Luật về thị trường bất động sản, phải rõ sân chơi, người chơi và luật chơi

Xuất phát chính là quy hoạch và kế hoạch

Các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội tán thành việc cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch, phù hợp tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế hiện nay. Đồng thời đánh giá cao tinh thần, trách nhiệm của cơ quan soạn thảo; đồng thời biểu dương thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Kinh tế khi nêu ra rất nhiều nội dung đáng suy ngẫm trong quá trình hoàn thiện dự án luật.

Theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cơ quan soạn thảo, thẩm tra cần tiếp tục nghiên cứu để thể chế hóa đầy đủ quan điểm, chủ trương của Đảng, Nhà nước trong kinh doanh bất động sản. Cụ thể như Văn kiện Đại hội XIII của Đảng có nêu phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Vậy giải quyết 2 vấn đề này trong Dự án Luật này thế nào? Chỗ nào kiến tạo phát triển, chỗ nào quản lý chặt chẽ để tránh rủi ro, vì thị trường bất động sản có vốn đầu tư lớn, giá trị cao, nhạy cảm và liên quan cả thị trường vốn, tín dụng, tiền tệ.

Chủ tịch Quốc hội nhận định, Nghị quyết Đại hội XIII cũng nêu cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả. Tuy nhiên, Dự án Luật chỉ có 1 chương điều tiết nhưng nội dung lại không đúng cơ cấu lại thị trường.

Theo Chủ tịch Quốc hội, cái lớn nhất của thị trường bất động sản là quy hoạch và kế hoạch (kế hoạch kế hoạch sử dụng đất và phát triển dự án bất động sản). Hiện thiếu nhất là trục quy hoạch theo thời gian. Chúng ta quy hoạch theo lãnh thổ nên trong cùng một thời gian tung ra quá nhiều dự án bất động sản, chắc chắn cung vượt cầu, bất động sản sẽ không bán được, nhưng ngược lại cung hiếm thì giá tăng. “Nên tái cấu trúc ở đây là tái cấu trúc thị trường, doanh nghiệp và sản phẩm. Xuất phát chính của nó là quy hoạch và kế hoạch” – Chủ tịch Quốc hội phân tích.

Liên quan đến các quy định cụ thể, Chủ tịch Quốc hội nhận định, Nghị quyết 18 của Trung ương năm 2022 yêu cầu hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề này lại không thấy trong Dự án Luật mà lại bắt buộc phải giao dịch qua sàn. “Không ai nói là phải giao dịch qua sàn giao dịch cả. Chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch, còn người mua chọn tham gia hay không, tham gia sàn nào là quyền của người mua” – Chủ tịch Quốc hội nói.

Theo Chủ tịch Quốc hội, Nghị quyết 18 đã nói có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững... nên cần rà soát, thể chế hoá đúng chủ trương này. Nói kinh doanh bất động sản thì Luật này điều chỉnh thị trường, tức là có sân chơi, người chơi và luật chơi. Ai là chủ thể tham gia thị trường này - tức người chơi có năng lực thế nào để khắc phục tình trạng “nhà nhà, người người tham gia giao dịch bất động sản”. Đã là thị trường thì phải quản lý hàng hoá, bán cái gì, mua cái gì. Nhà nước đóng vai trò đạo diễn để có hàng hoá chất lượng, còn càng nhiều người mua càng tốt.

Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý phải phải tạo thuận lợi, minh bạch, công khai để thị trường phát triển, đừng “đẻ” thêm điều kiện, thủ tục, trừ những gì thực sự đặc thù của thị trường, lĩnh vực bất động sản.

Chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu rà soát các quy định liên quan của Dự Luật này với các luật hiện hành như Bộ luật Dân sự, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Đầu tư, Luật Công chứng… để đảm bảo thống nhất. Bởi đây là cơ hội để xử lý vướng mắc, chồng chéo giữa các luật, tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Đồng thời, rà soát kỹ điều khoản chuyển tiếp, nếu không sẽ tạo ra tắc nghẽn trong thực tế.

“Hiện nay câu chuyện “cò đất” rất đau đầu”

Góp ý về quy định về về điều tiết thị trường bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới nhất trí với quy định tại Dự  Luật, tuy nhiên, đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định bảo đảm rõ ràng về mặt nội dung và tính quy phạm, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật theo hướng Nhà nước chỉ can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô của đất nước.

Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm cho rằng, hiện nay việc kinh doanh bất động sản phát sinh những loại hình mới như căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, công trình văn phòng kết hợp lưu trú… Đề nghị làm rõ những loại hình mới này có thuộc phạm vi điều chỉnh của luật này không, và nếu có thì được thể hiện cụ thể ở Điều, khoản nào trong Dự Luật này.

Về phương án điều tiết thị trường bất động sản, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm lưu ý việc thực hiện phương án cần đảm bảo sự quản lý của nhà nước, nhưng tôn trọng quy luật của thị trường.

Quan tâm đến quy định cấm “cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này”, Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh đặt vấn đề có cấm người hành nghề môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hay không. “Nên cấm, bởi lẽ “hiện nay câu chuyện “cò đất” rất đau đầu ở địa phương. Xử lý câu chuyện “cò đất”, phân biệt hành vi của người đi môi giới bất động sản và người có nhu cầu đấu giá thật như thế nào cũng chưa thể hiện trong luật này” – Trưởng Ban Công tác đại biểu nêu quan điểm.

Cũng liên quan vấn đề này, Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương nhận xét: “Có ông học vài ngày về đi làm “cò” và rất nhiều hệ luỵ liên quan ông “cò” này”. Đồng thời đề nghị quy định rõ hơn về giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản vì “khoá học là bao lâu, 2 giờ cũng là khoá học mà 2 tháng cũng là khoá học”.

Liên quan sàn giao dịch bất động sản, Trưởng Ban Công tác đại biểu lưu ý sàn này chưa phổ biến ở hầu hết các tỉnh, mà chủ yếu thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Từ thực tế, giá trị mang lại cho Nhà nước thông qua trung tâm đấu giá (thuộc Sở Tư pháp) thường cao hơn qua công ty đấu giá tư nhân. Tuy vậy, dữ liệu cho thấy tỉ lệ công ty của tư nhân trúng đấu giá cho của UBND các huyện, tỉnh chiếm phần lớn. Do đó, nên phân tích rõ hơn câu chuyện này.

Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương cũng cho rằng nên rà soát điều kiện thành lập sàn giao dịch, trong đó, cần lưu ý đến việc chủ sàn giao dịch phải có bằng cấp cụ thể được quy định chặt chẽ.