Hết thời dự án condotel?

Ngày 23/11/2019, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây Dựng Thành Đô (công ty Thành Đô, chủ đầu tư dự án tổ hợp Cocobay Đà Nẵng) đã phát đi thông báo gửi các khách hàng đã mua sản phẩm tại dự án này.

Trong thông báo của mình, công ty Thành Đô cho biết, thời gian qua, việc kinh doanh loại hình condotel đang gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, gặp nhiều vướng mắc. Do đó, dù đã nỗ lực rất lớn nhằm thực hiện cam kết về lợi nhuận với khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng, song tập đoàn này vẫn đành phải xin lỗi vì đã không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng.

Theo đó, từ ngày 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, công ty Thành Đô chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Công ty chỉ chịu trách nhiệm với các khoản lợi nhuận như đã cam kết đến hết ngày 31/12/2019 cho các chủ sở hữu condotel.

Việc công ty Thành Đô ra thông báo chấm dứt chi trả lợi nhuận cho khách hàng như cam kết theo hợp đồng, giống như một cái tát, giáng mạnh vào thị trường căn hộ condotel, vốn đang phát triển rất mạnh mẽ trong những năm vừa qua. Khiến cho nhiều người phải giật mình nhìn lại về loại hình căn hộ này.

Thế nhưng, thực tế Cocobay không phải là dự án đầu tiên dính phải những lùm xùm liên quan đến chi trả lợi nhuận theo cam kết.

Năm 2015, Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ Bạch Việt đã ký hàng loạt hợp đồng mua bán condotel với khách hàng tại dự án Bavico Nha Trang (số 2 đường Ngô Quyền, TP Nha Trang), cùng cam kết lợi nhuận lên đến 15%.

Thế nhưng, dù đã thanh toán đầy đủ giá trị hợp đồng, dự án cũng đã đưa vào sử dụng, nhưng chủ đầu tư vẫn chậm trễ trong việc chi trả lợi nhuận cho khách hàng.

Thậm chí, đến năm 2017, số tiền này đã bị chủ đầu tư cố ý “phớt lờ”, bất chấp mọi nỗ lực đấu tranh, khiếu nại của khách hàng.

Đầu năm 2018, Tổng giám đốc công ty này là ông Đinh Tiến Sử đã bị Viện Kiểm sát Nhân dân tỉnh Khánh Hoà phê chuẩn quyết định khởi tố bị can về hành vi “chứa mại dâm” ngay tại khách sạn Bavico Nha Trang.

Một dự án condotel khác cũng đang lâm vào cảnh “dở khóc dở cười” là Aloha Beach Village do Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Việt Úc làm chủ đầu tư.

Được giới thiệu ra thị trường từ năm 2016, đến nay, một số phân khu của dự án đã được chủ đầu tư hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng. Thế nhưng, những lùm xùm liên quan đến đơn vị phân phối, môi giới dự án đã khiến cho dự án này chưa thể đưa vào khai thác như dự kiến. Điều này, khiến cho việc có nhận được lợi nhuận 10% như cam kết của chủ đầu tư hay không, vẫn đang còn là một câu hỏi đối với khách hàng.

Những dự án nói trên, chỉ là thiểu số trong hàng ngàn dự án condotel đang được triển khai từ Bắc vào Nam. Thế nhưng, lại chính là tấm gương, phản ánh đúng nhất tình trạng của loại hình bất động sản này ở thời điểm hiện tại: Mù mờ về pháp lý, mong manh về cam kết, và khó khăn trong việc sinh lời.

Có thể nói, nguyên nhân chính khiến condotel trở nên hấp dẫn với nhà đầu tư chính là việc chủ đầu tư đã đưa ra mức cam kết lợi nhuận cao, lên đến 8 – 12%/năm, cá biệt có dự án lên đến 15%. Thế nhưng, đây cũng chính là nguyên nhân, khiến cho loại hình condotel ngày càng đi xuống.

Cụ thể, sau một thời gian đầu bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận này, nhiều người đã nhận ra rằng, đây thực chất chỉ là chiêu bài “lấy mỡ nó rán nó”, dùng chính tiền của khách hàng để trả lợi nhuận cho khách hàng của các chủ đầu tư. Bởi thay vì bán 1 tỷ/ căn hộ, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể đẩy giá của sản phẩm lên tới 1,8 tỷ, bán cho khách hàng và cam kết mức lợi nhuận 10% trong vòng 8 năm đầu.

Bên cạnh đó, việc cam kết lợi nhuận này, đã kéo theo rất nhiều hệ luỵ. Bởi, trên thực tế, hợp đồng mua bán condotel thường dựa vào Luật Dân sự trên cơ sở những thoả thuận của hai bên chủ đầu tư và khách hàng. Do đó, trong trường hợp chủ đầu tư không chịu trả phần cam kết lợi nhuận này, rất khó để khách hàng có thể đòi được quyền lợi cho mình.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đánh giá, chính việc chủ đầu tư đưa ra mức cam kết lợi nhuận 8 – 12%/ năm trong 10 – 15 năm đã khiến  cho bản chất của condotel biến tướng.

Cụ thể, theo ông Quang, một dự án condotel khi đưa ra thị trường, vẫn có tỷ lệ hấp thụ, vẫn có người mua, cho thuê và khai khác được. Nhưng tỷ suất sinh lời bao nhiêu lại là một vấn đề khác. Không phải một khách sạn hay condotel chỉ cần đưa vào khai thác là có nguồn khách hàng ổn định ngay mà phải có khoảng thời gian từ 3 – 5 năm. Thế nhưng, dự án condotel nào cũng cam kết lợi nhuận ngay lập tức, đó là điều bất thường.

Trong khi đó, trao đổi với PV Báo Kinh tế và Đô thị, chuyên gia tài chính – Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, những dự án biệt thự nghỉ dưỡng, condotel đi vào hoạt động, khả năng sinh lời ở mức 10% là rất khó.

Lý do là bởi ngoài hiệu suất cho thuê phòng, chi phí quản lý, marketing đã chiếm phần lớn doanh thu. Những dự án mới đưa vào sử dụng, nếu không có sẵn nguồn khách hàng cũng như thương hiệu chưa được tạo dựng, không đảm bảo công suất thuê phòng... thì nhiều khả năng còn phải bù lỗ chi phí chứ chưa nghĩ đến chuyện chi trả lợi nhuận cho khách hàng.

Vậy, trong trường hợp hiệu suất cho thuê không ổn định, khả năng tài chính của chủ đầu tư có vấn đề, chắc chắn việc cam kết lợi nhuận này sẽ rất khó thực hiện. Và trên thực tế, câu chuyện của Cocobay đã diễn ra theo đúng những gì mà các chuyên gia này đã từng cảnh báo trước đó.

“Quan hệ cung cầu trong kinh tế sẽ điều tiết để mọi lợi nhuận phải cân bằng, lợi nhuận nào càng an toàn, càng có những giá trị kèm theo khác thì lợi nhuận đó càng thấp, lợi nhuận nào càng cao thì càng rủi ro, đó là quy luật. Thực tế, không thể nào tồn tại một sản phẩm với quá nhiều sự vượt trội như cách mà nhiều nhà đầu tư đã và đang cam kết với khách hàng về sản phẩm condotel: Lợi nhuận cao hơn ngân hàng, được bảo tồn bất động sản, giá trị bất động sản gia tăng theo thời gian, được sử dụng… Vì thế, việc đầu tư một cách ồ ạt, chạy đua theo lợi nhuận cam kết không tưởng hiển nhiên sẽ đẩy thị trường condotel vào ngõ cụt và cuối cùng là đổ vỡ”, chuyên gia Đinh Thế Hiển lý giải.