Vướng mắc pháp lý
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, các quy định pháp luật về đất đai trên đây đã cho phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cấp tỉnh) cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu “công trình xây dựng không phải là nhà ở”. Tuy nhiên, trong 8 năm qua, vẫn chưa thực hiện được theo quy định đối với loại công trình xây dựng này.
Nguyên nhân một phần do quy định của Luật Đất đai gây ra, nhưng chủ yếu do Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS chưa quy định cụ thể, để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật, cụ thể là Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS. Đồng thời, Luật Du lịch cũng chưa đồng bộ, liên thông, công tác thực thi pháp luật của các địa phương vẫn đang chậm.
“Pháp luật về xây dựng chưa có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà cao tầng không sử dụng vào mục đích ở, mà sử dụng vào mục đích khác như: làm văn phòng, dịch vụ, thương mại... Mặt khác tại Luật Du lịch thiếu quy định bao quát các loại cơ sở lưu trú du lịch gồm công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch như “nhà phố du lịch”, “farmstay”... nên phát sinh nhiều bất cập” – ông Lê Hoàng Châu cho hay.
Cũng theo đại diện HoREA, tại Thông tư 03/2021/TT-BXD hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ về căn hộ lưu trú (condotel) và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), nhưng 95% căn hộ nằm trong toà nhà độc lập trong các khu du lịch nghỉ dưỡng.
Tương tự, có khoảng 95% văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) nằm trong toà nhà độc lập trong đô thị, nên Thông tư 03/2021/TT-BXD chỉ điều chỉnh một số lượng nhỏ đối tượng này.
Vì vậy, cần xem xét sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Du lịch 2017 bổ sung quy định để điều chỉnh đồng bộ hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành đối với loại hình công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch.
“Chúng tôi kiến nghị sửa đổi khoản 6 Điều 1 "Dự thảo Nghị định" bổ sung "Điều 32a" Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ” - Chủ tịch HoREA kiến nghị.
Cẩn trọng khi đầu tư
Căn cứ vào số liệu thống kê của Savills Việt Nam, từ nay đến năm 2024 Việt Nam sẽ có thêm 33.000 sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thuộc phân khúc (gồm các sản phẩm như: biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, branded residence) được đưa vào hoạt động, nâng tỷ trọng sản phẩm ngôi nhà thứ hai lên tới 28,8% trên tổng nguồn cung lưu trú tại một số thị trường du lịch chính. Đây là tỷ lệ hiếm gặp tại các thị trường khác.
Tuy nhiên, ở Việt Nam sản phẩm ngôi nhà thứ hai thường mang tính chất đầu tư nhiều hơn. Vì vậy, trong giai đoạn thị trường phát triển nóng 2015 - 2017, hơn 80% số lượng sản phẩm mở bán hàng năm đều đưa ra cam kết lợi nhuận nhằm thu hút người mua. Nhưng khoảng 3 năm trở lại đây, tiêu chí cam kết lợi nhuận đang dần bị thay thế khi người mua hiểu rõ hơn về bản chất của cam kết lợi nhuận và lựa chọn sản phẩm dựa trên nhiều các tiêu chí khác nhau chứ không chỉ quan tâm đến tỷ lệ cam kết lợi nhuận.
Vì vậy, để có thể thành công và đạt lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình, định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt, nên chủ đầu tư và nhà đầu tư cần phải nắm rõ rủi ro của mô hình này không chỉ ở giai đoạn bán hàng mà còn nằm ở lúc vận hành.
“Người mua cần xác định rõ mua theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để chọn được sản phẩm phù hợp. Còn đối với chủ đầu tư, việc nghiên cứu kỹ mô hình, xác định cơ cấu quản lý và khả năng sinh lời từ dòng tiền hoạt động của dự án ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu sẽ giúp đưa ra chiến lược phù hợp với thị trường, ngân sách đầu tư cũng như tìm kiếm đơn vị điều hành phù hợp” – đại diện Savills Việt Nam chia sẻ.
