Khoảng cách lớn giữa giá nhà và thu nhập của người dân TP Hồ Chí Minh 

Tương tự, Báo cáo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh nửa đầu năm 2023 của Savills Việt Nam mới công bố cũng cho thấy, thị trường nhà ở đang trong giai đoạn trầm lắng với nguồn cung thấp, nhu cầu sụt giảm nhưng giá bán tăng cao. Thậm chí, cao hơn rất nhiều lần thu nhập trung bình hàng năm của một hộ gia đình.

Giá căn hộ trung bình 125 triệu đồng/m2 tăng 44% hàng năm

Đánh giá chung về thị trường nhà ở tại TP Hồ Chí Minh, ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills cho biết, nửa đầu năm 2023 chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc do nguồn cung hạn chế xen lẫn tâm lý lo ngại của người mua trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn.

Dữ liệu của Savills cho thấy ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới giảm -86% theo năm xuống 1.980 căn; trong đó nguồn cung quý II chỉ chiếm 19%. Không có nguồn cung mới Hạng A, trong khi Hạng C chiếm 77% thị phần. Nguồn cung sơ cấp 6.700 căn giảm -59% theo năm; Hạng C chiếm 45%, Hạng B chiếm 35% và Hạng A chiếm 20% thị phần.

Giá bán trung bình 125 triệu VNĐ/m2 thông thủy, tăng 44% theo năm do tồn kho Hạng A và B giá cao.

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Bộ phận nghiên cứu & S22M, Savills TP Hồ Chí Minh nhận xét, giá căn hộ hiện nay chênh lệch đến hơn 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố/năm.

“Thu nhập trung bình của người dân ở TP Hồ Chí Minh chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng. Mức chênh lệch ở đây là quá lớn, gấp hơn 30 lần mức thu nhập bình quân mỗi năm” - chuyên gia của Savills nhận định.

Bà Giang Huỳnh phân tích, với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40-50%/tháng thì hàng chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng tín dụng, hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.

“Sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần tuý, thu nhập trung bình để mua được nhà tại TP Hồ Chí Minh vào thời điểm này. Như vậy, để mua được nhà phải có thu nhập khá là cao, cũng như là có sự hỗ trợ các đòn bẩy tài chính mới có thể mua được căn hộ trung bình” - bà Giang nói.

Cũng theo nghiên cứu của Savills, lượng bán căn hộ trong nửa đầu năm 2023 đạt 1.170 căn, giảm -90% theo năm; trong quý II có hơn 300 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ 6 tháng đầu năm đạt 17%, giảm -56 điểm phần trăm theo năm. Trong đó, hạng C thu hút nhiều người mua hơn và chiếm 62% lượng bán. Dòng sản phẩm căn hộ dưới 5 tỷ VNĐ đáp ứng nhu cầu của nhiều người mua.

Biệt thự/nhà liền kề trên 30 tỷ/căn chiếm đến 78%

Không có dự án biệt thự/nhà liền kề mới nào được ghi nhận trong nửa đầu năm 2023 do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn, quỹ đất trống khan hiếm và các thủ tục pháp lý phức tạp.

Trong giai đoạn đó, chỉ có 3 dự án hiện hữu mở bán thêm 414 căn mới. Các căn có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 78% nguồn cung và chủ yếu ở TP Thủ Đức. Chỉ 13% nguồn cung sơ cấp ở TP Hồ Chí Minh có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2023 đạt mức thấp nhất trong 10 năm ở mức 15%, giảm -57 điểm phần trăm theo năm.Lượng giao dịch nửa đầu năm 2023 chỉ đạt 158 căn, giảm -74% theo năm.

Bộ phận nghiên cứu của Savills đánh giá hàng tồn kho và sản phẩm mở bán mới đắt đỏ thách thức tính thanh khoản khi giá sơ cấp tăng 48% theo năm lên hơn 300 triệu đồng/m2 đất trong 6 tháng đầu năm.

Trong năm nay, một số chủ đầu tư đã cung cấp các chương trình cam kết cho thuê với lợi nhuận cố định, gia hạn thời gian hưởng lãi suất ưu đãi và kéo dài lịch thanh toán

“Lãi suất cho vay từ tháng 4 đến tháng 6 ổn định và được dự báo chỉ giảm 0,5 điểm phần trăm kể từ tháng 7. Điều này sẽ tiếp tục gây áp lực cho người mua, đặc biệt là ở khu vực thành phố. Người mua để ở và các nhà đầu tư am hiểu thị trường đang dịch chuyển sang các tỉnh lân cận nơi nguồn cung sơ cấp có giá phải chăng và được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông ngày càng cải thiện” - báo cáo Savills phân tích.

“Tâm lý thận trọng của người mua tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, triển vọng sẽ được cải thiện nhờ các cơ chế cụ thể về bất động sản, chính sách tiền tệ và đầu tư hạ tầng" - ông Troy Griffiths dự báo.

Trong nửa cuối năm 2023, Savills Việt Nam dự báo sẽ có 8.450 căn hộ được tung ra thị trường. Hạng B chiếm 54%, Hạng C chiếm 39% và Hạng A sẽ chiếm 7% thị phần. Riêng với dòng sản phẩm biệt thự/liền kề, dự kiến 500 căn sẽ được mở bán từ nay đến cuối năm.