Lợi dụng kẽ hở đấu giá để trục lợi?

Ngày 10/1, Công ty TNHH đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) bất ngờ xin bỏ cọc lô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) có diện tích hơn 10.000 m2 với giá 24.500 tỷ đồng, tương đương 2,45 tỷ đồng/m2 đã trúng đấu giá trước đó.

Liên quan đến vụ việc nói trên, ngày 12/1, trao đổi với PV báo Kinh tế & Đô thị, luật sư Lê Ngô Trung, Giám đốc Công ty Luật Trung Lê và Cộng Sự, cho rằng: khi doanh nghiệp đưa ra mức giá cao để trúng đấu giá đã tạo ra hiệu ứng truyền thông rất lớn trong thời gian qua, nhiều trang báo, tin tức cập nhật liên tục … đã tạo ảnh hưởng nhất định đến thị trường, nhưng sau đó lại đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán. Vậy liệu có hay không việc cố tình này nhằm mục đích nào khác? Chẳng hạn như giá cổ phiếu của công ty mẹ hoặc doanh nghiệp liên quan sẽ bị thổi lên cao, và cuối cùng thì rớt xuống thấp sau khi doanh nghiệp này công bố hủy hợp đồng. Điều này nếu có, cần xem xét xử lý về các hành vi liên quan công bố, sử dụng thông tin hoặc thao túng thị trường chứng khoán để thu lợi bất chính theo quy định của pháp luật hành chính hoặc hình sự từ Điều 209 đến Điều 211 Bộ luật hình sự.

Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, theo luật sư Trung, khi kết quả trúng đấu giá cao gấp 6,6 lần mức giá khởi điểm như vậy, thì cần xem xét việc định giá đất có tương xứng với thị trường hay không? Đồng thời, ngoài việc xem xét lại mức phạt hữu hiệu, cũng cần bổ sung chế tài nhằm ngăn chặn tình trạng này diễn ra trong tương lai, như: cấm bản thân doanh nghiệp đó và đơn vị liên quan (công ty mẹ, công ty có cùng tổ chức sở hữu…) tham gia các cuộc đấu giá tương tự trong một thời gian nhất định.

Đồng quan điểm, TSKH, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn (Chủ tịch NgoViet Architects & Planners) cũng ủng hộ việc cấm không cho doanh nghiệp tham gia đấu giá đất làm dự án vì mục đích lũng đoạn thị trường, trục lợi bất chính.

Ông Ngô Viết Nam Sơn phân tích, nếu trường hợp nhà đầu tư bỏ cọc, chấp nhận mất cọc vì các yếu tố như thiên tai, dịch bệnh, hoặc doanh nghiệp chẳng may phá sản…thì có thể cứu xét. Còn nếu trong trường hợp nhà đầu tư bỏ cọc mà cơ quan nhà nước chứng minh được doanh nghiệp đang suy tính vụ lợi riêng, lúc này cần phải có mức phạt phù hợp.

Cụ thể, trong trường hợp của Tân Hoàng Minh đã quá rõ ràng hành vi nâng giá là vì mục đích riêng. Tuy nhiên, hiện tại lại không có cơ sở để phạt hành vi này. Vì vậy, ông Ngô Viết Nam Sơn kiến nghị, trong tương lai phải có mức phạt thật nặng, để răn đe doanh nghiệp, tránh những ảnh hưởng tiêu cực đến toàn thị trường BĐS.

Đặc biệt, bên cạnh việc phải mất cọc và chịu mức phạt nặng, ông Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh, cần thiết phải bổ sung thêm trách nhiệm giải trình với doanh nghiệp sau mỗi sự kiện đấu giá đất thành công. Theo đó, doanh nghiệp trúng thầu phải trả lời được câu hỏi tại sao chấp nhận mua lô đất với mức giá cao, kế hoạch làm gì với lô đất để thu hồi vốn và sinh ra lợi nhuận… “Nếu như có điều luật này, thì ngày nay, thay vì viết tâm thư, Tập đoàn Tân Hoàng Minh phải thực hiện giải trình. Căn cứ vào đó, cơ quan chức năng tiến hành thẩm định tính khả thi, tính chân thật của văn bản giải trình. Nếu kết luận giải trình không chính xác, thì ngay lập tức mức phạt mà doanh nghiệp phải chịu sẽ tương xứng với những tác động xấu đến thị trường mà doanh nghiệp đã gây ra”, ông Ngô Viết Nam Sơn nói và cho rằng điều chỉnh pháp luật chưa bao giờ dễ dàng, vì cần phải có sự cân nhắc, nghiên cứu kĩ lưỡng, cẩn trọng để không vô tình làm khó những nhà đầu tư có thực tâm.

“Tân Hoàng Minh bỏ cọc đất Thủ Thiêm là trường hợp cá biệt chứ không phải là trường hợp phổ biến. Một khi nhà đầu tư đẩy giá đất lên cao bất thường, thì đó không phải là tư duy khoa học mà là tư duy cá cược. Tức là họ sẽ thiệt ở chỗ này, nhưng đã có sẵn bài toán hưởng lợi ở chỗ khác. Còn lợi ở chỗ nào thì trong những ngày tới tin rằng sẽ dần lộ rõ. Ở đây tôi không lên án nhà đầu tư, vì theo luật họ có quyền bỏ giá cao, và cũng có quyền bỏ cọc. Song, đứng ở góc độ khoa học, tôi chắc chắn một khu đất không bao giờ tăng giá đột biến nếu như không đi kèm sự thay đổi về chính sách, về quy hoạch, về thị trường hay sự phát triển trong khu vực. Chưa kể, nhà đầu tư sẽ không bỏ ra một số tiền phi lý, nếu họ không thu lại được lợi, đây là nguyên lý bất di bất dịch” – ông Ngô Viết Nam Sơn nói thêm.

Khẳng định câu chuyện bỏ cọc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh không bất ngờ, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (Horea) nhận định, vấn đề quan trọng sắp tới chính là hoàn chỉnh lại Luật Đấu giá cho phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp với loại hình đấu giá BĐS.

“Không giống với đấu giá một bức tranh, hay một bình gỗ…kết quả đấu giá vừa qua là đấu giá “đất vàng” Thủ Thiêm, là đấu giá quyền sử dụng đất nên phải có những quy định phù hợp” – Chủ tịch HoREA nói và dẫn chứng, nếu muốn mua chứng khoán, theo đúng luật quy định nhà đầu tư phải có tiền trong tài khoản mới được mua. Vì vậy, sẽ bất hợp lý khi trúng đấu giá lô đất với mức giá 24.500 tỷ đồng, nhưng không phải chứng minh năng lực tài chính, đây là lỗ hổng rất lớn.

Tương tự, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng nhận định, Tập đoàn Tân Hoàng Minh huỷ cọc đất Thủ Thiêm đang gây ra những huệ luỵ không tốt cho các cuộc đấu giá đất sau này. Chưa kể, các doanh nghiệp trúng đấu giá còn lại sẽ lưỡng lự việc tiếp tục nộp tiền hay huỷ: “Nếu đấu giá lại chắc chắn giá trúng đấu giá sẽ thấp hơn 50%, từ đó dẫn đến ngân sách TP thất thu” – ông Quang dự đoán.