Dư luận gần đây quan tâm nhiều hơn đến vấn đề này vì theo Thông tư 02 của Bộ Xây dựng về Quy chế quản lý sử dụng chung cư có hiệu lực từ ngày 2/4/2016, “Cư dân chung cư được phép mua bán chỗ để xe trong tầng hầm chung cư mình đang sống”.
Không ảnh hưởng đến quyền có chỗ đỗ
Theo ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, quy định cho mua bán chỗ đỗ xe ô tô không mới. Không phải đến Thông tư 02 ban hành ngày 15/2/2016 mới đề cập đến vấn đề này, mà đã được quy định tại Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở. Luật đã mở ra cơ hội sở hữu một chỗ đỗ xe lâu dài cho người dân. Tại khoản 3, điều 101 quy định: “Đối với chỗ để xe ô tô thì do chủ đầu tư quyết định là thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư nếu chủ đầu tư chuyển nhượng diện tích này cho chủ sở hữu nhà chung cư”.
Trên thực tế, từ vài năm trước, tại một số chung cư cao cấp, chủ đầu tư đã tiến hành bán chỗ đỗ xe và đã có người mua. Việc có người bỏ ra hàng trăm triệu, thậm chí lên tới gần 1 tỷ đồng cho diện tích đỗ xe vẻn vẹn vài mét vuông (tại dự án Goden Westlake, Hoàng Hoa Thám, Hà Nội) đã từng gây sốc cho dư luận. Bởi như vậy, số tiền để mua đứt một chỗ đỗ xe bằng một chiếc xe ô tô, thậm chí bằng cả một căn hộ giá rẻ.
Trước những lo ngại sẽ xảy ra tình trạng đầu cơ, một chủ đầu tư (không muốn nêu tên) cho hay, dự án đã tiến hành bán chỗ đỗ xe từ vài năm nay (cùng lúc với bán căn hộ), mặc dù giá bán ở mức phải chăng so với mặt bằng chung, hơn 300 triệu đồng, nhưng đến nay, chung cư đã đi vào hoạt động cả năm rồi mà mới chỉ bán được vài ba chỗ đỗ. Vị này cho biết, trước đây thì không nói nhưng nay, các dự án phải đáp ứng chỗ đỗ xe cho bản thân công trình (có quy định cụ thể về tỷ lệ). Theo quy định, việc bán chỗ đỗ xe phải tuân thủ nhiều quy định tưởng chừng đơn giản nhưng lại ràng buộc rất chặt chẽ, vì vậy các hộ dân không mặn mà với việc mua chỗ đỗ. Tòa nhà nào quá thiếu chỗ đỗ xe thì mới có thể xảy ra đầu cơ nhưng nếu thế thì sẽ phải "phá rào", vi phạm quy định của Luật. Mà nếu xảy ra việc đầu cơ, liệu các hộ dân, ban quản trị chung cư có để yên cho không (?).
Theo quy định của Thông tư 02, người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư được quyết định mua, hoặc thuê chỗ để ô tô. Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê thì chủ đầu tư phải bán hoặc cho thuê, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế.
Chờ Bộ quản việc cấp sổ đỏ lên tiếng
Năm 2014, Bộ Xây dựng đã gửi Bộ TN&MT văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đối với vị trí để xe ô tô trong tầng hầm. Theo Bộ Xây dựng, quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở hiện hành, trong tòa nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp (nhà ở, văn phòng, dịch vụ thương mại…) thì Nhà nước thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho người mua căn hộ với thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài. Tuy nhiên lại chưa có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận và thời hạn sở hữu đối với các phần diện tích khác ngoài căn hộ như tầng hầm, nơi để xe…, nên đã xảy ra nhiều khó khăn, vướng mắc trên thực tế. Khi đó, Bộ Xây dựng đã đề nghị Bộ TN&MT nghiên cứu, ban hành văn bản hướng dẫn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu cũng như các chủ đầu tư khi thực hiện việc cấp sổ đỏ cho phần diện tích không phải là căn hộ. Tuy nhiên, đến nay, sau hơn một năm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, cả nghị định và thông tư hướng dẫn đã ra đời nhưng phía Bộ TN&MT vẫn chưa có văn bản hướng dẫn về vấn đề này.
Người dân sống tại các khu chung cư sẽ được mua bán chỗ đỗ xe ô tô ở chung cư từ tháng 4 tới đây. Bên cạnh những lo ngại về mức giá bán, người dân còn lo nếu không có cơ chế kiểm soát từ phía cơ quan chức năng, rất có thể xuất hiện tình trạng đầu cơ. Ở phía khác, những cư dân mua chỗ đỗ xe theo đúng quy định đã ban hành cũng chưa thể hết lo ngại, bởi sự ràng buộc về pháp lý chưa đầy đủ (!). Quy định của pháp luật phải đáp ứng được yêu cầu và diễn biến của cuộc sống, thậm chí nếu làm luật tốt còn phải đi trước cuộc sống. Nhà làm luật không thể vì lo biến tướng mà dựng lên rào cản. Vấn đề là làm sao các cơ quan quản lý ngồi lại được với nhau tạo ra được những hành lang pháp lý, thông thoáng mà lại chặt chẽ, kiểm soát và ngăn chặn được những biến tướng.
Muốn mua đứt chỗ đỗ ô tô tại chung cư, người dân sẽ mất một khoản tiền không nhỏ. Ảnh: Công Hùng
|
Dễ ảnh hưởng quyền lợi của cư dân Tôi không ủng hộ việc bán chỗ để ô tô vì điều này có thể gây lãng phí khi những lúc xe không đậu sẽ bỏ trống, trong khi nhiều người khác muốn gửi thì không được. Ngoài ra, việc cấp giấy chứng nhận riêng cho chỗ để xe càng không nên, vì người này có quyền bán cho người khác, thậm chí người mua ở ngoài chung cư, dễ gây rắc rối, ảnh hưởng quyền lợi của cư dân...
Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành
Quy định chặt chẽ để ngăn chặn đầu cơ  Thông tư 02 của Bộ Xây dựng về Quy chế quản lý sử dụng chung cư có hiệu lực từ ngày 2/4/2016 là phù hợp với cơ chế thị trường. Nhưng để tính phù hợp của Thông tư đúng trên thực tế phải chuẩn bị ở nhiều góc độ, đặc biệt là pháp lý. Chỗ để xe ô tô là một hàng hóa bất động sản, do đó Nhà nước cần có quy định mức giá trần, giá sàn hợp lý để chủ đầu tư và người dân có căn cứ và thỏa thuận mua bán chỗ đỗ xe, tránh trường hợp bị ép giá. Đồng thời phải cấp giấy chứng nhận sở hữu chỗ đỗ xe, đảm bảo quyền lợi của người trong chung cư đã bỏ tiền ra mua, lại ngăn chặn được tình trạng đầu cơ.
GS. TS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT
Làm sáng tỏ sở hữu  Nếu khu vực đỗ xe, hầm của các tòa nhà là sở hữu chung thì ban quản trị - người đại diện cho các chủ sở hữu có quyền quyết định sử dụng và cho thuê để tạo ra nguồn thu nhằm bù đắp cho phí dịch vụ hàng tháng. Với những trường hợp mua - bán, quan trọng nhất là làm sáng tỏ quyền sở hữu các căn hầm, ai là chủ sở hữu thì người đó có quyền quyết định và phải chịu trách nhiệm. Nếu bán chỗ đỗ xe cho người không phải là cư dân của chung cư chắc chắn sẽ gây ra mâu thuẫn.
TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam
Nên khống chế mức giá trần  Ở một số nơi trên thế giới như Singapore hay Hongkong (Trung Quốc)..., chỗ đỗ xe ở những vị trí càng gần trung tâm thì giá càng cao. Tuy nhiên, giá bán ở những nước này thường được khống chế bằng quy định giá trần để tránh việc chủ đầu tư ép người mua. Ở Việt Nam, giá trần nên được khống chế ở mức 200 triệu đồng/chỗ đỗ. Thời hạn sở hữu chỗ để xe trong các chung cư ở nước ta được ghi trong giấy chứng nhận đầu tư dự án có thời hạn cụ thể (thường là 50 năm). Người dân mua chỗ để xe chỉ được sử dụng trong thời gian đã ghi trong giấy chứng nhận. Trường hợp xảy ra tranh chấp, rủi ro, quyền lợi của người đã “mua” phần diện tích này khó được đảm bảo do chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, Thông tư của Bộ Xây dựng cần làm rõ, chi tiết hơn các quy định này.
Luật sư Bùi Quang Hưng - Đoàn Luật sư TP Hà Nội
|
|
| Người dân bối rối Khi được hỏi về quyền mua bán chỗ để xe tại nhà chung cư mới được Bộ Xây dựng hướng dẫn trong Thông tư 02/2016/TT-BXD, nhiều người dân vẫn tỏ ra khá bối rối. Chưa thật cần thiết? Anh Lê Xuân Tùng, sống tại chung cư Hồ Gươm Plaza, phường Mộ Lao (quận Hà Đông) cho biết: “Hiện, tôi chưa có ô tô. Dù tương lai có ô tô đi chăng nữa, tôi cũng thấy không cần thiết phải mua chỗ đỗ, vì đi thuê rẻ hơn nhiều”. Theo tính toán của anh Tùng, giá gửi ô tô hiện nay tại tòa nhà anh đang ở là từ 900.000 - 1.200.000 đồng/xe/tháng, vị chi mỗi năm tốn khoảng 14 triệu đồng. Nếu mỗi chỗ đỗ mua đứt có giá từ vài trăm triệu đến 1 tỷ đồng sẽ tương đương với tiền thuê vài chục năm. “Vậy thì đi thuê có lợi hơn nhiều” - anh Tùng nói. Quả thật, việc bỏ ra ngay một lúc khoản tiền tương đương với một căn chung cư loại nhỏ chỉ để mua chỗ đỗ cho một chiếc ô tô là chưa phù hợp với cách tính toán của đa phần người dân. Nếu thậm chí còn phải mua đến 2 chỗ đỗ, số tiền sẽ tương đương mua một mảnh đất hoặc căn chung cư rộng đẹp thì chắc chắn càng ít người muốn tiêu tốn cho nó.
Nhiều nghi ngại Nhiều người dân tỏ ý nghi ngờ, liệu việc mua bán chỗ đỗ xe tại các chung cư có phải một chiêu trò khác, mở đường cho chủ đầu tư kiếm chác thêm ở khách hàng (?). Một người dân đang sống tại chung cư trên đường Nguyễn Xiển lo ngại: “Nếu chủ đầu tư tìm mọi cách để bán đi chỗ đỗ sẽ gây khó cho chúng tôi. Hoặc họ bán cho người ngoài, hoặc tìm cách gây khó dễ để buộc chúng tôi phải mua”. Lo ngại này không phải không có cơ sở, bởi trong Thông tư 02 có đoạn: “Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư”. Giả sử tại thời điểm mua nhà, người dân chưa có khả năng, điều kiện mua ô tô thì đương nhiên họ chấp nhận ký hợp đồng theo điều khoản nói trên. Đến khi họ muốn mua ô tô, chỗ đỗ sẽ bị chủ đầu tư “thổi giá” lên cao hoặc đã bán cho người khác mất rồi. Như vậy, người được lợi chỉ có chủ đầu tư mà thôi và chắc chắn chỗ đỗ xe trong nhà chung cư sẽ là một món “hời” họ khó lòng bỏ qua được. Do đó, cơ quan chức năng cần quy định rõ một khung giá cố định cho chỗ để xe tại các chung cư tùy theo điều kiện và diện tích, nhằm tránh bị chủ đầu tư hoặc trung gian môi giới “thổi giá”. Đối với những người mua chỗ để xe cần có khung giá dịch vụ, bảo vệ phù hợp, không thể tương đương giá mà người thuê chỗ phải trả. Trở ngại lớn nhất khiến người dân còn e dè là chỗ đỗ xe liệu có được cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sử dụng vĩnh viễn hay không trong khi Bộ TN&MT vẫn đang im lặng về vấn đề này. Chắc chắn đó là một trong những yếu tố quan trọng nhất tác động đến lựa chọn mua hay thuê chỗ đỗ xe của người dân đang sống tại các khu chung cư. Ngọc Hải
Tại TP Hồ Chí Minh, quy định người mua căn hộ chung cư muốn có chỗ đỗ xe ô tô phải bỏ tiền mua cũng đang gây tranh cãi với không chỉ người có nhu cầu mua chung cư mà ngay cả với giới kinh doanh địa ốc. Cụ thể, theo quy định, chỗ để ô tô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư. Vì vậy, người mua chung cư muốn có chỗ đỗ xe ô tô phải thuê hoặc mua từ chủ đầu tư. Trong khi đó, từ trước đến nay, người mua căn hộ chung cư đương nhiên có chỗ để phương tiện đi lại (ô tô, xe máy, xe đạp...). Sau khi có thông tin Thông tư 02 của Bộ Xây dựng về Quy chế quản lý sử dụng chung cư sẽ có hiệu lực từ ngày 2/4 tới đây, anh Chiến - người đang có ý định mua một căn hộ chung cư tại quận 4, TP Hồ Chí Minh cho rằng, quy định này đang tạo nên sự phân biệt giàu - nghèo: "Từ trước đến nay, người có ô tô hay xe máy đều bình đẳng như nhau và đều chỉ phải trả phí trông giữ xe cho đơn vị quản lý tòa nhà. Nhưng đến nay, người có ô tô phải bỏ ra thêm một số tiền lớn nữa để mua chỗ để xe. Như vậy là không công bằng". Tính đến cuối năm 2015, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng là đơn vị duy nhất tại TP Hồ Chí Minh đến nay bán chỗ để ô tô cho cư dân mua nhà tại đây. Theo thống kê sơ bộ, Công ty đã bán 185 điểm đỗ xe. Trong đó có 58 trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Việt Tâm) |
