| Luật sư Vũ Văn Biên. |
Thưa Luật sư, ông có thể cho biết: Khi chưa có Ban quản trị nhà chung cư thì việc Chủ đầu tư tự đưa giá dịch vụ mà không có sự thống nhất của cư dân có đúng không?
-Theo quy định tại điều 106 Luật Nhà ở, điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD, giá dịch vụ do Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành, trường hợp chưa có Hội nghị nhà chung cư thì sẽ ưu tiên áp dụng theo giá của chủ đầu tư đưa ra trên hợp đồng mua bán, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc và giá trần, sàn theo quy định của UBND tỉnh, thành phố. Do vậy, nếu giá dịch vụ tại hợp đồng mua bán không tương ứng với phạm vi chất lượng dịch vụ thì cư dân có quyền ý kiến và yêu cầu điều chỉnh.
Do bất bình với mức phí dịch vụ quá cao nên cư dân không nộp, chỉ nộp tiền điện,nước. Vậy chủ đầu tư có được quyền giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất mà Sở TN&MT cấp cho cư dân thông qua chủ đầu tư hay không, thưa ông?.
-Theo khoản 7 điều 26 Luật Nhà ở, trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao hoặc thời điểm bên mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và trả cho cư dân. Việc này hoàn toàn độc lập với phí dịch vụ nên việc chủ đầu tư giữ Giấy chứng nhận là không phù hợp với quy định.
Vậy theo Luật sư, khi cư dân chưa nộp phí dịch vụ thì chủ đầu tư có được cắt nước sinh hoạt của họ không?
-Quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD nêu rõ, trường hợp cư dân đã được thông báo lần 2 về việc đóng tiền quản lý dịch vụ mà không đóng thì đơn vị quản lý vận hành (giai đoạn này là chủ đầu tư) được quyền ngừng cung cấp điện, nước. Tuy nhiên, đối với trường hợp chủ đầu tư và cư dân chưa thống nhất được về phí dịch vụ (phí dịch vụ không tương xứng với phạm vi, chất lượng dịch vụ) thì việc chủ đầu tư cắt điện, nước là không phù hợp với quy định và không đảm bảo quyền lợi của cư dân.
Nếu cư dân có nhiều bức xúc về chất lượng công trình, chất lượng dịch vụ,.. và tự căng băng rôn phản đối chủ đầu tư ngay tại khu chung cư, xin hỏi hành động này có đúng luật không?. Nếu chủ đầu tư không đối thoại trực tiếp với cư dân để tìm ra tiếng nói chung, theo Luật sư, phải làm thế nào?
-Việc cư dân căng băng rôn phản đối chủ đầu tư trong trường hợp có chứng cứ xác định chủ đầu tư không tôn trọng cam kết về chất lượng công trình, chất lượng dịch vụ,… pháp luật không quy định nên cư dân có thể thực hiện. Đây là một trong những cách đánh vào uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư để đòi hỏi quyền lợi chính đáng. Tuy nhiên, các cư dân cần thực hiện một cách ôn hòa, đảm bảo an ninh trật tự, không hành xử thái quá như chửi bới, dùng vũ lực, đe dọa dùng vũ lực,... để không vi phạm pháp luật.
Trường hợp cư dân thấy quyền lợi bị xâm phạm mà chủ đầu tư cố tình trốn tránh, không đối thoại, cư dân nên tập hợp lại, cùng lên tiếng để tạo hiệu ứng với dư luận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các đơn vị báo chí, truyền thông. Ngoài ra, cư dân có thể hợp lại để làm đơn kiến nghị về các sai phạm của chủ đầu tư gửi các cơ quan ban ngành, cụ thể là Thanh tra Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng, UBND các cấp, các đơn vị báo chí, truyền thông để nhận được sự ủng hộ, hỗ trợ từ các đơn vị này. Trường hợp xác định chủ đầu tư sai phạm (quảng cáo quá mức, xây dựng không đúng giấy phép,...) tùy mức độ sẽ bị xử lý hành chính theo quy định.
Bên cạnh đó, cư dân có thể khởi kiện ra Tòa án về các vi phạm của chủ đầu tư đối với hợp đồng mua bán để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Cần lưu ý rằng, dù thực hiện biện pháp nào, cư dân cũng phải tập hợp lại số lượng lớn để có thể đối trọng với tiềm lực của chủ đầu tư.
Xin cảm ơn Luật sư!
