Triển khai chậm chạp
Đầu tháng 4 năm nay, Chính phủ đã chính thức ban hành Quyết định 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".
Cụ thể, mục tiêu đề án đặt ra, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.
Đề án đề ra với mục tiêu đáp ứng yêu cầu cấp thiết của thực tiễn - nguồn cung NƠXH thiếu nghiêm trọng, mới chỉ đáp ứng khoảng 20% nhu cầu thực tế của công nhân lao động. Đồng thời, còn là giải pháp “cứu cánh" cho DN BĐS trong bối cảnh dòng tiền tắc nghẽn, thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro. Ngoài ra, việc giải quyết nguồn cung phân khúc này sẽ là “chìa khóa" giải tỏa vấn đề lệch pha cung cầu, góp phần tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh.
Mặc dù, nhiều năm qua, việc chăm lo giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt là đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp luôn được Đảng và Nhà nước xác định là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu.
Các cơ quan, Chính phủ đã chỉ đạo, ban hành nhiều chính sách thu hút DN tham gia phát triển; kịp thời giải quyết những vướng mắc theo thẩm quyền để thực hiện các chính sách đạt mục tiêu, yêu cầu. Tuy nhiên, tại một số địa phương, việc triển khai thực vẫn còn nhiều hạn chế, ảnh hưởng tới kết quả thực thi. Đặc biệt, một số khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển NƠXH, nhà ở công nhân còn tồn tại gây khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện khiến nguồn cung vẫn còn “nhỏ giọt".
Theo đó, sau hơn 10 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011 - 2020, cả nước mới hoàn thành 307 dự án NƠXH khu vực đô thị với khoảng 157.100 căn chỉ đạt 41,7% kế hoạch đề ra. Giai đoạn 2021 - 2030, Chính Phủ phê duyệt “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp”. Tuy nhiên, đã quá nửa thời gian của giai đoạn 2021 - 2025, cả nước mới hoàn thành 46 dự án, quy mô 20.210 căn hộ, chỉ bằng 4,7% kế hoạch đề ra.
Mặc dù còn cách xa mục tiêu đề ra, nhưng với chỉ đạo sát sao của Nhà nước trong việc ưu tiên xử lý, tháo gỡ về thủ tục, chính sách, tài chính đồng thời là sự phối hợp chủ động của DN, tốc độ phát triển nhà ở xã hội đã khả quan hơn, với ngày càng nhiều dự án được cấp phép triển khai và hoàn thành.
Theo đó, nếu như năm 2021, cả nước chỉ có 3.046 căn hộ hoàn thành xây dựng và 2.127 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng thì sang đến năm 2022, con số này đã tăng lên gấp đôi, gấp bốn lần với 6.196 căn hoàn thành xây dựng và 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Đồng thời, số liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy tín hiệu các địa phương đã bắt đầu "vào cuộc”. Năm 2021, 2022 mỗi năm cả nước chỉ có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng gần 6.000 căn hộ thì chỉ tính riêng quý III/2023, đã có tới 12 dự án với quy mô 12.679 căn hộ được chấp thuận chủ trương đầu tư trên cả nước.
Kỳ vọng từ “trợ lực" chính sách
Tình hình phát triển NƠXH sẽ tiếp tục có thêm những kết quả tích cực hơn với “trợ lực” từ chính sách. Đặc biệt, việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây, với nhiều quy định mới “gỡ khó” cho người mua và chủ đầu tư phát triển dự án NƠXH, kỳ vọng sẽ tạo sức hấp dẫn, thu hút thêm nhiều DN tham gia phát triển, cũng như tăng khả năng tiếp cận loại hình nhà ở này cho người thu nhập thấp đủ khả năng và điều kiện để mua nhà.
Theo Luật Nhà ở mới, chủ đầu tư phát triển NƠXH sẽ nhận được hàng loạt ưu đãi “thật” với cơ chế thông thoáng. Cụ thể, việc đưa 20% quỹ đất NƠXH sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương. Quy định này không những giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển NƠXH từ trước đến nay cho chủ đầu tư, mà còn có lợi cho người mua nhà bởi thông qua việc nắm rõ các thông tin về nhu cầu của người dân, định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai, địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp.
Đồng thời, chủ đầu tư dự án NƠXH sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án (trừ phần diện tích đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại, chiếm tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất trong dự án) mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Như vậy, thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án NƠXH sẽ được rút ngắn khoảng 1 năm. Ngoài ra, việc chỉ áp biên lợi nhuận với phần diện tích NƠXH sẽ giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận từ việc phát triển NƠXH thông qua phần diện tích thương mại, là điểm cộng, tăng sức hút đối với các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở mới đã được sửa đổi, bổ sung các cơ chế, chính sách rất quan trọng và thiết thực, tháo gỡ khó khăn trong quá trình tiếp cận cho người dân khi mua, thuê, thuê mua NƠXH. Đây cũng là "điểm" kỳ vọng tạo cú hích thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, tiếp thêm hi vọng mua được nhà cho người dân, đem lại dòng tiền cho DN, nhằm thúc đẩy tiến trình phục hồi của thị trường BĐS.
Cụ thể, Luật Nhà ở mới có 3 điểm tiến bộ, gỡ khó cho người dân, giải quyết thực trạng "vừa thừa, vừa thiếu". Thứ nhất, quy định người mua nhà chỉ cần "chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, TP trực thuộc T.Ư nơi có dự án đầu tư xây dựng "đã tháo gỡ cho cơ quan quản lý Nhà nước trong quá trình xác nhận hồ sơ; Thứ hai, điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua NƠXH đã có hướng thông thoáng hơn. Không chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại; Thứ ba, Luật Nhà ở 2023 vừa được thông qua đã bãi bỏ điều kiện cư trú đối với đối tượng được mua, thuê mua NƠXH.
Mặc dù còn ít nhất 1 năm nữa, các quy định mới trong Luật Nhà ở mới chính thức “đi” vào cuộc sống, nhưng những điểm mới này đã phần nào tác động đến tâm lý của người mua nhà, cũng như kế hoạch, định hướng phát triển của chủ đầu tư.
Thời gian vừa qua, hàng loạt dự án NƠXH đã được các DN đăng ký với cơ quan chức năng triển khai thực hiện. Chính phủ, các cơ quan, ban, ngành sẽ tiếp tục nghiên cứu, ban hành các Nghị định, chỉ đạo nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, điểm nghẽn về mặt pháp luật cho loại hình nhà ở này.
Trong thời gian tới, phát triển, đẩy mạnh phát triển lĩnh vực NƠXH sẽ là mục tiêu trọng tâm của nhiều DN BĐS. Sẽ có thêm nhiều “ông lớn" địa ốc tham gia vào cuộc đua NƠXH, từng bước cải thiện nguồn cung cho thị trường. Hơn hết, trong bối cảnh nhiều dự án BĐS bị ách tắc về pháp lý, thanh khoản thấp thì NƠXH luôn có nhu cầu cao, có thể đem lại dòng tiền ngay, chính là giải pháp “cứu cánh” cho DN. Tin trưởng rằng, với “trợ lực” từ chính sách thì tốc độ phát triển NƠXH sẽ tiếp tục được cải thiện.
