Hệ số sử dụng đất cho nhà ở xã hội: làm sao để hợp lý?

Quy định chưa sát thực tiễn

Dự thảo Nghị định về phát triển NƠXH đã quy định chi tiết, cụ thể nhằm khắc phục bất cập, hạn chế trong thực tiễn phát triển và quản lý NƠXH. Tuy nhiên, một số nội dung vẫn còn bất cập, hạn chế chưa sát với thực tiễn.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, bất cập nằm ở quy định tại điểm d khoản 1 Điều 27 dự thảo Nghị định. Vì vậy, cần bổ sung nhằm kế thừa quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP để bảo đảm tính khả thi của dự án NƠXH khích các nhà đầu tư tham gia phát triển đối với trường hợp Nhà nước thực hiện đấu thầu quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án hoặc trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có sử dụng đất để thực hiện dự án NƠXH.

Việc thay đổi này dựa trên quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành là cơ chế, chính sách hợp tình hợp lý nhằm bảo đảm tính khả thi của dự án NƠXH để thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển.

Trường hợp Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mà thửa đất, khu đất có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không áp dụng quy định chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn về quy hoạch xây dựng, đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành. Bởi lẽ nhà đầu tư trúng thầu có trách nhiệm thực hiện dự án NƠXH theo đúng quy hoạch chi tiết 1/500, có nghĩa nhà đầu tư phải tuân thủ đúng “mật độ xây dựng” và “hệ số sử dụng đất” của dự án NƠXH đã được xác định theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/500.

Trường hợp Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án cần sung mà thửa đất, khu đất có quy hoạch phân khu 1/2000, các nhà đầu tư dự thầu đều phải lập đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án trong hồ sơ dự thầu đáp ứng các điều kiện, yêu cầu của hồ sơ mời thầu và thường đề xuất “mật độ xây dựng”, “hệ số sử dụng đất” của dự án cần sung cao hơn “mật độ xây dựng” và “hệ số sử dụng đất” được quy định tại quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bởi lẽ, các chỉ tiêu định hướng của đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 chỉ là chỉ số trung bình về “mật độ xây dựng” và “hệ số sử dụng đất” của toàn phân khu bao gồm các công trình xây dựng, nhà ở thấp tầng, cao tầng. Hiện nay, cơ quan có thẩm quyềnthường phê duyệt quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với công trình xây dựng, nhà chung cư cao tầng với “mật độ xây dựng” khoảng 30 - 38% và “hệ số sử dụng đất” khoảng trên dưới 7.0 tùy theo “mật độ xây dựng”, chiều cao tối đa của công trình và tùy thuộc dự án nhà chung cư cao cấp, trung cấp, bình dân hay dự án NƠXH và tùy thuộc “giới hạn” về chiều cao tối đa của công trình.

Nhà đầu tư trúng thầu được giao kết hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh với nhà đầu tư và sau đó, nhà đầu tư trúng thầu thực hiện trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án NƠXH để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Cần nghiên cứu lại quy định về hệ số sử dụng đất

Cũng theo đại diện HoREA, việc áp dụng chính sách ưu đãi tăng 1,5 lần “hệ số sử dụng đất” (mức tối đa) đối với dự án NƠXH thì hợp lý hơn vì cho ra kết quả số lượng căn hộ NƠXH tăng 1,5 lần so với số lượng căn hộ của dự án nhà ở thương mại tương tự.

“Trường hợp áp dụng chính sách ưu đãi tăng 1,5 lần “mật độ xây dựng” đối với dự án NƠXH thì chưa thật hợp lý vì cho ra kết quả số lượng căn hộ NƠXH tăng đến 1,83 lần so với số lượng căn hộ của dự án nhà ở thương mại tương tự, nên nếu áp dụng chính sách ưu đãi tăng tối đa 1,5 lần “mật độ xây dựng” đối với dự án NƠXH thì các địa phương có thể áp dụng mức tăng khoảng 1,4 lần “mật độ xây dựng” thì hợp lý hơn” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích.

Một trong những vướng mắc hiện nay trong phát triển các dự án NƠXH là Nhà nước chưa có sẵn quỹ đất, nên rất cần khuyến khích các nhà đầu tư tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, mà một trong các cơ chế chính sách để thu hút các nhà đầu tư chính là việc cho phép chủ đầu tư dự án NƠXH được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án NƠXH.

“Nếu không có cơ chế chính sách này thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn sử dụng quỹ đất mà mình đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dễ làm hơn, hiệu quả hơn thay vì thực hiện dự án NƠXH bị “ràng buộc”với rất nhiều quy định” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu lý giải.

Ngoài ra, điều 55 Luật Nhà ở 2014 đã quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH tương tự như Điều 82 Luật Nhà ở 2023. Điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định cho phép chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Nhưng hiện nay tại khoản 1 Điều 27 dự thảo Nghị định chưa có quy định tương tự, nên rất cần thiết bổ sung quy định này vào điểm d khoản 1 Điều 27 dự thảo Nghị định nhằm kế thừa quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã được thực tiễn chứng minh là đúng đắn và hợp tình hợp lý.