Khi đại gia ngán cao cấp

Đầu năm 2010, khi được hỏi liệu doanh nghiệp có chuyển sang kinh doanh căn hộ có giá trung bình và thấp (do tính thanh khoản khá tốt của phân khúc này), ông Nguyễn Văn Đạt, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, cho biết: “Không thể phủ nhận nhà ở dành cho người thu nhập trung bình đang bán khá chạy, nhưng việc lựa chọn đầu tư căn hộ trung bình hay cao cấp chỉ là bài toán giữa mức lợi nhuận và thời gian thu hồi vốn. Vì thế, Phát Đạt sẽ không thay đổi về mặt chiến lược”. Thời điểm đó, công ty này chỉ phát triển dòng căn hộ cao cấp.

Tuy nhiên, khó khăn kéo dài trên thị trường bất động sản cao cấp cuối cùng đã buộc Phát Đạt phải đổi hướng. Có thể thấy được sự thay đổi này qua hàng loạt các dự án của Công ty như The EverRich 3 (quận 7) hay The EverRich 4 (huyện Nhà Bè). Chẳng hạn, mục đích ban đầu của The EverRich 4 là xây căn hộ cao cấp, nhưng sau đó đã được điều chỉnh lại. Trong tổng 25 ha diện tích của Dự án, 7 ha sẽ được dùng để xây căn hộ và số còn lại được phân nền biệt thự để bán. Căn hộ tại dự án này sẽ không đi vào phân khúc cao cấp mà là loại trung bình có diện tích từ 60-75 m2, được bán với giá dưới 1 tỉ đồng. Theo dự kiến, năm 2014, Phát Đạt sẽ tung ra dòng sản phẩm này.

Tương tự, The EverRich 3 là dự án đã được phê duyệt cho mục đích phát triển nhà cao tầng, nhưng Phát Đạt đã xin điều chỉnh lại mục đích kinh doanh. Theo đó, một phần diện tích sẽ dành cho căn hộ và một phần khác sẽ được phân thành 89 căn đất nền biệt thự. Diện tích căn hộ tại dự án này cũng sẽ được điều chỉnh còn thấp nhất là 92 m2 thay vì 110 m2 như trước.

Không chỉ thay đổi mục đích với những dự án chưa xây dựng, The EverRich 2 (đang được xây dựng tại quận 7 có tổng cộng 12 block với 3.125 căn) cũng được xem xét điều chỉnh diện tích căn hộ đối với những block chưa chào bán và chưa xây. “Chúng tôi đang xây dựng block A với 660 căn. Đối với những căn đang xây và đã bán cho khách hàng, chúng tôi sẽ bảo đảm đúng tiến độ và thiết kế. Nhưng đối với block tiếp theo, Công ty có thể sẽ thiết kế lại diện tích để phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua”, ông Võ Tấn Thành, Phó Tổng Giám đốc phụ trách đầu tư của Phát Đạt, cho biết.

Không chỉ Phát Đạt, một doanh nghiệp khác chuyên phát triển căn hộ cao cấp với giá 25-60 triệu đồng/m2 là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (Novaland) cũng đang lên kế hoạch lấn sân vào phân khúc căn hộ trung bình.

Tại buổi triển lãm giới thiệu các dự án bất động sản của Công ty vào giữa tháng 9.2011 vừa qua, trong số 10 dự án nhà ở được đưa ra giới thiệu, Novaland dự định sẽ phát triển 2 căn hộ có giá trung bình tại quận 9.

Cụ thể, Novaland cho biết sẽ đầu tư 600 tỉ đồng để phát triển dự án Lucky Dragon Residence tại phường Phước Long B, quận 9. Theo dự kiến, khu chung cư cao 24 tầng này sẽ cung cấp 600 căn hộ có diện tích 65-90 m2 với giá 14-15 triệu đồng/m2. Ngoài ra, Công ty sẽ đầu tư 400 tỉ đồng để xây dựng dự án Phú Hữu Residence nằm dọc theo đường Vành đai trong thuộc quận 9. Khi hoàn thành, khu căn hộ 25 tầng này sẽ cung cấp khoảng 450 căn cũng với mức giá 14-15 triệu đồng/m2.

Trong khi những đại gia chuyên phát triển bất động sản cao cấp chuyển hướng sang căn hộ trung bình thì những doanh nghiệp phân khúc trung bình lại lấn sang căn hộ bình dân. Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House) là một ví dụ. Theo ông Lê Chí Hiếu, Tổng Giám đốc Thuduc House, Công ty đang có kế hoạch tung ra khoảng 600 căn hộ có diện tích 40-50 m2 với giá 400-500 triệu đồng/căn trong năm 2012.

Về việc chuyển hướng sang căn hộ bình dân, ông Hiếu cho rằng nhu cầu đối với căn hộ dành cho người thu nhập trung bình hoặc dưới trung bình là rất lớn trong khi các dự án nhà ở xã hội của Nhà nước chưa thể đáp ứng hết. Vì thế, cơ hội ở phân khúc này còn nhiều. “Khi kinh tế vĩ mô ổn định, lãi suất giảm, dòng sản phẩm dành cho người có thu nhập trung bình và dưới trung bình sẽ chiếm lĩnh thị trường”, ông dự báo.

Trong khi đó, ông Thành, Công ty Phát Đạt, cho biết việc chuyển hướng chiến lược kinh doanh của Phát Đạt là nhằm đa dạng hóa dòng sản phẩm để phù hợp hơn với thị trường. “Qua khủng hoảng, Phát Đạt đã có những thay đổi khá lớn về tư duy kinh doanh”, ông nói.

Không chỉ doanh nghiệp trong nước, nhiều nhà đầu tư nước ngoài chuyên phát triển bất động sản cao cấp cũng đã nhìn nhận lại chiến lược kinh doanh tại Việt Nam. CapitaLand (Singapore), chủ đầu tư nhiều bất động sản cao cấp tại Việt Nam, là một ví dụ. Giữa năm 2011, Tập đoàn đã thành lập Công ty CapitaValue Homes nhằm phát triển hoạt động kinh doanh cho phân khúc nhà ở trung bình. Hai dự án thuộc phân khúc này cũng đã được Công ty khởi công tại quận 9 trong năm 2011. Theo công bố của CapitaLand, một căn hộ 60-90 m2 sẽ có giá từ 1,2-1,8 tỉ đồng.

Ngay cả Indochina Land, nhà phát triển các sản phẩm cao cấp như Indochina Plaza Hà Nội, Hyatt Regency Đà Nẵng, cũng công bố đầu tư vào phân khúc nhà trung bình. Dự án lớn nhất trong năm 2011 của Công ty là Khu Phức hợp Saigon South Residences, với khoảng 1.000-1.200 căn hộ, trong đó phần lớn là căn hộ trung bình.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, mục đích kinh doanh cuối cùng của doanh nghiệp vẫn là lợi nhuận. Muốn có lợi nhuận thì phải bán được hàng. Trong khi bất động sản cao cấp đang trầm lắng thì phân khúc trung bình lại cho thấy nhiều tiềm năng. Do đó, việc thay đổi chiến lược kinh doanh, cơ cấu lại sản phẩm và hướng vào các phân khúc có khả năng mang lại lợi nhuận là giải pháp thức thời của doanh nghiệp.