Điều kiện khắt khe, lãi suất chưa hấp dẫn
Theo báo cáo của NHNN, đến nay, sau hơn 1 năm triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhưng chỉ mới giải ngân được chưa tới 1%, khoảng 1.144 tỷ đồng.
Việc giải ngân chậm là do thủ tục đầu tư kéo dài, có ít dự án triển khai, thứ hai là về điều kiện tiếp cận tín dụng quá nhiều rào cản nên bị nhiều doanh nghiệp phản ánh là rất khó tiếp cận. Lãi suất và thời gian hưởng lãi suất chưa thực sự thu hút người vay.
Trước đó, mặc dù NHNN đã 2 lần hạ lãi suất, còn 8% với chủ đầu tư và 7,5% với người mua nhà, nhưng Bộ Xây dựng cũng nhận xét mức lãi suất này còn cao, thời hạn ưu đãi lại ngắn, trong vòng 3-5 năm nên "chưa thực sự thu hút người vay".
Đại diện Công ty CP Đức Mạnh cho biết, thủ tục hành chính để xây và mua nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc dẫn đến người dân không mua được nhà nên cũng không vay tiền. Bên cạnh đó, hiện mức lãi suất cho vay bình thường là 8 - 9%, còn lãi suất của gói 120.000 tỷ đồng là 7,5- 8% là chưa hấp dẫn.
Chủ tịch Vinhomes Phạm Thiếu Hoa chia sẻ, về thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết cần thực hiện nhanh, có thể làm song song với điều chỉnh quy hoạch phân khu cũng như các thủ tục khác về xác định tiền thuê đất... “Các thủ tục dự án nhà ở xã hội còn nhiều nên cần rút ngắn hơn về thủ tục hành chính. Trong đó, đề nghị các bộ, ngành nghiên cứu đơn giản hoá, nhanh gọn bằng hoặc nhanh hơn nhà ở thương mại” - ông Hoa kiến nghị.
Theo Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) Nguyễn Tuấn Anh, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, số lượng dự án nhà ở xã hội rất ít, quá trình thực hiện lại quá dài nên để giải ngân nhanh nguồn vốn này, đề nghị các địa phương giao đất sạch cho dự án. Đối với các ngân hàng thương mại, thủ tục vay vốn rất lâu vì phải trải qua quá trình thẩm định hiệu quả của dự án. Do đó, ông Tuấn Anh đề xuất nên bỏ qua quá trình này bởi đã là phát triển nhà ở xã hội thì đương nhiên dự án phải có hiệu quả, theo quy định tại Điều 85 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% trên tổng chi phí của dự án.
Trong khi đó, đối tượng được mua nhà rất hạn hẹp. “Có trường hợp dự án có quyết định chủ trương đầu tư là nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân của một huyện. Dự án có hơn 200 bộ hồ sơ xin vay nhưng chỉ có 79 bộ hồ sơ được duyệt, khách hàng ở các địa bàn khác đều không được vay”- lãnh đạo ngân hàng BIDV xác nhận.
Phó Tổng Giám đốc Viglacera Trần Ngọc Anh chia sẻ, thực tế, doanh nghiệp này đã đầu tư hoàn thành 8.000 căn hộ. Trong đó, mới đưa 5.000 căn vào sử dụng, còn tồn kho 3.000 căn.
“Trong 3.000 căn tồn kho, đa phần là dự án nhà ở công nhân xung quanh các khu công nghiệp. Dù giá thành hợp lý nhưng hiện nay vướng một số quy định công nhân trong khu công nghiệp mới được mua” - ông Ngọc Anh cho hay.
Từ đó, các doanh nghiệp kiến nghị cần có cơ chế với nhà ở công nhân, nên cho 10 đối tượng như nhà ở xã hội được mua để khuyến khích doanh nghiệp, tránh việc xây nhà ở công nhân nhưng không có người ở.
Tăng quy mô, giảm lãi suất, đề xuất mở rộng đối tượng
NHNN mới đây đề xuất tăng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân lên 140.000 tỷ đồng. NHNN dự kiến tăng quy mô gói cho vay bằng việc khuyến khích thêm nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) tham gia cùng với 4 ngân hàng (Vietcombank, BIDV, Agribank, Vietinbank) đã thực hiện trong hơn 1 năm qua. Đồng thời, tăng thêm mức ưu đãi lãi suất theo hướng người vay sẽ được hưởng lãi suất khoảng 5%/năm, thấp hơn 3 điểm % so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân của 4 NHTM Nhà nước.
Tuy nhiên, người vay chỉ được hưởng ưu đãi này trong 5 năm đầu tiên, sau đó mức ưu đãi sẽ giảm dần và sẽ kết thúc sau 10 năm để người vay không ỷ lại. Riêng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội giữ nguyên mức ưu đãi giảm 1,5-2 điểm % so với lãi suất vay thông thường.
Bộ Xây dựng cũng đề nghị các doanh nghiệp chủ động rà soát đối tượng, điều kiện, đăng ký với UBND các tỉnh, TP để được công bố trong danh mục vay vốn ưu đãi từ gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo NHNN và một số bộ, ngành về điều hành chính sách tiền tệ. Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính hoan nghênh NHNN đề xuất tăng quy mô gói tín dụng với thời hạn cho vay tăng lên và lãi suất giảm đi. Thủ tướng yêu cầu phải nghiên cứu điều kiện tiếp cận phù hợp, tìm cách làm bằng được gói tín dụng này vì đây là chính sách nhân văn, giúp những người khó khăn có chỗ ở.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu kiến nghị, ngoài giảm lãi suất, gói hỗ trợ nên xem xét mở rộng thêm 2 đối tượng được vay gói tín dụng này là người mua nhà ở thương mại có giá từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống và chủ nhà trọ được vay để xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở.
Bên cạnh đó, một số ngân hàng phản ánh có một số doanh nghiệp vướng nợ xấu. Chính nợ xấu đã ảnh hưởng đến việc giải ngân. Trong khi đó, với người mua, một trong những tiêu chí với người mua nhà ở xã hội là có thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng. Ở mức thu nhập này không thể vay 1 tỷ đồng để mua nhà vì thu nhập đó chỉ đủ để trả lãi ngân hàng.
Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng, nguồn vốn tự huy động cũng như yêu cầu các NHTM hoạt động theo quy định của pháp luật, theo thị trường thì trong trường hợp muốn thực hiện chính sách, cần phải có cơ chế cấp bù từ phía Nhà nước. Như vậy, các NHTM mới có thể thực hiện được chính sách ưu đãi đề ra.
Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai trong gần 10 năm nhằm thực hiện Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất cho bình quân trung dài hạn của 4 NHTM nhà nước trong từng thời kỳ; định kỳ 6 tháng, NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ cho các NHTM.
Kể từ khi triển khai Chương trình đến nay, NHNN đã 2 lần điều chỉnh lãi suất cho vay theo hướng giảm dần đối với chủ đầu tư và người mua nhà lần lượt từ mức 8,5%/năm và 8%/năm (từ 1/4/2023) xuống còn 8,2%/năm và 7,7%/năm (từ 1/7/2023); và tiếp tục giảm xuống 8%/năm và 7,5%/năm kể từ 1/1/2024.
Về thời gian hỗ trợ, đối với chủ đầu tư là 3 năm, đối với người mua nhà là 5 năm từ ngày giải ngân.
