Phát triển nhà ở tại Điều 29 Luật Thủ đô 2024
Trên cơ sở kế thừa quy định tại Điều 16 Luật Thủ đô năm 2012 về quản lý, phát triển nhà ở, Luật Thủ đô 2024 xác định mục tiêu, yêu cầu: “Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn TP phải phù hợp với Quy hoạch Thủ đô, Quy hoạch chung Thủ đô; ưu tiên đầu tư xây dựng các khu đô thị, nhà ở, các khu nhà ở xã hội độc lập theo hướng hiện đại, thuận tiện, đồng bộ với việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội” (khoản 1 Điều 29).
Luật Thủ đô 2024 quy định một số biện pháp đặc thù để phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô. Cụ thể, quy định đặc thù đối với việc phát triển nhà ở xã hội: Khác với quy định của Luật Quy hoạch đô thị, Luật Thủ đô 2024 quy định nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phát triển nhà ở xã hội phải được lập đồng thời với việc lập đồ án quy hoạch chi tiết và tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư có liên quan cùng một thời điểm; nhưng việc thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phải được thực hiện trước, làm cơ sở thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết phát triển nhà ở xã hội (điểm a khoản 2 Điều 29 Luật Thủ đô 2024).
Việc cho phép thực hiện đồng thời hai hoạt động này sẽ rút ngắn thời gian lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết và lập đồ án quy hoạch chi tiết theo tuần tự trước sau, nhờ đó giúp đẩy nhanh tiến độ lập dự án đầu tư xây dựng và cấp phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô, đáp ứng yêu cầu cấp thiết hiện nay.
Luật giao quyền cho HĐND TP quyết định sử dụng ngân sách TP để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội thiết yếu trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập nhằm bảo đảm chất lượng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của các dự án khu nhà ở xã hội độc lập, qua đó đảm bảo tốt nhu cầu sinh sống, làm việc của người dân tại các khu nhà ở xã hội này (điểm b khoản 2 Điều 29 Luật Thủ đô 2024).
Về quy định đặc thù đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Luật quy định trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở thì UBND TP quyết định thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi ranh giới dự án trở lên đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất (khoản 3 Điều 29 Luật Thủ đô 2024).
Quy định nhằm tạo cơ sở pháp lý để TP Hà Nội thực hiện có hiệu quả việc quản lý, cải tạo nhà chung cư, đồng thời, có cơ chế mạnh mẽ hơn để xử lý những bất cập trong thực tiễn liên quan đến cải tạo nhà chung cư hiện nay.
Về quy định cơ chế, chính sách, biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đối với dự án phát triển nhà ở, nhà lưu trú: Luật giao quyền HĐND TP quy định cơ chế, chính sách, biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đối với dự án phát triển nhà ở, nhà lưu trú bố trí cho người lao động làm việc tại khu công nghệ cao, khu công nghiệp trên địa bàn TP (khoản 4 Điều 29 Luật Thủ đô 2024). Quy định này nhằm thu hút nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu của việc phát triển các khu công nghệ cao, khu công nghiệp trên địa bàn TP.
Phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội còn hạn chế
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến nay trên địa bàn Hà Nội đã có 30 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, với khoảng 1,66 triệu m2 sàn. 58 dự án đang triển khai với khoảng 4 triệu m2 sàn, 60.480 căn hộ. Ngoài ra, có 83 ô đất với tổng quy mô sử dụng đất khoảng 43,58ha tại 48 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành quỹ đất 20% - 25% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định...
Tuy nhiên, Sở Xây dựng Hà Nội nhìn nhận, công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội vẫn hạn chế. Đơn cử như, từ năm 2015 đến nay chưa có dự án nhà ở xã hội nào được đầu tư bằng vốn ngân sách, số lượng các dự án nhà ở xã hội phát triển mới còn hạn chế, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang triển khai đều chậm so với tiến độ được duyệt...
Sở Xây dựng Hà Nội cũng chỉ ra nguyên nhân chủ yếu do khó khăn, vướng mắc về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức đấu thầu mất nhiều thời gian; việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án tại các quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội còn vướng mắc liên quan đến cơ sở pháp lý về tài sản công... Đồng thời, cơ chế, chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở xã hội chưa thực sự hấp dẫn, chưa thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhất là các dự án nhà ở xã hội khu vực ngoại thành và nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng là công nhân, sinh viên...
Theo quy định pháp luật (kể cả Luật Nhà ở năm 2023) chỉ quy định UBND cấp tỉnh hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chưa quy định hỗ trợ đầu tư các công trình bên trong dự án, do vậy chưa thu hút được các nhà đầu tư tham gia đầu tư hoặc không đáp ứng hiệu quả tài chính nhà đầu tư triển khai dự án.
Bên cạnh đó, UBND cấp tỉnh, TP chỉ được quy định những nội dung thuộc thẩm quyền trong khi các văn bản luật hiện nay chưa giao cho địa phương chủ động xây dựng những cơ chế chính sách ưu đãi đặc thù riêng để thu hút đầu tư.
Luật Thủ đô 2024, tại khoản 2 Điều 29 đã bổ sung thêm cho phép HĐND TP quyết định sử dụng ngân sách TP để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội thiết yếu trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập. Việc sử dụng ngân sách TP đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội thiết yếu trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập sẽ tạo điều kiện rất nhiều cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà đầu tư được giảm chi phí đầu tư xây dựng, tăng lợi nhuận để giảm giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.
Luật Thủ đô 2024 có những đổi mới cơ chế nhằm tháo gỡ, kịp thời bổ sung những quy định về cơ chế chính sách trong công tác phát triển nhà ở xã hội, thu hút nguồn lực xã hội trong đầu tư, phát triển nhà ở xã hội; hỗ trợ nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội thiết yếu trong dự án, tạo điều kiện cho nhà đầu tư giảm chi phí đầu tư xây dựng, tăng hiệu quả đầu tư, thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn TP.
Để hiện thực hóa Điều 29 Luật Thủ đô 2024, HĐND TP, UBND TP đã ban hành các quyết định, kế hoạch giao các sở, ngành triển khai xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể hóa các quy định một số chính sách về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập. Sở Xây dựng cũng đã lập kế hoạch xây dựng các Nghị quyết quy định một số chính sách về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập…
Kỳ vọng tạo bứt phá để nhà ở xã hội phát triển
Nhiều chuyên gia cho rằng, những quy định mới mang tính “đột phá”, mang đến những cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư ở mức cao nhất theo khung quy định trong Luật Thủ đô 2024 sẽ giúp cho chính quyền Thủ đô giải quyết được rất nhiều công việc phía trước như thu hút thêm nguồn lực nhằm phát huy tiềm năng, thế mạnh đang có; đồng thời cũng tạo cơ chế mở để giải quyết những tồn tại thời gian qua.
Đối với vấn đề về nhà ở, việc được phân quyền xây dựng các đồ án quy hoạch chi tiết, bố trí quỹ đất cho nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà tái định cư, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ... sẽ giúp các dự án nhà ở được đẩy nhanh hơn, tiến tới khắc phục tình trạng thiếu nguồn cung, giá bán nhà leo thang như hiện nay.
Đáng chú ý, những chính sách liên quan đến vấn đề phát triển hạ tầng giao thông của Thủ đô quy định tại Luật Thủ đô 2024 tác động đến phát triển nhà ở nói chung cũng như nhà ở xã hội với sự vượt trội về thể chế. Lần đầu tiên, định hướng phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được luật hóa. Không chỉ tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho tiến trình phát triển đô thị gắn với mô hình TOD mà còn đẩy mạnh sự kết nối của các khu vực, các vùng đô thị của Thủ đô, thông qua phát triển TOD sẽ giúp Hà Nội giải được bài toán về nhà ở, trong đó có việc phát triển nhà ở xã hội.
Phát triển nhà ở xã hội tại vùng ven như những khu vực xung quanh Vành đai 4, nơi có quỹ đất dồi dào, có thể giúp cho Hà Nội tạo lập được quỹ nhà đủ lớn để cân đối cung - cầu. Khi đó, giá nhà của các dự án thương mại cũng sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với nhu cầu, khả năng chi trả của hàng triệu người dân Thủ đô.
Theo luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn Luật sư Hà Nội), Luật Thủ đô 2024 đã có nhiều cơ chế thông thoáng hơn thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển. Những quy định của Luật Thủ đô 2024 đã thể hiện sự phân quyền mạnh mẽ, đổi mới mô hình quản trị, nâng cao tính tự chủ, tự chịu trách nhiệm của chính quyền Thủ đô trên tất cả các mặt của đời sống kinh tế xã hội.
Đối với vấn đề về nhà ở, việc được phân quyền xây dựng các đồ án quy hoạch chi tiết, bố trí quỹ đất cho nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà tái định cư, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ... sẽ giúp các dự án nhà ở được đẩy nhanh hơn, tiến tới khắc phục tình trạng thiếu nguồn cung, giá bán nhà leo thang.
