Quy định chưa sát thực tế
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, trong 2 năm trở lại đây, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Nhưng, có một số giải pháp đề xuất trong Dự thảo Báo cáo để giải quyết các vướng mắc lớn nhất, khi đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành thì không có quy định, chưa sát với thực tiễn triển khai thực hiện dự án nhà ở, chưa đảm bảo công bằng đối với doanh nghiệp, hoặc với quy trình thủ tục hành chính mất rất nhiều thời gian sẽ dẫn đến làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, tăng giá thành nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu.
Cụ thể: Đối với trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, dự án nhà ở có quỹ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng đất. Quy định DN phải thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư, chưa được thẩm định thiết kế dự án, chưa được cấp Giấy phép xây dựng, chưa được triển khai thi công, là chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và cũng không phù hợp thực tiễn.
| Những quy định về thủ tục hành chính đối với các dự án BĐS tại TP Hồ Chí Minh còn nhiều điểm chưa phù phợp với thực tế. (Ảnh minh họa). |
Trong khó đó, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản dưới Luật đều không quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án, giai đoạn thi công xây dựng trước khi bán nhà, nền nhà, hoặc huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Qua thực tiễn của các hoạt động đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở thương mại cho thấy, thực hiện quy trình thủ tục xác định giá đất (Sở Tài nguyên Môi trường), thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất (Sở Tài chính, Hội đồng thẩm định giá đất TP Hồ Chí Minh) trên thực tế mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án nhà ở chậm được triển khai thực hiện.
“Dự thảo cũng quy định DN mới được công nhận chủ đầu tư, mới được thẩm định thiết kế, cấp Giấy phép xây dựng và mới được thi công xây dựng các công trình của dự án... thời gian thi công mất 2 - 3 năm mới đủ điều kiện huy động vốn. Quy định này cũng không phù hợp với các quy định của Luật Xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và cũng không đúng với thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng 5 - 7 năm, làm tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu” - ông Châu cho hay.
Kiến nghị rút gọn quy trình phê duyệt dự án còn 5 bước
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, UBND TP Hồ Chí Minh cần rút ngắn các bước trong việc thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, giảm xuống còn 5 bước thay vì 6 bước như hiện nay và giao việc chủ trì thực hiện cho các sở, ngành chuyên môn gồm: Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, giao Sở Kế hoạch Đầu tư; Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị, giao Sở Quy hoạch Kiến trúc; Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, giao Sở TN&MT; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở Xây dựng; Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, giao Sở TN&MT, Sở Tài chính tổ chức thực hiện.
Đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì thực hiện theo 4 bước: Chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Lập thủ tục trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng dự án; Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng; Xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).
“Ngoài ra, UBND TP Hồ Chí Minh nên bổ sung quy định trường hợp được cho phép gia hạn hiệu lực của Văn bản công nhận chủ đầu tư thêm 12 tháng sau khi hết hạn. Giải quyết nhanh thủ tục nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở, các thủ tục cấp “sổ đỏ” (lần đầu) cho căn hộ, nhà, nền nhà cho chủ đầu tư dự án nhà ở, giải quyết rào cản “chỉ tiêu quy mô dân số” các quận, huyện; và sớm xem xét giải quyết các dự án đang bị dừng triển khai” - ông Châu cho biết thêm.
