Nhận diện khó khăn
Thời gian gần đây, thị trường BĐS có sự sụt giảm mạnh mẽ, trong đó có 4 nguyên nhân chính, gồm: Xu hướng điều chỉnh chung của thị trường BĐS thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá BĐS thế giới tăng khoảng 10 - 20% và của Việt Nam tăng khoảng 20 - 50%); Vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời; Nguồn vốn bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua; Nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh. Cuối cùng là liên quan đến quan hệ cung cầu khiến cho việc giá cả chưa hợp lý.
Qua đó, có thể nhìn nhận 8 nhóm vấn đề vướng mắc chính của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay: Một là, môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn, đây chính là khó khăn nhất hiện tại. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn... trong khi có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ công chức khá rõ nét, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai được, hoặc thời gian triển khai kéo dài, muốn bán hay chuyển nhượng, thế chấp không được, muốn nộp tiền thuê cũng khó... dẫn đến bỏ hoang, tồn kho, lãng phí, tốn kém, suy giảm niềm tin...
Thứ hai, công tác quy hoạch, thực thi và giám sát thực thi quy hoạch còn nhiều bất cập; Thứ ba, công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc; Thứ tư, biến động về chi phí đầu tư, xây dựng rất mạnh trong khi chúng ta ban hành nhiều đơn giá, định mức chưa kịp thời; Thứ 5, cơ cấu thị trường mất cân đối nghiêm trọng, quan hệ cung - cầu lệch pha, giá cả chưa hợp lý; Thứ sáu, nguồn vốn bị thu hẹp (nhất là năm 2022); Thứ bảy, hoạt động thanh tra, kiểm tra và nỗi lo hình sự hóa vẫn còn; Thứ tám, một số khó khăn, thách thức bên ngoài như: lạm phát, lãi suất và tỷ giá; rủi ro khách quan khác như thiên tai, dịch bệnh…
Làm sao để DN cơ cấu lại tín dụng?
Chúng ta cần rút kinh nghiệm trong quá trình thực hiện, hỏi học từ quốc tế và tiếp cận đa chiều, đưa ra hai nhóm chính sách, ngắn hạn và dài hạn. Trong đó, nhóm giải pháp ngắn hạn là những chính sách tập trung tháo gỡ vấn đề đang nóng nhất của thị trường, gồm pháp lý và vốn. Nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý thì hàng trăm dự án được giải tỏa, dòng tiền từ đây mà ra. Quan trọng hơn, tháo gỡ được vấn đề pháp lý chính là củng cố niềm tin cho thị trường.
Vấn đề nóng nhất hiện nay chính là trái phiếu. Theo tính toán, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỷ đồng. Mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các DN BĐS. Vì vậy, Bộ Tài Chính, cần sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu DN riêng lẻ, nên có hướng dẫn khuyến khích DN phát hành ra công chúng; phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy BĐS" là giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt. Có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này.
Nhưng đồng thời, DN BĐS cũng cần nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn; tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, đặc biệt là quyết liệt cơ cấu lại, tiết giảm chi phí; xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn, như: DN có thể phải bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao, 30 - 40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ.
Về vấn đề vốn tín dụng cho lĩnh vực BĐS, đề xuất cho phép cơ cấu lại nợ, giữ nhóm nợ. Việc này có thể gây ý kiến trái chiều vì nhiều ngành đang trong hoàn cảnh cần cơ cấu nợ. Nhưng việc nới room tín dụng cho lĩnh vực BĐS ở thời điểm hiện tại là chưa cấp thiết, bởi trong năm 2022 tín dụng cả hệ thống tăng trưởng 14,5%, riêng tín dụng cho BĐS tăng trưởng 24,2% thì năm 2023 không thể cao hơn, nên vấn đề của BĐS là tắc ở trái phiếu DN.
Ngoài ra, dòng vốn từ M&A rất quan trọng với thị trường BĐS, nhiều DN kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A. Vì vậy, nên cho phép DN thực hiện vì việc này hoàn toàn khả thi và là nhu cầu thật. Doanh nghiệp có 70%, phần còn lại ngân hàng tài trợ 30%.
Quan hệ cung cầu, giá cả BĐS vẫn còn những trường hợp bất cân đối. Giá và chi phí cao khiến giá BĐS bị đẩy cao so với thu nhập của người dân. Như gần đây có câu chuyện, một người mất 23 năm để mua được 1 căn hộ tại Việt Nam trong khi nước khác chỉ mất khoảng 8 năm. Theo đó, để đưa ra được các phương án điều chỉnh giá BĐS hợp lý hơn, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cấp, đơn vị, chính quyền để đáp ứng nhu cầu. Việt Nam nên có quỹ bình ổn như Singapore để người dân có thể dễ dàng có nhà ở.
