Làm gì để hoàn thành Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội?

Thiếu nguồn cung

Năm 2025, với mục tiêu tăng trưởng GDP đạt từ 8% trở lên và ít nhất 10 năm tiếp theo GDP hàng năm phải đạt 2 con số trong bối cảnh tình hình thế giới diễn biến đầy thách thức, phức tạp, khó lường, nhất là trong điều kiện nền kinh tế nước ta có “độ mở” lớn. Nền kinh tế nước ta vẫn chưa phục hồi như kỳ vọng như số liệu của Tổng Cục thống kê đã cho thấy rõ, riêng tháng 1/2025 số doanh nghiệp (DN) tạm dừng kinh doanh có thời hạn lên đến 52.807 DN tăng 20,2% so với tháng 01/2024 và chỉ số nhà quản trị mua hàng PMI chỉ đạt 48,9 điểm và cũng là tháng thứ 2 liên tiếp PMI dưới ngưỡng 50 điểm.

Trong khi đó, thị trường BĐS vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Đáng quan ngại, những dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội (NƠXH). Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp; đến năm 2024, lần đầu tiên các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình kim tự tháp bị “lộn ngược đầu”.

Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua, cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Kết quả phát triển NƠXH từ năm 2021 - 2024 quá khiêm tốn, chưa đạt chỉ tiêu đã đề ra. Riêng tại TP Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng cho biết chỉ có 10 dự án, trong đó 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn,  đạt 8,6% chỉ tiêu phát triển 69.700 - 73.000 căn hộ NƠXH được Chính phủ giao, đặt ra nhiều thách thức để thực hiện đạt chỉ tiêu phát triển NƠXH từ nay đến năm 2030. Bên cạnh đó, TP cũng có đến 220 dự án BĐS thương mại bị vướng mắc pháp lý, mới có 77 dự án được tháo gỡ, nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, thất thu ngân sách Nhà nước, khó khăn cho DN và thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn.

Cần cơ chế đặc thù thí điểm

Trước mắt, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét trình cấp có thẩm quyền xem xét cho phép Quốc hội ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH”, để thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư và trong “Nghị quyết thí điểm” này đề nghị quy định UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án NƠXH mà không phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư;

Về lâu dài, xem xét bổ sung nội dung đề xuất này vào điểm c khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở 2023 để thống nhất một đầu mối là Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh (Sở Xây dựng) thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư, xây dựng NƠXH” để rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính.

Thứ hai, đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 5 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án NƠXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, để có thể tăng thêm khoảng 50% số lượng căn hộ so với dự án nhà ở thương mại trên cùng quy mô diện tích đất dự án, để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả cho mục đích phát triển NƠXH.

Thứ ba, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bãi bỏ khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP cho phép Ngân hàng chính sách xã hội được cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang Nhân dân, cá nhân xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để cho thuê, để tuân thủ quy định tại Điều 25, Điều 26 và khoản 3 Điều 71 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Thứ tư, đề nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước xem xét trình Thủ tướng Chính phủ quyết định “lãi suất cho vay đối với hộ nghèo là 4,7%/năm áp dụng cho đối tượng hộ nghèo vay năm 2025 tại Ngân hàng chính sách xã hội”, để thực hiện chính sách “vay vốn ưu đãi mua, thuê mua NƠXH; xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng chính sách xã hội” quy định tại khoản 4 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, theo đó người mua, thuê mua NƠXH được vay với “lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ”.

Thứ năm, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập DN quy định “Trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê thì được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng là 3% và thuế suất thuế thu nhập DN là 6%” để khuyến khích các DN đầu tư xây dựng NƠXH chỉ để cho thuê.

Thứ sáu, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi khoản 2 Điều 78 Nghị định 100/2024/NĐ-CP “quy định chuyển tiếp”, theo hướng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư tại thời điểm Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP, Nghị định 35/2023/NĐ-CP mà “chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ NƠXH thì được đề xuất thực hiện nghĩa vụ NƠXH theo một trong 3 phương thức (hoặc xây dựng trên quỹ đất 20%, bố trí quỹ đất NƠXH ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất) theo quy định tại Điều 17, Điều 18, Điều 19 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, để bảo đảm thực hiện các quyền lợi của tổ chức, cá nhân.

Thứ bảy, đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bổ sung vào Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận “nhà trọ cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm” cũng là một loại NƠXH, là “nhà ở riêng lẻ” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng cho thuê, mà người thuê chủ yếu là công nhân, lao động, người nhập cư, để cho các chủ nhà trọ được hưởng chính sách “ưu đãi về tín dụng, về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân”.