Cẩn trọng với giá đất của "cò"
Với lợi thế có gần 40 dự án BĐS nghỉ dưỡng tại khu du lịch Bãi Dài và nằm giữa 2 thành phố lớn là Nha Trang và Cam Ranh cũng như ngay cạnh Sân bay quốc tế Cam Lâm, thị trường đất nền Cam Lâm vẫn tăng đều trong nhiều năm qua.
| Nhiều khu đất nuôi trồng thủy sản ven đầm Thủy Triều, huyện Cam Lâm được chuyển đổi thành đất ở trong thời gian qua. (Ảnh: Trung Vũ) |
Ngay từ đầu tháng 10/2021, trước thông tin Khánh Hòa định hướng Cam Lâm nghiên cứu điều chỉnh mục tiêu phát triển theo định hướng trở thành “vùng đô thị sân bay hiện đại, sinh thái và kết nối quốc tế nhằm góp phần hiện thực hóa tầm nhìn đưa huyện Cam Lâm trở thành cực tăng trưởng mới khu vực vịnh Cam Ranh, kết nối TP Cam Ranh và TP Nha Trang.
Đồng thời, địa phương này hướng đến việc quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bố trí quỹ đất để đầu tư phát triển vùng đô thị mới mang tầm khu vực và quốc tế, trung tâm thương mại quốc tế, các khu du lịch và giải trí lớn, hạ tầng và dịch vụ logistics…; chú trọng xúc tiến, thu hút các dự án đầu tư ngoài ngân sách có đẳng cấp, thương hiệu trong và ngoài nước… đã khiến giá đất Cam Lâm “nhảy múa”.
Mới đây, UBND tỉnh Khánh Hòa đã cho phép một số tập đoàn lớn đề xuất đầu tư nhiều dự án “khủng” với quy mô hàng nghìn ha tại Cam Lâm đã khiến giá đất khu vực này “nóng”. Trước thông tin “đại bàng” về làm tổ, các nhà môi giới đất ở Cam Lâm "tung tin" cho rằng giá đất ở đây đã tăng từ 30 - 50%.
Theo ghi nhận của chúng tôi, những ngày qua các quán cà phê trên trục đường Đinh Tiền Hoàng và các phòng công chứng trên địa bàn huyện Cam Lâm có một số người đến giao dịch. Câu chuyện bên bàn cà phê của các "cò" chỉ xoay quanh đất và giá.
Ông Trần Văn Khôi - Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại Khánh Hòa có nhiều sản phẩm đất nền tại Cam Lâm khác cho rằng, từ đầu tháng 11 giá đất đã tăng khoảng 30 - 50%.
“Các lô đất nền ven đầm Thủy Triều chúng tôi ra hàng giữa năm 2020 có giá từ 11 - 12 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng hơn 16 triệu đồng/m2. Hiện các nhà đầu tư vẫn biết giá tăng nhưng chấp nhận mua vì kỳ vọng khi các “đại bàng” triển khai dự án giá đất sẽ tăng gấp 2 - 3 lần”, ông Trần Văn Khôi nói.
| Trước thông tin ''đại bàng'' về làm tổ hoạt động của các môi giới tại huyện Cam Lâm thêm phần sôi nổi. (Ảnh: Trung Vũ). |
Để khẳng định lời mình, ông Trần Văn Khôi dẫn chúng tôi đi xem một số lô đất đang được dọn cỏ để giới thiệu nhà đầu tư và không khó để bắt gặp hàng loạt xe ô tô của các nhà đầu tư, môi giới dạo quanh các ven đầm Thủy Triều và ven trung tâm huyện này.
“Hiện Cam Lâm không có “hàng mới” (sản phẩm phân lô mới-PV), giai đoạn này khách đang mua lại các sản phẩm cũ với kỳ vọng cao vào nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư chủ yếu đến từ Hà Nội đang săn các lô đất nông nghiệp hợp chuyển đổi lên thổ cư”, ông Trần Văn Khôi cho hay. Tuy nhiên, khi phóng viên hỏi có nhiều khách đã "chốt" hợp đồng chưa và ngỏ ý muốn "mục sở thị" các hợp đồng này... thì "cò" này làm lơ!
Anh Lê Văn Tân - Giám đốc một sàn môi giới khác cũng cho biết, anh vừa hụt một “game” ngon có thể kiếm lời gần nửa tỷ do chủ đất quá cứng. “Chủ đất chốt giá lô đất trồng cây lâu năm hợp đất ở với gần 4.000m2 với giá 20,4 tỷ. Nhà đầu tư đã trả 20 tỷ nhưng chủ đất vẫn không bán, và chỉ một ngày sau lô đất này đã tăng giá 21,5 tỷ đồng và đang tiếp tục tăng lên hơn 22 tỷ đồng. Ngay cả phí môi giới hiện nay ở Cam Lâm cũng rất cao với 2% giá trị hợp đồng hoặc chủ đất để môi giới tự làm giá”, anh Tân cho biết và nhận định: “Ở một khía cạnh nào đó tôi cho rằng mọi người đang “ngáo giá” vì giá hiện tại đang được đẩy lên quá cao so với thực tế”.
Rủi ro cho nhà đầu tư
Trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị, ông Phan Việt Hoàng - Phó Tổng thư ký (TTK) Hội môi giới BĐS Việt Nam, kiêm TTK Hội môi giới BĐS Khánh Hòa cho biết, ngoài các dự án “ma” hình thành trong thời gian qua tại Cam Lâm, mới đây một số cá nhân, doanh nghiệp sử dụng “chiêu trò” tung tin trên mạng xã hội về việc “đại bàng” đến Cam Lâm đầu tư làm “sốt đất ảo”.
Các chiêu trò phổ biến nhất hiện nay của các sàn môi giới BĐS là lợi dụng thông tin xúc tiến đầu tư của các tập đoàn lớn sắp triển khai dự án vào địa phương để tạo sóng bán hàng.
| Đất nông nghiệp tại huyện Cam Lâm được chuyển đổi thành đất ở, một số được giới thiệu dưới tên dự án. (Ảnh: Trung Vũ). |
"Vào đầu năm 2021, tại huyện Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu xảy ra sốt đất bởi sự thổi phồng của “cò đất” từ việc có doanh nghiệp nghiên cứu đầu tư tại địa phương. Người mua đa số đều “mắc cạn” trong khi dự án thì vẫn còn chờ nghiên cứu thêm, còn dòng tiền đã chạy vào túi nhóm đầu cơ mang đi nơi khác hoạt động. Hay xa hơn là tình trạng sốt đất tại Khu kinh tế Vân Phong hồi năm 2018 khiến nhiều nhà đầu tư lỗ nặng hoặc mới tiến thoái lương nan khi quy hoạch đặc khu tạm dừng”, ông Phan Việt Hoàng cho hay.
Cũng theo ông Phan Việt Hoàng, các khu đất triển khai phân lô, bán nền không lập dự án đầu tư dẫn sẽ đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, trực tiếp phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, hình thành số lượng lớn các khu dân cư đi vào "ngõ cụt" và địa phương cũng mất đi nguồn đất sản xuất.
Đặc biệt, đối với những dự án kêu gọi đầu tư ngoài ngân sách, doanh nghiệp sẽ khó khăn trong việc tiếp cận với quỹ đất bởi tình trạng đất "da beo", đồng nghĩa với việc mất cơ hội thu hút đầu tư từ các tập đoàn lớn của địa phương.
"Thực tế hiện nay, đa số các khu đất phân lô, bán nền đều nằm trong tình trạng bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp,... không đưa vào sử dụng gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực tài nguyên và an sinh xã hội", ông Hoàng cho biết.
Phó Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định, những nhà đầu tư mới “bén duyên” với lĩnh vực BĐS trong thời gian ngắn, hoặc bắt trend dịch chuyển dòng tiền từ các kênh khác nhau về BĐS, trong đó chứng khoán và ngoại tệ chiếm số lượng lớn thường chịu rủi ro lớn nhất.
“Những nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường đất nền thường có ít kiến thức và thông tin về ngành BĐS. Họ cũng không có nhiều vốn như nhà đầu tư chuyên nghiệp và xuống tiền đầu tư theo niềm tin, dễ bị tác động giữa đám đông và hay mắc lỗi tính thời điểm không phù hợp. Khi nhận ra nguy hiểm thì những đây là nhóm thường tìm cách cắt lỗ, tháo chạy dẫn đến thiệt hại lớn”, ông Hoàng phân tích.
Liên quan đến tình hình phân lô bán nền, lập dự án “ma” và giá đất biến động trong thời gian qua, ngày 15/11, ông Ngô Văn Bảo - Chủ tịch UBND huyện Cam Lâm đã ký văn bản về việc tăng cường công tác kiểm tra, xử lý và quản lý đất đai trên địa bàn.
“Trong thời gian qua, trên địa bàn huyện Cam Lâm có một số trường hợp người sử dụng đất tự ý phân lô, sử dụng đất sai mục đích, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp. Đồng thời, một số đối tượng lợi dụng các trang mạng xã hội để đưa thông tin đất đai để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các “dự án” không có thật và chưa được cấp có thẩm quyền cho phép như: Cam Lam Central Park, Cam Lâm Future City, Cam Lâm Sky Lake, Ocean View, khu dân cư Trần Đại Nghĩa, khu dân cư Quang Trung…”, văn bản nêu rõ.
Theo đó, để chấn chỉnh và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước Chủ tịch UBND huyện này chỉ đạo các phòng, ban liên quan và UBND xã phường tăng cường kiểm tra, giám sát, việc sử dụng đất, xây dựng trái phép, tình trạng san lấp mặt bằng, cải tạo, sử dụng đất sai mục đích; công bố công khai quy hoạch xây dựng, quy hoạch điển dân cư, quy hoạch sử dụng đất… và công khai thông tiên các dự án đã được phê duyệt.
Trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị, ông Nguyễn Tấn Tuân, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết, thời gian qua, trên địa bàn huyện Cam Lâm xảy ra tình trạng sốt đất ảo. Nguyên nhân do một số cá nhân, đơn vị "đẩy" thông tin không chính xác, làm người mua hiểu nhầm. Thực tế, khi tỉnh triển khai thực hiện quy hoạch dự án nhằm phát triển kinh tế - xã hội tại đây, toàn bộ khu vực quy hoạch dự án sẽ áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất với giá theo quy định, đặc biệt là những khu vực quy hoạch công viên, cây xanh, công cộng. Chính vì vậy, người mua không nên nghe theo những lời có cánh của môi giới, rất dễ lặp lại tình trạng của khu vực Bắc Vân Phong thời điểm năm 2018. Đối với quy định diện tích tối thiểu tách thửa và tình trạng hiến đất làm đường để tách thửa, phân lô, tỉnh đang cho rà soát lại để điều chỉnh các bất cập, đồng thời kiểm tra chấn chỉnh và xử lý các sai phạm. Mới đây, Ban thường vụ tỉnh ủy Khánh Hòa cũng đã có công văn yêu cầu Ban Cán sự Đảng UBND tỉnh chỉ đạo rà soát toàn bộ các văn bản liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai, xây dựng, nhất là vấn đề liên quan đến hạn mức tối thiểu tách thửa đất, hiến đất làm đường giao thông, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. |
