Minh bạch thị trường bất động sản từ dữ liệu số

Hệ lụy từ việc thiếu minh bạch thông tin

Trong nhiều năm qua, thị trường BĐS Việt Nam thường xuyên rơi vào trạng thái thiếu minh bạch thông tin. Dữ liệu về quy hoạch, pháp lý dự án, nguồn cung – cầu, giá giao dịch, tồn kho, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại… còn phân tán, manh mún, nằm rải rác ở nhiều bộ, ngành, địa phương, thậm chí thiếu tính thống nhất và cập nhật. Chính điều đó đã trở thành nguyên nhân sâu xa dẫn tới nhiều hệ lụy nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến ổn định kinh tế vĩ mô, trật tự xã hội và quyền lợi chính đáng của người dân.

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, việc thiếu minh bạch thông tin đã dẫn đến những hệ lụy gồm: Thứ nhất, là tình trạng “sốt đất ảo” lan rộng, giá BĐS bị đẩy xa giá trị thực, do thị trường bị dẫn dắt bởi tin đồn, thông tin truyền miệng hoặc các “kịch bản” do đầu nậu, môi giới tự phát tạo ra. Khi thông tin chính thức được làm rõ, thị trường lập tức “hạ nhiệt”, nhiều nhà đầu tư cá nhân mắc kẹt, thanh khoản sụt giảm, để lại những hệ lụy kéo dài cho nền kinh tế địa phương. Thứ hai, là dòng vốn bị phân bổ sai lệch, gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính, thay vì chảy vào các dự án có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực, dòng vốn lại bị hút vào các khu vực “nóng” theo tin đồn quy hoạch hoặc phân khúc mang tính đầu cơ cao, các khoản vay thế chấp tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đảo chiều hoặc thanh khoản suy giảm.

Thứ ba, là việc thiếu minh bạch thông tin đã đẩy người dân và DN đối mặt với rủi ro pháp lý, trong đó người chịu thiệt thòi lớn nhất thường là người mua nhà để ở và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thiếu dữ liệu thị trường đáng tin cậy khiến việc lập kế hoạch đầu tư, dự báo cung – cầu của DN trở nên khó khăn, nhiều DN rơi vào tình trạng đầu tư dàn trải, lệch pha sản phẩm, dẫn đến tồn kho lớn, áp lực tài chính gia tăng và nguy cơ mất cân đối dòng tiền. “Đáng quan ngại, việc thiếu số liệu chính xác khiến các cơ quan quản lý khó đưa ra dự báo sát thực tế, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả điều hành chính sách của Nhà nước; các biện pháp điều tiết không đạt hiệu quả như kỳ vọng, làm gia tăng tâm lý bất ổn trên thị trường. Đặc biệt, còn gây gia tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện và bất ổn xã hội, phát sinh mâu thuẫn giữa người dân – DN – chính quyền, làm lãng phí nguồn lực xã hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư” – ông Nguyễn Thế Điệp phân tích.

Trước thực tiễn đó, Chính phủ nhiều lần chỉ đạo quyết liệt việc xây dựng và minh bạch hệ thống thông tin thị trường BĐS để hạn chế, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá, thao túng thị trường, làm gia tăng rủi ro cho người dân, DN và hệ thống tài chính – ngân hàng. Mới đây nhất, tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các bộ, ngành liên quan và các địa phương đẩy nhanh tiến độ xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS theo hướng tập trung, đồng bộ, thống nhất trên phạm vi cả nước; công khai, minh bạch, để người dân, DN dễ dàng tiếp cận thông tin chính thống, hạn chế phụ thuộc vào tin đồn, “chợ đen”.

Cần quyết liệt để tránh “hình thức hóa” dữ liệu

Liên quan đến vấn này, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính cho rằng, khi hệ thống thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, danh mục dự án đầu tư, tiến độ triển khai được công khai, minh bạch, người dân và nhà đầu tư sẽ có đủ cơ sở để đưa ra quyết định hợp lý, qua đó hạn chế đầu cơ theo tin đồn, giảm thiểu rủi ro “bong bóng” giá. Bên cạnh đó, dữ liệu minh bạch cũng giúp cơ quan quản lý kịp thời phát hiện những dấu hiệu bất thường của thị trường, từ đó có biện pháp điều tiết sớm, thay vì để “nóng” rồi mới xử lý. Đối với DN, dữ liệu đầy đủ giúp giảm chi phí tìm kiếm thông tin, nâng cao khả năng dự báo, xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Ngoài ra, minh bạch hóa dữ liệu còn là điều kiện tiên quyết để phát triển các sản phẩm tài chính BĐS lành mạnh, như quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán hóa BĐS, góp phần đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường. “Minh bạch hóa dữ liệu không đơn thuần là việc công bố thông tin, mà cốt lõi là phải bảo đảm “đúng – đủ – sống”. “Đúng” là dữ liệu phải chính xác, có kiểm chứng, tránh tình trạng mỗi nơi một số liệu, gây nhiễu loạn thông tin. “Đủ” là dữ liệu phải bao quát toàn bộ các phân khúc của thị trường. “Sống” là dữ liệu phải được cập nhật thường xuyên, phản ánh sát diễn biến thực tế của thị trường” – ông Trần Ngọc Chính nêu quan điểm.

Nhận diện những khó khăn trong việc xây dựng và minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS hiện nay, theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc xây dựng và vận hành hệ thống thông tin thống nhất vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức, cả về thể chế, kỹ thuật lẫn tổ chức thực hiện. Thách thức lớn nhất là tình trạng dữ liệu BĐS đang bị phân tán (về quy hoạch, đất đai thuộc ngành NN&MT; dữ liệu nhà ở thuộc ngành xây dựng; giá giao dịch, thuế, tín dụng lại nằm ở cơ quan tài chính, ngân hàng…) gây khó khăn cho công tác tổng hợp, phân tích và dự báo thị trường.

Xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường BĐS đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn và đội ngũ nhân lực có chuyên môn sâu. Tuy nhiên, nhiều địa phương, hạ tầng công nghệ còn hạn chế, đội ngũ cán bộ làm công tác dữ liệu chủ yếu kiêm nhiệm, chưa được đào tạo bài bản. Một thách thức không nhỏ là vấn đề bảo mật dữ liệu và quyền riêng tư liên quan đến cá nhân, DN. Đồng thời, nguy cơ “hình thức hóa” nếu thiếu cơ chế giám sát, hệ thống rất dễ trở thành “kho dữ liệu tĩnh”, không phản ánh đúng thực trạng thị trường.

“Để khắc phục hạn chế trước hết cần hoàn thiện hành lang pháp lý và chuẩn hóa dữ liệu thống nhất trên phạm vi toàn quốc, từ chỉ tiêu, phương pháp thu thập đến tần suất cập nhật; đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia theo mô hình tập trung, liên thông đa ngành gồm đất đai, quy hoạch, dân cư, thuế, tín dụng; đầu tư hạ tầng công nghệ, nâng cao chất lượng nhân lực quản lý dữ liệu; khuyến khích DN, hiệp hội và người dân tham gia giám sát, phản hồi thông tin thị trường. Việc gắn trách nhiệm người đứng đầu bộ, ngành, địa phương là yếu tố then chốt để tránh hình thức hóa; đồng thời phải thực hiện theo lộ trình, phân loại rõ nội dung công khai, bảo đảm an toàn dữ liệu” – TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Bên cạnh đó, các chuyên gia đều cho rằng, việc xây dựng và minh bạch thông tin dự liệu thị trường BĐS cần gắn liền với quá trình chuyển đổi số quốc gia, trong đó dữ liệu BĐS được kết nối, chia sẻ với các cơ sở dữ liệu quốc gia khác như đất đai, dân cư, đăng ký DN, thuế, tín dụng. Kết hợp ứng dụng công nghệ số, trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn (Big Data) tạo nền tảng cung cấp dịch vụ công trực tuyến, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Tuy nhiên, cần tránh tình trạng đầu tư dàn trải, thiếu kết nối, dẫn đến lãng phí nguồn lực.