Dự án không thể triển khai
Tại điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư. Trong khi đó, thực tế loại dự án 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1% trên thị trường bất động sản (BĐS), còn lại 99% dự án nhà ở thuộc diện quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở và các loại đất khác không phải đất ở (như có 100% đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).
Chỉ tính riêng tại TP Hồ Chí Minh, đến thời điểm hiện tại 116 dự án nhà ở thương mại đang bị “đóng băng” nhiều năm nay vì dự án liên quan đến quỹ đất khác không phải đất ở.
“Mặc dù dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở, nhưng vẫn không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Nên trong giai đoạn 2015 - 2020 tất cả dự án này bị “đóng băng” không thể triển khai thực hiện, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở và gây khó khăn rất lớn cho DN đã bỏ ra khoản tiền rất lớn để chuẩn bị quỹ đất, chịu nhiều rủi ro do bị đọng vốn kéo dài” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho hay.
Bên cạnh đó, đại diện HoREA cũng chỉ ra rằng, điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013 và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc thiếu hụt nguồn cung dự án nhà ở mới, và “làm lợi” cho một số chủ đầu tư chiếm lĩnh thị trường BĐS trong giai đoạn 2015 - 2020, vì những dự án này được công nhận chủ đầu tư trước ngày 1/7/2015, hoặc được phê duyệt trước ngày 10/12/2015 (là ngày Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực - PV).
Cần sớm sửa đổi quy định liên quan
Để giải quyết những vướng mắc liên quan đến quy định về quỹ đất ở trong dự án nhà ở thương mại, thời gian qua các cơ quan giúp việc của Chính phủ đã nhiều lần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung quy định cho phù hợp với điều kiện thực tế, nhưng trong quá trình triển khai thực hiện vẫn nảy sinh vướng mắc.
Đơn cử như Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi) hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2021, tại điểm c khoản 1 Điều 75 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác… thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Mới đây khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật, nhưng vẫn chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở. Như vậy, các văn bản luật vẫn thiếu sự thống nhất, nên vướng mắc kéo dài trước đây chưa được giải quyết một cách thấu tình đạt lý.
“Đề nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ” - ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.
Liên quan đến kiến nghị về những khó khăn, vướng mắc quy định về quỹ đất ở tại dự án nhà ở thương mại, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua Bộ đã tham mưu cho Chính phủ tăng cường việc phân cấp, phân quyền cho các địa phương thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp đối với thị trường BĐS, như: Khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Rà soát lập danh mục dự án nhà ở, BĐS trên địa bàn, đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư để tăng nguồn cung cho thị trường...
“Chúng tôi xác định trong thời gian qua vẫn đang xảy ra một số tồn tại, cần tiếp tục bàn, nghiên cứu trong thời gian tới, như: Đề xuất cơ chế mới để hỗ trợ thị trường; cân đối lại cơ cấu sản phẩm do sự “lệch pha” giữa phân khúc cao cấp với phân khúc giá thấp, bình dân. Tiếp theo là xử lý tình trạng một số dự án BĐS chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn mở bán hoặc lừa đảo trong hoạt động kinh doanh BĐS...” – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho hay.
