Làm sao để đo lường sự thay đổi của thị trường bất động sản?

Vấn nạn đầu cơ, thổi giá

Với việc giá nhà đất liên tục tăng cao, trong những năm gần đây, đã gây ra sự nhiễu loạn cho thị trường BĐS, qua đó có nhiều ý kiến lo ngại về hoạt động môi giới BĐS  có vai trò không nhỏ trong việc “tiếp tay” cho vấn nạn này. Ông Nguyễn Văn Phúc - nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nghề môi giới BĐS là một nghề vô cùng quan trọng, việc siết chặt các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là cần thiết và phù hợp.

Tuy nhiên, để đảm bảo hoạt động quản lý môi giới đạt hiệu quả, môi giới cần tham gia tổ chức xã hội nghề nghiệp. Tổ chức xã hội nghề nghiệp cho các nhà môi giới cần được hoạt động độc lập, có tư cách pháp nhân. Không chỉ là cơ quan quản lý, đào tạo, tổ chức xã hội nghề nghiệp của các nhà môi giới còn là cơ quan đại diện cho tiếng nói chung của các cá nhân, tập thể hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh môi giới BĐS, là cầu nối giữa những đối tượng này với cơ quan quản lý Nhà nước.  Đồng thời, ban hành quyết định kỷ luật khi các cá nhân môi giới thực hiện các hành vi sai phạm.

“Về việc có hay không môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường, có nhưng  mà cũng không, không nhưng mà cũng có. Thực tế, ngoài các nhà môi giới hoạt động chuyên nghiệp, có kiến thức, kỹ năng hành nghề, chấp hành tốt các quy định pháp luật, thì cá biệt vẫn còn có một số cá nhân môi giới BĐS bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật, cấu kết với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nâng giá hoặc dìm giá thị trường. Nhưng chắc chắn hiện tượng này không thể tránh khỏi trong nền kinh tế thị trường - ông Nguyễn Văn Phúc nhìn nhận.

Cần một hành lang pháp lý riêng

Theo chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong, thực tế hiện nay, tất cả các chủ thể trên thị trường, từ các cá nhân, tổ chức đầu tư, kinh doanh, các tổ chức xã hội nghề nghiệp tới cấp quản lý Nhà nước, đều khẳng định giá BĐS tăng cao bất hợp lý. Thế nhưng, trên thực tế, hiện hành lang pháp luật của nước ta vẫn chưa có bất kỳ một công cụ chính thức nào để chứng minh sự tăng trưởng bất hợp lý về giá của BĐS. 

“Do đó, để quản lý và có các chỉ đạo điều tiết kịp thời, Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá về nhà ở, giá đất và BĐS thương mại, để đo lường mức độ thay đổi về giá theo thời gian. Đây cũng là bộ chỉ số quan trọng, được nhiều quốc gia trên thế giới xây dựng, sử dụng để phân tích kinh tế vĩ mô, phản ánh sự tăng trưởng kinh tế, đo lường rủi ro... cũng như hỗ trợ người dân, doanh nghiệp trong việc ra quyết định liên quan đến BĐS” – TS Nguyễn Minh Phong cho hay.

Bên cạnh đó, TS Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng, năm 2023 thị trường BĐS gặp rất nhiều khó khăn, do nguồn cung ở hầu hết các phân khúc đều cạn kiệt, dẫn đến số lượng dự án được mở bán mới cũng ít dần, đặc biệt là những dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Bước sang năm 2024, thị trường đã ghi nhận phục hồi tích cực ở hầu hết các phân khúc, bất chấp những khó khăn vẫn đang “bủa vây”. Nhưng câu chuyện về minh bạch của thị trường vẫn là vấn đề được nhắc đến nhiều nhất.

“Để thị trường có thể vận hành một cách thực sự minh bạch thì cơ sở thông tin, dữ liệu là vô cùng quan trọng. Chúng ta phải có một kho dữ liệu đủ lớn, đảm bảo tính chính xác. Có như vậy, công tác nghiên cứu thị trường mới hiệu quả. Từ đó, các cơ chế, chính sách nhằm điều tiết thị trường mới có thể đúng và trúng” – TS Nguyễn Minh Phong cho biết thêm.