Làm thế nào để tránh rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất?

Trước khi quyết định mua hoặc đặt cọc thì người mua cần tìm hiểu rõ thông tin về nhà đất như bên chuyển nhượng có đủ điều kiện chuyển nhượng không, thông tin pháp lý về thửa đất như thế nào? Để biết những thông tin trên thì có thể yêu cầu bên bán cho xem giấy chứng nhận hoặc xin thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai.

Sau khi tìm hiểu thông tin về nhà đất, các bên cần biết những quy định về đặt cọc mua bán nhà đất để tránh rủi ro.

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.

Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.

Ví dụ: Ông A đặt cọc cho ông B là 50% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với số tiền là 500 triệu đồng; sau khi đặt cọc xong mới phát hiện nhà của ông B có người tự tử nên ông A không muốn mua nữa mà đề nghị ông B trả lại tiền đặt cọc, nếu ông B không đồng ý trả và tại hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác thì 500 triệu sẽ thuộc về ông B.

Trong hợp đồng  đặt cọc mua nhà đất thường có điều khoản phạt những vi phạm đã thỏa thuận trong hợp đồng. Có nghĩa bên vi phạm sẽ phải đền bù một khoản chi phí tương ứng đã thỏa thuận với bên bị vi phạm. Các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận về việc không phải chịu phạt khi bị vi phạm, hoặc có thể vừa chịu phạt mà còn bị bồi thường thiệt hại.

Đối với giao dịch nhà đất thì việc minh bạch trong khoản phạt cọc và bồi thường là quyền lợi chính đáng. Bởi vì giá trị bất động sản thường khá lớn, chưa kể khoản tiền đặt cọc không phải là ít nên trường hợp bên bán bất ngờ “lật kèo” mà không chịu bồi thường thì người mua hoàn toàn chịu thiệt hại.

Vậy nên, nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì bên phía bán nhà phải hoàn lại số tiền đã đặt cọc cho người mưa hoặc một khoản phạt tương ứng nếu vi phạm đã thỏa thuận trước đó.

Về bản chất thì tiền trả trước và đặt cọc cũng đều là khoản tiền mà bên mua sẽ giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo được việc “giữ chỗ” cũng như giao kết thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, đối với khoản tiền trả trước là chi phí mà bên mua tiến hành trả cho bên bán một phần giá trị nhà đất, được xem là nghĩa vụ.  Trong trường hợp bên mua không tiến hành ký hợp đồng hay không đồng ý mua nhà thì khoản tiền này về mặt nguyên tắc sẽ được trả lại cho bên mua mà không có bất kỳ khoản phạt nào.

Còn đối với tiền đặt cọc là một khoản chi phí mà bên mua muốn đưa trước cho bên bán đề giữ chỗ, nhưng sau khi ký kết hợp đồng thì bên bán sẽ phải trả lại tiền cọc hoặc có những thỏa thuận riêng. Nếu bên đặt cọc từ chối việc mua nhà hay ký hợp đồng thì khoản tiền đó sẽ thuộc về bên nhận cọc.

Như vậy, nếu ghi “trả trước” mà các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ trả lại những gì đã nhận mà không chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thỏa thuận khác mà thỏa thuận này không trái pháp luật, đạo đức xã hội.

Trong các quy định của pháp luật thì không bắt buộc phải công chưng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để có thể đảm bảo được quyền lợi, cũng như tính pháp lý, phòng tránh tranh chấp xảy ra thì nên thực hiện việc công chứng.

Với việc thực hiện công chứng không quá phức tạp, nhưng đảm bảo được quyền lợi của người mua. Để thực hiện thủ tục công chứng, hai bên cần phải chuẩn bị một số giấy tờ như sau: Dự thảo hợp đồng, phiếu yêu cầu công chứng, bản sao giấy CMND, bản sao các loại giấy tờ khác liên quan đến giao dịch, hợp đồng,…

Sau khi nộp hồ sơ công chứng tại các đơn vị thì sẽ được công chứng viên tiếp nhận và kiểm tra. Nếu hồ sơ đầy đủ, đáp ứng mọi quy định sẽ được thụ lý và công chứng. Thời gian thực hiện công việc này chỉ khoảng hai ngày, có thể kéo dài 10 ngày đối với những hồ sơ hợp đồng phức tạp.

Để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền nên dẫn tới tranh chấp.

Đối với những hợp đồng đặt cọc trong mua bán nhà đất nếu không được công chứng hoặc soạn thảo sơ sài thì ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Vậy nên, để đảm bảo độ an toàn khi đặt cọc mua nhà thì mọi người có thể đến văn phòng Thừa Phát để hỗ trợ lập vi bằng đặt cọc.

Lúc này bên mua sẽ được xem xét các giấy tờ hợp đồng liên quan, xem xét các điều khoản trong hợp đồng và được hỗ trợ soạn thảo hợp đồng đầy đủ. Sau đó sẽ được lập vi bằng về việc đặt cọc, giúp đảm bảo sự an toàn về mặt pháp lý cho người mua, giúp giao dịch diễn ra thuận lợi cũng như là bằng chứng khi xảy ra tranh chấp.

Ngoài ra, người mua có thể nhờ người khác làm chứng. Đây không phải là yếu tố bắt buộc nhưng sẽ củng cố về mặt pháp lý cho hợp đồng đặt cọc mua nhà. Đối tượng làm chứng thì không nên người quen, họ hàng thân thiết với một trong hai bên. Đồng thời, trong hợp đồng cần ghi rõ thông tin của người làm chứng, ký tên, điểm chỉ và xác nhận rõ ràng về việc làm chứng.