Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.
Ông đánh giá thế nào về việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận đề xuất của Chính phủ, xây dựng dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Nghị quyết thí điểm) để trình Quốc hội thống nhất, thông qua?
- Chúng tôi rất hoan nghênh việc Quốc hội đang xem xét, thông qua Nghị quyết thí điểm, bởi cộng đồng DN BĐS rất kỳ vọng bên cạnh phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư để thực hiện dự án nhà ở thương mại, thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125 Luật Đất đai 2024) hoặc thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất (Điều 126 Luật Đất đai 2024) hoặc các trường hợp giao, cho thuê không đấu giá quyền sử dụng, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất (Điều 124 Luật Đất đai 2024), sẽ bổ sung thêm phương thức tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác, không phải đất ở, để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Quy định này nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng đã chủ trương tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và DN trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Đồng thời, bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại để làm đầy “khoảng trống”, do điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chưa quy định các trường hợp này.
Nghị quyết thí điểm quy định tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm, không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch. Theo ông, nội dung này đã phù hợp chưa?
- Căn cứ Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành T.Ư Đảng chủ trương về việc thực hiện việc giao, cho thuê chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng, đấu thầu dự án có sử dụng đất đã xác định 2 phương thức chủ yếu để nhà đầu tư tiếp cận đất đai là thông qua đấu giá, đấu thầu. Nghị quyết thí điểm cho phép nhà đầu tư được thực hiện phương thức tiếp cận đất đai “thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại” với hạn mức 30% diện tích đất ở trong kỳ quy hoạch sử dụng đất là rất cần thiết và rất phù hợp với với thực tiễn.
Tuy nhiên, hiện vẫn còn những ý kiến băn khoăn về việc có thể DN kinh doanh BĐS sẽ dựa vào Nghị quyết thí điểm này để trục lợi chính sách. Xét những nội dung được quy định trong nghị quyết thí điểm thì có nguy cơ xảy ra tình trạng này hay không, thưa ông?
- Chúng tôi cho rằng, rất cần thiết phải khống chế quy mô tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch, mà kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trong đó phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch sẽ được khoanh vùng theo quy hoạch sử dụng đất của địa phương, phải phù hợp với quy hoạch đô thị, nông thôn và còn phải phù hợp với Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được HĐND cấp tỉnh thông qua.
Vì vậy, với quy định tiêu chí tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch thì sẽ không thể xảy ra tình trạng nhà đầu tư “lợi dụng” Nghị quyết thí điểm để “mua gom” đất nông nghiệp tràn lan hoặc lấy đất trồng lúa để làm dự án nhà ở thương mại. Bởi lẽ Luật Đất đai 2024 đã quy định rất chặt chẽ về quy hoạch đất trồng lúa và cơ chế bảo vệ đất lúa rất nghiêm ngặt để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia;
Đồng thời, tại điểm c khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, yêu cầu nhà đầu tư phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án.
Xin cảm ơn ông!
