Vướng mắc về pháp lý
Ngày 19/4, tại Hà Nội diễn ra Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng”. Các chuyên gia, DN và nhà quản lý đã nhận diện những khó khăn, thách thức của thị trường trong giai đoạn hiện nay, từ vĩ mô – chính trị, chính sách pháp lý... đến thị trường vốn.
Về vĩ mô – chính trị, IMF dự báo kinh tế suy thoái nhẹ cuối năm nay, lạm phát ở các quốc gia đang ở mức cao, ngân hàng T.Ư lớn nâng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Tăng trưởng GDP quý I/2023 của Việt Nam đang ở mức thấp thứ 2 trong 10 năm qua... Đây là những yếu tố tác động lớn tới thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, pháp lý là vấn đề vướng mắc lớn nhất đối với những dự án BĐS, liên quan đến thủ tục cấp phép dự án. Chỉ tính riêng tại TP Hồ Chí Minh có 116 dự án chưa được tháo gỡ; Chưa nhất quán giữa những quy định điều chỉnh của các luật; Động thái tăng cường thanh tra, kiểm tra… ảnh hưởng tới tâm lý thị trường.
Ngoài ra, thị trường BĐS đang thiếu hụt về nguồn vốn. Hiện nay có 3 kênh vốn chính, gồm: Vốn vay ngân hàng đang được chủ đầu tư dự án sử dụng nhiều nhất; Tiếp đó là kênh phát hành trái phiếu DN; Nguồn vốn huy động từ khách hàng. Nhưng cả 3 kênh vốn này đều đang bị “tắc”.
Từ giữa tháng 4/2022, khi Ngân hàng Nhà nước tăng cường giám sát vốn cho vay BĐS, nguồn vốn từ kênh này đảo chiều nhanh chóng, trong khi kênh huy động trái phiếu năm 2023 có khoảng 300.000 tỷ đồng sắp đáo hạn. Tiếp đó là tâm lý khách hàng trước những thay đổi của thị trường dẫn đến sức cầu giảm mạnh. Trong khi chủ đầu tư dự án BĐS cũng có tâm lý cầm chừng, nên nguồn cung vốn đã khan hiếm nay càng giảm sút mạnh.
“Thị trường BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn, xuất phát từ việc nguồn cung, sức cầu, mặt bằng giá và tâm lý khách hàng bị giảm sút mạnh. Hiện nguồn cung chỉ còn bằng khoảng 10% so với giai đoạn trước dịch, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng gần như đóng băng nhiều năm nay. Lệch pha cung - cầu là vấn đề rất lớn hiện tại, kéo theo hệ quả là sức cầu thị trường, nhu cầu hiện chỉ bằng 20 - 30% cùng kỳ năm trước ở hầu hết các phân khúc” - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam Võ Hồng Thắng cho hay.
Thời gian vừa qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt, cụ thể, giao nhiệm vụ cho các bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều giải pháp tháo gỡ cho thị trường. Thời điểm hiện tại có nhiều khó khăn, nhưng đó cũng là cơ hội để điều chỉnh và cơ cấu lại hoạt động cho phù hợp, tự cân bằng. Thị trường sẽ có những thanh lọc, lựa chọn nhất định đối với chủ thể tham gia thị trường, ví dụ như môi giới, cung cấp, nhà thầu, tư vấn... Khó khăn, thách thức luôn đồng hành với cơ hội cho người có khả năng vượt lên.
Phó Cục trưởng Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, chưa có giai đoạn nào DN BĐS và xây dựng lại trải qua khó khăn như giai đoạn hiện nay. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý I/2023, ngành xây dựng tăng trưởng âm 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Còn theo Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, quý I/2023 chỉ thực hiện được 8% kế hoạch 2023.
“Vấn đề ở đây là thiếu cơ chế pháp lý bảo vệ DN. DN phải vay tiền ngân hàng để thực hiện hoạt động, riêng đối với các nhà thầu xây dựng làm xong dự án mới được thanh toán, lãi vay 11 - 13%/năm. Trường hợp chủ đầu tư khó khăn như gần đây không thể chi trả, nếu không có cơ chế bảo vệ, DN xây dựng đối mặt nguy cơ phá sản, tiêu vong. Chúng tôi kỳ vọng những điểm nghẽn pháp lý được xử lý, thông suốt. Về nguồn vốn, bằng cách này hay cách khác DN có thể xoay sở, giải pháp về pháp lý mới là điều chúng tôi quan ngại nhất” – ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.
Cần nhanh chóng thực thi chính sách
Theo TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, mỗi khi thị trường BĐS lao dốc, chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng đều giảm sút và rơi vào cảnh khó khăn. Nếu không đủ năng lực tài chính để xử lý sẽ lan sang nhiều lĩnh vực khác, bởi BĐS là ngành quan trọng với nền kinh tế, có độ lan toả cao và là một ngành luôn tạo ra khủng hoảng kinh tế.
Theo nghiên cứu về khủng hoảng từ những năm 1970 tới nay, chí có 2 nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế là tỷ giá hối đoái (gần đây ít xảy ra vì cơ chế thả nổi) và thị trường BĐS. Trong 15 năm trở lại đây, phần lớn khủng hoảng bắt đầu từ thị trường BĐS.
“Vấn đề không chỉ tìm cách phục hồi thị trường, mà còn là ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính. Cần tranh thủ làm thật nhanh những quyết định, cơ chế đã được ban hành. Chúng ta chưa bước tới bờ vực nhưng phải hành động thật nhanh nếu không sẽ không kịp” – TS Lê Xuân Nghĩa nói.
Chuyên gia này phân tích thêm, hiện nay có 2 đối tượng nên tập trung. Thứ nhất là các DN BĐS đang điêu đứng. Đây là nhóm không có khả năng tiếp cận vốn mới từ ngân hàng, đang trong quá trình đàm phán tái cấu trúc, đảo nợ. Thứ hai là người mua BĐS theo hướng đầu tư, những người phải vay tiền ngân hàng hiện phải chịu lãi vay cao, không thanh khoản được BĐS đã mua. Đối tượng này nợ ngân hàng, nếu xảy ra vấn đề, cả người vay và nhà băng cho vay phải gánh chịu hậu quả.
Trong khi đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, thời điểm 2011 - 2013 thị trường BĐS xảy ra khủng hoảng thừa, hàng hoá nhiều nhưng không hấp thụ được vào thị trường. Thời điểm này ngược lại, quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường…
Tất cả những vấn đề này xuất phát từ hệ thống pháp lý, chính sách, Chính phủ đã nhận thấy vấn đề và bắt đầu có động thái xử lý, tìm biện pháp tháo gỡ. Với vấn đề nguồn vốn thì có các gói hỗ trợ, trái phiếu DN vướng mắc có Nghị định 65, Nghị định 08. Nguồn vốn có rồi, định hướng rõ tới sản phẩm nhà ở xã hội… nhưng điểm nghẽn cơ bản cuối cùng phải xử lý là pháp lý, làm thế nào để những dự án được phê duyệt, được tham gia thị trường. Chỉ khi giải quyết được bài toán này, dự án đầu tư mới được giải quyết câu chuyện cơ bản.
Hiện tại, nhiều chính sách, quy định đã được ban hành nhưng theo tôi, không thể tạo nên thay đổi ngay trong một quý. Để gỡ vướng cho thị trường, cần cả yếu tố thay đổi chính sách và chủ đầu tư tự vận động. Theo tôi, các quy định pháp luật đã đầy đủ, nhưng vấn đề nằm ở chuyện diễn giải pháp luật, mỗi trường hợp, mỗi địa phương vẫn diễn ra những cách diễn giải khác nhau, điều này cũng tạo nên cái khó cho chủ đầu tư, DN.
Luật sư Nguyễn Hải Thảo
“Để giải quyết triệt để vấn đề thị trường hiện nay, cần tập trung vào một số giải pháp, gồm: Xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội. Trong giai đoạn này, đây là sản phẩm sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng. Có sản phẩm phù hợp, chỉ số giao dịch sẽ tăng lên, các guồng quay được kích hoạt, ổn định trở lại. Cùng với đó, xây dựng và sớm ban hành quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho nhà đầu tư, trong đó có khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư… Đây là những vấn đề bị vướng nhiều nhất theo thống kê của chúng tôi” – ông Nguyễn Văn Đính đề xuất.
Các chuyên gia và nhà quản lý đều chung quan điểm, khó khăn vướng mắc của thị trường và hoạt động của DN BĐS đặt ra rất nhiều nhiệm vụ cho Chính phủ, cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương và nhiệm vụ của DN. Để giải quyết những khó khăn hiện nay cần tập trung gỡ vướng cho những dự án đang gặp khó khăn về pháp lý. Để nhanh hơn thì cần đơn giản hoá thủ tục hành chính, loại bỏ quy định trùng lặp, chồng chéo để tiết kiệm thời gian.
