Luật Đất đai 2024: những tác động đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp

Tác động liên quan

Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa toàn diện các chủ trương, chính sách của Đảng, nghị quyết của Quốc hội, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc được rút ra trong tổng kết thực tiễn việc tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013 và luật hóa những quy định đã được thực tiễn chứng minh là phù hợp, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai để phát triển đất nước.

Bởi lẽ, đây là một đạo luật lớn, bao trùm và liên quan đến hầu hết các lĩnh vực kinh tế - xã hội, đặc biệt trong quan hệ dân sự, đầu tư, kinh doanh, BĐS, tài chính, ngân sách... Đạo luật này có nhiều quy định liên quan đến nhiều luật, bộ luật hiện hành; nhiều quy định ở nhiều đạo luật, bộ luật khác có quy định liên quan đến Luật Đất đai.

Cụ thể, đối với vấn đề quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị (đều được quy định tại Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị); Mối quan hệ nhà đầu tư – chủ đầu tư dự án có sử dụng đất – chủ đầu tư xây dựng công trình, dự án nhà ở (Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở); Thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng, đấu giá quyền sử dụng đất, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (Luật Đất đai, Luật Nhà ở);

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS, chuyển nhượng dự án BĐS (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS); Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất, những lưu ý khi vi phạm trật tự xây dựng (Luật Đất đai, Pháp luật về xây dựng)...

Như vậy, có thể thấy Luật Đất đai 2024 đang bao trùm hầu hết các luật liên quan đến thị trường BĐS gồm: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Pháp luật về hạ tầng kỹ thuật – phát triển đô thị, Pháp luật về vật liệu xây dựng.

Những điểm mới và tác động đến môi trường kinh doanh

Vấn đề quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị: Nếu như Luật Đất đai 2013 không yêu cầu lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, thì Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp quy hoạch chung được phê duyệt sau khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, thì không phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ quy hoạch chung để lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Quy định này cũng được áp dụng cho đơn vị hành chính cấp quận, TP, thị xã trực thuộc tỉnh, TP trực thuộc T.Ư. Những nội dung này được quy định tại điều 65, 66 Luật Đất đai 2024.

Đối với nội dung ưu đãi cho nhà ở xã hội: Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư được: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai;

Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này;

Trong khi đó, Điều 157 Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc miễn giảm tiền sử dụng, thuê đất khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà trọ cho lực lượng vũ trang Nhân dân. Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ theo quy định của pháp luật nhà ở... thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền thuê, sử dụng đất được miễn và người được sử dụng không phải làm thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng, thuê đất.

Về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS, chuyển nhượng dự án BĐS: Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư; Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án sẽ căn cứ theo Luật Kinh doanh BĐS 2023...

Vấn đề mối quan hệ nhà đầu tư - chủ đầu tư dự án có sử dụng đất - chủ đầu tư công trình, chủ đầu tư dự án nhà ở: Luật Đầu tư quy định, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 18, Điều 3 Luật Đầu tư). Còn theo Luật Đấu thầu, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn, nhà đầu tư có thể là nhà đầu tư độc lập hoặc nhà đầu tư liên danh (khoản 25, Điều 4 Luật Đấu thầu 2023).

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 cũng quy định, mối quan hệ nhà đầu tư - chủ đầu tư dự án có sử dụng đất là nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật liên quan đã được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và được giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của luật này. Đồng thời Luật nhà ở 2023 quy định, chủ đầu tư là tổ chức được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của luật này, có quyền sử dụng hoặc được giao, cho thuê đất.

Có thể khẳng định, những quy định mới của Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan sẽ có tác động trực tiếp đến doanh nghiệp và môi trường đầu tư kinh doanh đều tập trung vào việc cắt giảm, đơn giản hoá thủ tục hành chính giúp doanh nghiệp giảm được nhiều thời gian, chi phí tuân thủ thủ tục hành chính, từ đó thêm được nhiều lợi ích kinh tế. Những chính sách được ban hành để xử lý mâu thuẫn, chồng chéo, giúp bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, minh bạch trong tổ chức thực hiện, tránh nhiều rủi ro pháp lý.