Mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo chung cư cũ

Đây là ý kiến của nhiều chuyên gia tham dự Hội thảo giới thiệu giải pháp mô hình “Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo chung cư cũ” do Công ty CP Đầu tư và Phát triển công nghệ Đại học Xây dựng (Nucetech) cùng với Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, trường ĐH Xây dựng tổ chức ngày 18/12.

Trưởng  khoa Kiến trúc và Quy hoạch (ĐH Xây dựng) TS.KTS Nguyễn Cao Lãnh cho biết, phần lớn các khu chung cư cũ tại Hà Nội được xây dựng cách đây 50 - 60 năm, đến nay đã hết niên hạn sử dụng. Việc cải tạo xây dựng lại là vấn đề cấp bách để đảm bảo an toàn cho cuộc sống người dân. Hiện việc cải tạo chung cư cũ đang được thực hiện theo mô hình người dân đợi chủ đầu tư đến xây dựng, cải tạo lại.

Trong quá trình này thường xảy ra mâu thuẫn lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp dẫn đến tiến độ đang rất chậm, người dân vẫn tiếp tục phải sống trong chung cư xuống cấp nguy hiểm. Có thể thấy rất rõ điều này qua việc cải tạo khu chung cư Nguyễn Công Trứ, Văn Chương thực hiện cách đây đã 10 -20 năm nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện.

Theo TS.KTS Nguyễn Cao Lãnh, trên thế giới nhiều quốc gia như Mỹ, Đức… đã ứng dụng mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo chung cư cũ. Trong mô hình này người dân cùng với chính quyền và các nhà khoa học tiến hành tổ chức cải tạo CCC. Đây là mô hình không có mâu thuẫn giữa lợi ích của cư dân với nhà đầu tư bởi họ là nhà đầu tư cho chính căn hộ của mình.

Thấy được sự phù hợp của mô hình này với điều kiện Việt Nam, trường ĐH Xây dựng, cụ thể là khoa Kiến trúc và Quy hoạch cùng với Nucetech quan tâm nghiên cứu. Hiện, trường đã xin được chủ trương áp dụng thí điểm mô hình này tại khu CCC 435 Giải Phóng.

“Với việc mang lại lợi ích rõ rệt cho xã hội và công đồng dân cư trong việc cải tạo, xây dựng lại các khu CCC, hy vọng mô hình thí điểm này được thành công để áp dụng ra toàn TP và cả nước” - TS.KTS Nguyễn Cao Lãnh nói.

Giải thích về mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo xây dựng lại CCC, TS.KTS Phạm Đình Tuyển (Khoa Kiến trúc Đại học Xây dựng) cho biết, đây là một dạng của mô hình xã hội hóa đầu tư cải tạo, xây dựng lại CCC mà Hà Nội đang thực hiện. Tuân thủ theo các quy định của Nhà nước nên có thể tiến hành ngay. Song cũng có những khác biệt riêng ve phương thức thực hiện.

Theo mô hình này, những hộ dân - chủ sở hữu CCC phải tự bỏ kinh phí ra cải tạo, xây dựng lại CCC, chủ động liên kết với các tổ chức có liên quan để cải tạo, xây dựng lại chính ngôi nhà đang xuống cấp của họ, thay vì thụ động chờ đạt được các thỏa thuận với lợi ích hạn chế được đưa ra bởi nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Mặc dù mô hình này cũng có nhà đầu tư, song đây là nhà đầu tư được cộng đồng hộ dân lựa chọn. Nhà đầu tư kinh doanh BĐS trong mô hình này thường là nhà đầu tư theo hướng doanh nghiệp xã hội.

Về giải pháp quy hoạch, các CCC cải tạo theo mô hình này cơ bản sẽ không tăng thêm số hộ dân (số người) và tuân theo quy định về số tầng. Diện tích tăng thêm phù hợp với quy hoạch chi tiết khu vực đã được phê duyệt và đều chia lại cho hộ dân. Trong một số trường hợp có thể dành một phần diện tích để tạo kinh phí hỗ trợ hộ dân khó khăn và quỹ bảo trì chung cư…

Tuy nhiên, theo TS.KTS Phạm Đình Tuyển, đây là mô hình mới nên cũng có những thách thức khi thực hiện. Mặc dù tuân theo các quy định của Nhà nước nhưng chắc chắn sẽ mất thời gian để thuyết phục các cơ quan quản lý Nhà nước, cộng đồng hộ dân và hoàn thiện quy trình thực hiện. Bên cạnh đó, các hộ dân phải tự bỏ tiền ra để cải tạo, xây dựng lại CCC, trong khi điều kiện kinh tế của họ đều là khó khăn. Đặc biệt, lo ngại xuất hiện việc tranh chấp quyền lợi giữa các hộ dân với nhau.

Đánh giá về mô hình mới trong cải tạo, xây dựng lại CCC, PGS.TS Phạm Hùng Cường, nguyên Trưởng Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, ĐH Xây dựng cho rằng, đây là cách làm hay, có tính khả thi. Việc cải tạo CCC nên vì lợi ích xã hội, vì lợi ích người dân, dự án đã đáp ứng được điều này. Hiện cả 18 phương án cải tạo CCC được đề xuất đều theo hướng có lợi cho doanh nghiệp nên TP Hà Nội chưa đồng ý cho phương án nào. Vấn đề quan trọng hiện nay là doanh nghiệp nên tìm sự  thuận, ủng hộ của người dân vì chỉ khi nào có sự đồng thuận của người dân thì việc cải tạo, xây mới CCC mới có thể thành công.