Không để chính sách tạo cơ chế “xin - cho”

Nhưng bên cạnh sự đồng thuận, vẫn còn nhiều ý kiến băn khoăn về nguy cơ xảy ra tình trạng “xin - cho”.

Từ vướng mắc thực tế

Gần như đã trở thành thông lệ, đan xen giữa những chu kỳ phát triển “nóng”, thị trường bất động sản (BĐS) lại rơi vào giai đoạn khủng hoảng. Nhưng khác với những lần trước, cuộc khủng hoảng lần này kéo dài (bắt đầu từ năm 2019 đến nay) và “dữ dội” chưa từng thấy trong suốt hành trình thăng trầm của thị trường BĐS Việt Nam, khiến Chính phủ phải thực hiện một cuộc “giải cứu” đặc biệt chưa từng có tiền lệ.

Câu chuyện bắt đầu từ việc nguồn cung sản phẩm BĐS trên thị trường liên tục giảm trong khoảng hơn 5 năm trở lại đây, khiến giá bán liên tục leo thang và sự chuyển dịch cơ cấu phân khúc sản phẩm nhà ở diễn ra một cách sâu sắc, phân khúc nhà ở trung cấp (từ 25 - 35 triệu đồng/m2) thành nhà ở cao cấp (trên 35 triệu đồng/m2). Tương tự, nhóm sản phẩm nhà ở bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) “mất hút” trên thị trường vì bị kéo ra khỏi ngưỡng giá quy ước, khiến hàng chục triệu người dân thu nhập thấp và trung bình, giới trẻ, công nhân lao động, đặc biệt là ở các đô thị vốn đã gặp khó khăn trong việc tạo lập chỗ ở, lại càng trở nên khó khăn hơn.

Nhưng nghịch lý lớn nhất mà thị trường đang phải trải qua đó là khủng hoảng “thừa trong thiếu”. Trong khi từ đầu năm 2024 đến nay, số lượng các dự án nhà ở thương mại bình dân, nhà ở xã hội được cấp phép mới vẫn hết sức nhỏ giọt (8 dự án trong 9 tháng đầu năm - số liệu từ Bộ Xây dựng); thì các dự án nhà ở thương mại trung - cao cấp mặc dù vẫn ít hơn rất nhiều so với thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19, song vẫn kịp có thêm 61 giấy phép cấp mới. Đáng nói là thời điểm này, thị trường đang dư thừa tới trên 70 triệu mét vuông sàn nhà ở trung - cao cấp. “Thị trường BĐS chứng kiến giá bán không ngừng leo thang, dẫn đến việc phân khúc thấp bị đẩy lên phân khúc cao hơn, điều này bắt nguồn từ việc thiếu nguồn cung mới sản phẩm; sự thiếu đồng bộ, nhất quán từ cơ chế pháp lý dẫn đến tâm lý lo sợ trách nhiệm của cán bộ các cơ quan quản lý Nhà nước, nên những dự án xin cấp phép mới bị chậm lại và dự án đã được cấp phép thì nằm “đắp chiếu” không thể triển khai” - TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận.

TS Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, thủ tục pháp lý về đất đai là vấn đề vướng mắc nhất hiện nay của các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại, khi Luật Nhà ở năm 2014 quy định DN phải có 100% đất ở mới được làm dự án; quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024. Trong khi đó, chỉ có khoảng 1% dự án nhà ở thương mại hiện nay đã được cấp phép là đáp ứng đủ điều kiện 100% đất ở, nhưng đều là dự án quy mô nhỏ bởi hạn mức tối đa giao đất ở là 400m2; còn đến 95% dự án không đủ điều kiện. “Với những quy định tại Luật Đất đai năm 2024 thì DN muốn phát triển dự án nhà ở thương mại buộc phải chờ Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, dẫn đến việc bị tắc nghẽn trong triển khai dự án mới và những dự án đã tạo lập được quỹ đất từ trước đó cũng buộc phải dừng triển khai” - TS Nguyễn Văn Đính cho biết thêm.

Đề phòng trục lợi chính sách

Thấu hiểu những khó khăn, vướng mắc của cộng đồng DN, sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành không lâu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thống nhất với đề xuất từ Chính phủ về việc xây dựng, ban hành dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Nghị quyết thí điểm). Vấn đề này đang được đưa ra thảo luận sôi nổi cả trong và ngoài nghị trường Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, dự kiến sẽ được Quốc hội “nhấn nút” thông qua vào ngày 30/11 tới đây.

Theo đó, phạm vi điều chỉnh và đối tượng được áp dụng trên phạm vi cả nước; điều kiện thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với một hoặc các loại đất sau: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Khi đưa ra thảo luận, đã có rất nhiều ý kiến bày tỏ sự băn khoăn, đó là nếu khi thí điểm thành công mà đưa ra thực hiện trên phạm vi cả nước thì việc mở rộng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp để làm nhà ở thương mại sẽ ảnh hưởng đến quỹ đất trồng lúa, an ninh lương thực. Bên cạnh đó, khi nghị quyết được ban hành trong khi hệ thống pháp lý về đất đai, BĐS mới được kiện toàn lại sẽ tạo ra 2 mặt bằng pháp lý; hay như nếu chỉ thí điểm ở một số địa phương sẽ xảy ra cơ chế “xin - cho”... nhưng đa phần ý kiến đều bày tỏ sự đồng thuận.

“Chúng tôi rất hoan nghênh Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chấp thuận để Chính phủ xây dựng dự thảo Nghị quyết thí điểm, nhưng là trong trường hợp cần thiết. Bởi đây là việc cấp thiết phải làm để lấp đầy “khoảng trống” của điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024, nhằm xây dựng hoàn thiện 3 phương thức tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư, gồm: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất; sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, theo chủ trương Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành T.Ư Đảng” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cũng bày tỏ sự đồng thuận cao đối với đề xuất ban hành Nghị quyết thí điểm của Chính phủ. Lý do là dự thảo đã có một số nội dung quy định rất rõ những dự án được thí điểm phải nằm ở khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi; có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm so với hiện trạng theo phương án phân bổ đất đai cấp tỉnh đến năm 2030; đồng thời UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất đáp ứng điều kiện pháp luật về nhà ở, đầu tư, kinh doanh BĐS.

“Một trong những vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cần ngăn ngừa tình trạng trục lợi chính sách. Bởi trên thực tế, ngoài những vướng mắc về pháp lý, cũng có không ít dự án nhà ở, khu đô thị nằm “đắp chiếu” nhiều năm do những sai phạm của chủ đầu tư về sử dụng đất; nếu thực hiện theo quy định mới thì vô hình chung sẽ trở thành hợp thức hóa cho sai phạm. Vì vậy, quá trình triển khai thực hiện cần có sự kiểm tra, đánh giá, phân loại cụ thể, chi tiết; đối với những dự án hay chủ đầu tư sai phạm mà chưa xử lý, khắc phục thì kiên quyết phải dùng chế tài khác theo quy định hiện hành” - ông Nguyễn Thế Điệp bày tỏ.