Lo ngại về "thao túng" thị trường bất động sản?

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2021 nguồn cung thị trường BĐS chỉ bằng 50% so với năm 2020, cả nước có 201 dự án nhà ở thương mại và 6 dự án nhà ở hội được cấp phép mới. Lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Nắm bắt được thời cơ này, một số nhà đầu cơ đã bắt tay với lực lượng môi giới bày chiêu trò thổi giá đất ở khắp các khu vực trên cả nước, nhất là thời điểm đầu năm, một số địa bàn ghi nhận mức tăng kỷ lục, như: Hòa Bình (tăng 102%), Ba Vì – Hà Nội (75%), Thanh Hóa (76%), Đà Nẵng (32%), Kiên Giang (38%), Bà Rịa – Vũng Tàu (24%). Cá biệt ở Bắc Giang, Ninh Bình, Thái Nguyên còn tăng từ 150 – 300%.

"Cơn sốt" đất khiến cho cơ quan quản lý Nhà nước đứng ngồi không yên, Bộ Xây dựng liên tục phát đi văn bản yêu cầu các tỉnh thành phố trên cả nước siết chặt quy định về giao dịch BĐS, nhà ở. Chính quyền địa phương buộc phải vào cuộc, gần như ngay lập tức “cơn sốt” bị dừng lại, không chỉ vậy sau khi có sự can thiệp, một số địa bàn giá BĐS còn bị kéo về mặt bằng trước thời điểm “đỉnh sốt”.

Không chịu khuất phục, để xoay trở tình hình nhiều nhà đầu tư, DN tiếp tục làm rung chuyển thị trường thông qua đấu giá đất. Việc đấu giá đất vốn được xem là hình thức công khai, minh bạch nhất, nhưng thực tế lại hoàn toàn khác, chưa thể khẳng định DN có đi đến tận cùng dự án đấu giá hay không, nhưng ngay lập tức trở thành “đòn bẩy” tăng giá, kiếm thêm lợi nhuận ở những dự án khác mà DN đang sở hữu gần khu vực tham gia đấu giá. Điển hình là vụ đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) cao gấp 7 - 8 lần giá khởi điểm, chia bình quân mỗi mét vuông đất đấu giá lên tới xấp xỉ 1,25 tỷ đồng/m2 – mức giá “trên trời”, ngang ngửa những khu vực đắt đỏ nhất thế giới là Tokyo, Hong Kong, trong khi khu vực này vẫn còn thiếu rất nhiều điều kiện hạ tầng.

Một lần nữa, Bộ Xây dựng lại như “ngồi trên đống lửa”, sau khi Thủ tướng Chính phủ có công điện yêu cầu rà soát tình hình thực hiện đấu giá đất thời gian qua. Mới đây, Bộ này tiếp tục ban hành văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố thực hiện việc rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp biểu hiện bất thường, nhằm kiểm soát nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS.

Đáng chú ý, năm 2021 cũng là năm diễn ra rất nhiều vụ khởi tố, bắt giam nhiều cá nhân, DN liên quan đến việc lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, trốn thuế trong giao dịch BĐS, hay việc dùng chiêu trò hạ giá thẩm định dự án đấu giá đất nhằm thu lợi bất chính, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, điển hình tại huyện Đông Anh (Hà Nội) cũng được đưa ra ánh sáng.

Và cả câu chuyện liên quan đến tranh chấp quỹ bảo trì (2%) ở những dự án nhà chung cư lên đến đỉnh điểm sau nhiều năm, buộc một số địa phương phải ban hành quyết định khởi tố hình sự, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định.

“Nhìn chung, sự phát triển của thị trường BĐS chưa thực sự bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro. Tình trạng tổ chức, cá nhân, DN vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra tại một số địa phương. Cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường ánh chưa đầy đủ, thiếu minh bạch. Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm chưa đáp ứng yêu cầu quy định...”, đây là nội dung chính được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề cập đến trong văn bản số 5370 /BXD-QLN (ngày 24/12/2021) của Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương đánh giá, kiểm soát nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS, tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường.

Ngoài ra, văn bản cũng nêu rõ, một số địa phương đã xảy ra vụ việc, hiện tượng như: DN triển khai việc kinh doanh chưa đủ điều kiện pháp lý; chuyển nhượng đất đai, phân lô bán nền trái quy định, gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường. Trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm có thể tạo tác động tiêu cực đối với thị trường.

Xoay quanh vấn đề này, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, bất cập nảy sinh đối với thị trường BĐS thời gian qua do quy định của pháp luật không theo kịp sự phát triển của thị trường, đặc biệt là Luật Đất đai. Công tác quản lý quy hoạch thiếu hiệu quả, đấu thầu, đấu giá không minh bạch khiến hàng loạt dự án không thể triển khai hoặc bị chậm do phải điều chỉnh quy hoạch liên tục.

“Nhưng điều đáng quan ngại nhất là nhiều nhà đầu tư, DN kinh doanh BĐS theo kiểu “chộp giật” đã kìm hãm, kéo lùi sự phát triển của thị trường. Trong khi cơ chế chậm thay đổi làm ảnh hưởng kế hoạch kinh doanh của DN, chính quyền địa phương không có căn cứ để giải quyết khó khăn, vướng mắc” – ông Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Còn theo Viện trưởng Viện nghiên cứu, đào tạo BĐS Nguyễn Đức Lập, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững cần tập trung một số giải pháp: Hoàn thiện thể chế nhằm hạn chế chồng chéo, ràng buộc bởi nhiều luật, bộ luật khác nhau; Luật phù hợp xu hướng mở của xã hội, nền kinh tế số, kinh tế chia sẻ; Các cấp chính quyền tập trung tháo gỡ khó khăn làm trong sạch môi trường kinh doanh, đầu tư. Đề xuất, xây dựng kế hoạch chi tiết đưa quy định pháp luật vào thực tiễn, tránh để tắc nghẽn, bị động tạo quyết định sai luật, gây ra hậu quả đáng tiếc; hoàn thiện cổng thông tin Quốc gia về quy hoạch công khai, minh bạch trình tự thủ tục, tiến độ thực hiện dự án; phát triển, đào tạo đội ngũ chuyên trách pháp chế cho các địa phương.

Nhiều chuyên gia đều chung nhận định, thị trường BĐS năm 2022 sẽ phục hồi mạnh mẽ và nhiều tiềm năng phát triển. Song, thực tế cũng không ít ý kiến lo ngại khi thị trường có bàn tay “thao túng” của những DN, cũng như  những người làm môi giới BĐS thì thị trường BĐS 2022 sẽ đi về đâu?. Bởi vậy, theo các chuyên gia rất cần sự "chấn hưng"  thị trường từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước để thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững.