Mua nhà trên giấy như chơi một “canh bạc”

Theo Luật sư Trần Cao Ngãi – Hội Luật gia Việt Nam, vào thời điểm trước khi Luật BĐS năm 2014 được ra đời, hành lang pháp lý liên quan đến việc bán nhà hình thành trong tương lai (mua nhà trên giấy) có nhiều điểm bất cập. Người mua nhà trên giấy như đang chơi một “canh bạc”.

Đơn cử, tại quy định về tài sản của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005, Điều 163 nội dung liên quan đến tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. BLDS 2005 không quy định trực tiếp tài sản hình thành trong tương lai mà chỉ có quy định một loại tài sản hình thành trong tương lai đó là vật – “vật hình thành trong tương lai”.

Tại Khoản 2, Điều 320 BLDS 2005 về vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có quy định: “Vật hình thành trong tương lai là động sản, BĐS thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Đây là quy định về vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và BLDS 2005 đã lấy thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản so với thời điểm xác lập nghĩa vụ hoặc giao dịch làm căn cứ để xác định tài sản hình thành trong tương lai.

“Đây chính là những kẽ hở liên quan đến luật khi các nhà phát triển BĐS bán sản phẩm hình thành trong tương lai cho người dân. Khi người dân đi mua nhà trên giấy thì chỉ đặt niềm tin vào chủ đầu tư, nhưng những tranh chấp có thể xảy ra sau khi giao dịch thì pháp luật lại chưa có văn bản nào để bảo vệ quyền lợi cho họ” – Luật sư Ngãi cho hay.

Cũng theo Luật sư Trần Cao Ngãi, từ khi Luật BĐS năm 2014 được ra đời và Bộ Xây dựng đã ban hàng thông tư hướng dẫn thực hiện, thì những quy định về việc bán nhà trên giấy đã được siết chặt hơn. Theo đó, tại Khoản 1, Điều 9, Thông tư 19/2016/TT-BXD có quy định rõ: Việc huy động vốn thông qua hình thức thu tiền trả trước của người mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Cụ thể, để thực hiện việc bàn nhà hình thành trong tương lai, Chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

“Việc có rất nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh, nhưng vẫn tổ chức bán nhà khiến cho những tranh chấp, khiếu kiến có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Hành lang pháp đã được siết chặt, các cơ quan chức năng cần phải thực hiện một cách quyết liệt để tránh xảy ra tình hình mất trật tự an ninh khi xảy ra khiếu kiện, tranh chấp” – Luật sư Ngãi nói.

Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) TS Đoàn Văn Cương cho biết, mặc dù hành lang pháp lý và những quy định liên quan đến việc bán nhà hình thành trong tương lai đã có rất nhiều văn bản pháp quy rõ ràng. Nhưng trong bộ Luật dân sự, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở lại quy định nhiều hình thức khác nhau, loại hợp đồng khác nhau dẫn đến khó khăn cho người mua và cho công công tác quản lý nhà nước.

Từ việc có nhiều quy định khác nhau ở những văn bản luật, nên các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã khéo léo “lách luật” để thu tiền của khách hàng thông qua nhiều hình thức khác nhau, như: hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng BĐS, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng BĐS, hợp đồng đặt cọc - giữ chỗ...

“Những loại hợp đồng này đã trở nên phổ biến ở tất cả các dự án BĐS lớn nhỏ. Trong khi đó, pháp luật chưa quy định cụ thể đối với các trường hợp mua bán nhà, huy động vốn của dự án nhà ở hình thành trong tương lai bằng các loại hợp đồng này. Như vậy nó sẽ tạo ra rất nhiều rủi ro cho người dân” – TS Đoàn Văn Cương nhìn nhận.

Theo đánh giá, việc bán nhà hình thành trong tương lai đang góp phần tích cực, từ nguồn tài chính ứng trước của khách hàng sẽ giúp cho các nhà phát triển BĐS đẩy nhanh tiến độ dự án, tăng nguồn cung mới sản phẩm ra thị trường. Nhưng cách chuyên gia cũng cảnh báo người mua đối với loại hình sản phẩm này, trước khi quyết định mua sản phẩm này thì người dân phải rà soát kỹ thực trạng dự án, cùng với việc “tai nghe” thì “mắt thấy” sự tồn tại của dự án đó ngoài thực tế; Kiểm chứng xem dự án đó có được bảo lãnh của ngân hàng hay không; Và đặc biệt là phải xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng.