Hệ lụy bỏ cọc

Song việc bỏ cọc này cũng không quá bất ngờ, bởi lẽ giá trúng được nhận định là phi thực tế.

Thực ra, việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất (đấu giá đất) rồi bỏ cọc không phải là hiếm, vẫn thường xảy ra ở hầu hết các tỉnh, thành trên cả nước.

Ngay trên địa bàn Hà Nội, tại quận Cầu Giấy vào tháng 10/2021, 4 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch trúng đấu giá với mức giá trúng cao nhất gần 400 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với giá thị trường khi đó cũng đã bỏ cọc. Hay tại huyện Mê Linh, vào hồi đầu năm 2022, Trung tâm quỹ đất huyện này cũng phải hủy bỏ kết quả đấu giá gần 20 thửa do người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, số tiền nhà đầu tư bỏ cọc trên địa bàn huyện khoảng 60 tỷ đồng.

Và khi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành, đã quy định phải đóng trước tiền cọc 20% tổng giá trị lô đất, được xem là một giải pháp kịp thời và kỳ vọng sẽ ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, thổi giá đất đấu giá và bỏ cọc. Thế nhưng nay 55/68 lô đất ở huyện Thanh Oai trúng đấu giá với mức giá lên cả 100 triệu đồng/m2, gây xôn xao dư luận thời gian vừa qua, đã chính thức bỏ cọc. Điều này cho thấy, chính sách dù tốt vẫn không đủ ngăn chặn được lòng tham của con người, bởi lẽ 20% đặt cọc chỉ tính với giá khởi điểm, mà giá khởi điểm thì lại rất thấp, trong khi giá trúng rất cao.

Đáng bàn ở đây là, tại sao lại có một phiên đấu giá có kết quả trúng đấu giá cao bất thường so với mặt bằng thị trường khu vực như vậy? Theo điểm b khoản 3 điều 158 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 2 điều 4 Chương II Nghị định số 71/2024/NĐ-CP có quy định giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính là một trong các thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất.

Như vậy, giá đất được quyết định trong cuộc đấu giá là một trong những căn cứ pháp lý để chính quyền địa phương xác định giá đất, nhưng không phải giá đất trong mọi cuộc đấu giá thành công đều là giá thị trường. Giá thị trường phải do chính thị trường quyết định, song mức giá xác định trong buổi đấu giá lại có tác động không nhỏ, có thể đẩy được cả giá đất khu vực lân cận, tạo cơn sốt ảo.

Có lẽ đây cũng là lý do chính mà những người có ý đồ trục lợi đưa ra giá cao chót vót, bởi họ hoặc đồng minh của họ có đất bên cạnh. Và tất nhiên, họ chấp nhận mất cọc, song không loại trừ khả năng số tiền chênh lệch thu được từ những lô đất được đẩy giá sẽ cao hơn gấp nhiều lần số tiền đặt cọc. Những người này được lợi, nhưng hệ lụy nhãn tiền là thị trường bị lũng đoạn, xáo trộn, giá nhà bị đẩy lên cao và tất yếu, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị ngày càng khó thực hiện ước mơ an cư.

Luật Đấu giá tài sản năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 cũng đưa ra nhiều quy định mới về xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan. Theo đó, những cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá đất có thể vướng vào vòng lao lý nếu có ý đồ trục lợi trắng trợn thông qua hoạt động này. Song, trong khoảng thời gian từ nay đến khi chế tài trên được áp dụng, không loại trừ khả năng, nhiều cuộc đấu giá đất ở các địa phương tiếp tục bị thao túng bởi một nhóm người.

Do vậy, các địa phương trước khi tổ chức đấu giá cần lưu ý hạn chế được những tác động bất lợi tới thị trường bất động sản và để làm được điều này, không có cách nào tốt hơn là cần phải làm tốt khâu sàng lọc, cụ thể hóa các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, người đấu giá đất.