Không có rào cản môi giới bất động sản tham gia thị trường

Thiếu quy định ràng buộc

Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh cho biết, trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, có rất nhiều kiến nghị đã được đưa ra theo hướng ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch.

Cách đây 30 năm, Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Thị trường BĐS chính thức được hình thành. Từ đó đến nay, cùng với quá trình phát triển kinh tế, thị trường BĐS ngày càng chứng tỏ vai trò to lớn và quan trọng với nền kinh tế, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư cũng như các nhà hoạch định chính sách.

Đóng vai trò quan trọng trong ngành BĐS là lực lượng môi giới với vai trò trung gian kết nối thực hiện hàng trăm ngàn giao dịch mỗi năm với giá trị hàng nghìn tỷ đồng, mang lại hiệu quả kinh tế tối ưu cho tài sản BĐS và lợi nhuận bền vững cho mỗi cá nhân, doanh nghiệp.

“Hiện nay, số lượng môi giới BĐS tại Việt Nam phần nhiều vẫn là những người làm trung gian mua bán, chuyển nhượng BĐS theo kiểu “cò đất”. Dù có các quy định xử phạt, môi giới BĐS vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui, mọi người, mọi chủ thể, cá nhân đều dễ dàng tham gia.

Thông thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ các ngành nghề khác làm môi giới tăng trưởng rất nhanh, từ xe ôm, người bán nước tới công chức Nhà nước... đều có thể tham gia kết nối thực hiện giao dịch. Những cá nhân này không được đào tạo kiến thức hành nghề, hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào” – ông Nguyễn Chí Thanh nhìn nhận.

Cũng theo đại diện Hội môi giới BĐS Việt Nam, nhóm người không chuyên này tham gia thị trường chính là những “cò đất”, bởi những cá nhân này chỉ tiếp nhận, truyền tải thông tin một cách thụ động từ nguồn phát đến khách hàng mà không có sự phân tích, kiểm định, đánh giá về các vấn đề như pháp lý, thậm chí còn lấp liếm thông tin với hy vọng nhận tiền hoa hồng nhanh nhất. Bên cạnh đó là việc thổi thông tin, tranh thủ sự “khan hiếm” nguồn hàng, nhằm mục đích “làm giá”, thậm chí còn “lướt cọc” hoặc bán chênh với khách, để trục lợi, kiếm lời. Vô hình chung khiến cho thị trường bị lũng đoạn, gây nguy cơ cho các đợt “sốt ảo” hay “bong bóng”...

“Để hành nghề môi giới BĐS, người làm nghề không phải tham gia đào tạo những kỹ năng cơ bản, mà còn phải trải qua một quá trình học tập, tích lỹ kinh nghiệm, ngoài đạo đức hành nghề cơ bản và khả năng trình bày, thuyết phục khách hàng... Môi giới BĐS cần phải biết làm nghề, có kỹ năng về tư vấn, định giá, biết đọc bản vẽ thiết kế, lên phương án dòng tiền, hiểu rõ luật... Như vậy mới đảm bảo quá trình tư vấn vừa hiệu quả, vừa đảm bảo tính an toàn cho khách” – ông Nguyễn Chí Thanh phân tích.

Cần minh bạch thông tin, dữ liệu thị trường

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, quá trình giao dịch, rủi ro không chỉ ở hai bên mua, bán mà còn xảy ra ở lực lượng trung gian môi giới. Thực tế hiện nay, không phải giao dịch được ghi nhận thành công nào môi giới cũng cần cung cấp cho khách hàng những thông tin cụ thể liên quan đến pháp lý, thiết kế, phương án dòng tiền... Họ chỉ quan tâm làm sao để giao dịch thành công nhanh nhất, để nhận được khoản phí hoa hồng, bằng 2 - 4% giá trị giao dịch. Thái độ này không những gây rủi ro cho người mua còn gián tiếp làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS, khiến niềm tin của nhà đầu tư ngày càng sụt giảm.

Tuy nhiên, những người làm nghề môi giới cũng đang phải đối diện với những thách thức, đặc biệt là rủi ro về việc bị cắt cầu. Nhiều khách hàng muốn “luồn cò" để tránh mất tiền môi giới, nếu lộ thông tin vị trí căn nhà, hay hình ảnh căn nhà, khách sẽ tìm kiếm địa chỉ rồi gặp chủ nhà đàm phán trực tiếp; hay chủ và khách gặp gỡ, sau đó tự cắt cầu để giao dịch với nhau do không muốn mất phí môi giới, nhận tiền cọc của khách nhưng không bán nhà, cũng không chịu trả tiền cọc. Thậm chí, nhiều môi giới có năng lực thông qua quá trình học tập, mất công, mất sức tìm hiểu và tư vấn cho khách hàng, nhưng khách hàng nghe xong tư vấn lại đi ký hợp đồng với môi giới sẵn sàng “cắt máu", cướp khách, bất chấp để hoàn thành giao dịch.

“Ở một số quốc gia có thị trường BĐS phát triển như Mỹ, Úc... 1 căn nhà chỉ 1 môi giới bán, thì ở Việt Nam 1 căn nhà có vô số môi giới bán. Các quốc gia này đồng thời cũng có những quy định ràng buộc rõ ràng về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS. Còn tại Việt Nam, với các quy định của pháp luật hiện hành, không cần có môi giới thì giao dịch vẫn có thể hoàn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch” – TS Nguyễn Văn Đính nói.

Trên thực tế, hiện nay không chỉ trong lĩnh vực BĐS, “cò" còn là hiện tượng ở nhiều lĩnh vực khác. Tuy nhiên, là lĩnh vực nổi trội nhất với hiện tượng tung tin “hỏa mù”, lấp lửng, gây hoang mang để dễ bề thao túng, để thị trường BĐS phát triển thực sự lành mạnh, bền vững, Chính phủ cần có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn, nghiên cứu, xây dựng kênh thông tin, dữ liệu chính thống về BĐS.

Ngoài ra, thời gian gần đây, trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, rất nhiều kiến nghị đã được đưa ra theo hướng ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch và nâng cao trách nhiệm đồng thời cùng cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của đội ngũ môi giới BĐS.

“Trong bối cảnh thông tin đa chiều, trong đó có cả thông tin sai lệch, gây nhiễu loạn thị trường, cần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình chuyển đổi số, hướng tới các dịch vụ cung cấp thông tin minh bạch thị trường, xã hội hoá công tác quản lý và có sự liên kết chặt chẽ giữa cơ quan quản lý Nhà nước, hội ngành nghề và doanh nghiệp... để phục vụ cung cấp thông tin cho thị trường một cách trung thực, đầy đủ, khách quan” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị.