Trong bối cảnh tính thanh khoản có dấu hiệu chững lại, giới quan sát bắt đầu cảm nhận được sự ngột ngạt của thị trường với sự tái xuất của căn hộ hạng sang trong khi tổng số hàng hóa cao cấp tồn kho còn nhiều. Cuộc đua sắp vào kỳ kịch tính Theo Công ty CBRE Việt Nam, tại Hà Nội đang có 3 dự án luxury (hạng sang) mới chào bán với khoảng 700 căn hộ, giá cao nhất lên tới 8.000 USD/m2. Trong đó một dự án chuyển đổi từ bàn giao thô sang bàn giao hoàn thiện, khiến giá bán tăng đáng kể. Hai dự án hạng sang còn lại ở Thụy Khê và Liễu Giai cũng có mức giá khá cao so với mặt bằng chung. Theo nhận định của CBRE, đã rất lâu thị trường BĐS Hà Nội chưa có dự án nào được chào bán với mức giá cao như vậy. Tỷ lệ giao dịch ở phân khúc hạng sang cũng đạt mức khả quan, đặc biệt từ các dự án chào bán mới. Phân khúc này có mức giá tăng 2,6% so với cùng kỳ năm trước. “Điểm đáng chú ý nhất trong quý II tại thị trường Hà Nội là sự trở lại của phân khúc hạng sang. Cuộc đua bán căn hộ hạng sang thời gian tới vì thế sẽ đầy kịch tính, cạnh tranh và khó đoán hơn so với phần còn lại của thị trường” - Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu CBRE Việt Nam Nguyễn Hoài An nhận định.
Ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc sàn giao dịch Đất Xanh Miền Bắc nhận xét rằng, động thái gần đây của một số chủ đầu tư khi đẩy mạnh triển khai các dự án mới trong phân khúc hạng sang chứng tỏ họ kỳ vọng thị trường sắp phục hồi mạnh. Tuy nhiên, đầu tư ở thời điểm hiện tại thì ít nhất vài năm nữa mới có sản phẩm gia nhập thị trường. Do đó, những dự án đang được chủ đầu tư xây dựng vẫn nắm giữ nhiều lợi thế trong tìm kiếm khách hàng vì người mua nhà bây giờ khó tính hơn, chỉ chịu “xuống tiền” khi thấy dự án gần hoàn thiện hoặc với chất lượng “sang” đúng cam kết sau khi được chủ đầu tư công bố. Theo chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa, sau 7 - 8 năm khủng hoảng và phải chờ 1 - 2 năm hồi phục, tức là gần một thập niên trôi qua, thị trường BĐS mới lại chứng kiến cuộc so găng được dự báo là rất sôi động của các dự án hạng sang. Đây là tín hiệu tích cực vì nó chứng tỏ thị trường có bước tiến dài. Các DN đang tự tin vươn đến nhóm sản phẩm có chất lượng và đẳng cấp vượt trội đúng nghĩa. Những nỗi lo không thừa
Liên quan đến vấn đề phân khúc BĐS hạng sang trở lại ở thị trường Hà Nội, ông Nguyễn Ngọc Thành – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA) quan ngại về nguy cơ vỡ trận. “Thị trường tiềm ẩn bong bóng BĐS theo tôi chỉ căn cứ vào duy nhất yếu tố cung - cầu. Thực tế nguồn cung hiện nay quá nhiều lại thuộc nhà giá cao thậm chí dòng sản phẩm “luxury”. Trong khi đó số cầu nhiều hơn, nhưng lại khan nhà thấp giá. Sự lệch pha cung - cầu sẽ dẫn đến hiện tượng vỡ trận ở phân khúc nhà giá cao như giai đoạn năm 2007 - 2008. Tất nhiên sự lệch pha này chưa khiến thị trường đổ sập ngay lập tức. Nhưng khi có những yếu tố biến động của nền kinh tế như nợ xấu, lạm phát cao, Nhà nước siết chặt chi tiêu, hoặc thậm chí là biến động chính trị… sẽ dẫn đến cung cầu vốn có bệnh, sẽ nhanh chóng phát bệnh rồi vỡ trận” - ông Thành phân tích. Trong khi đó, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu CBRE Việt Nam Nguyễn Hoài An cho rằng, thời điểm hiện tại thị trường vẫn diễn biến ở mức độ khá cân bằng. “CBRE ước tính phân khúc trung cấp và bình dân vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 70% tổng nguồn cung thị trường. Còn thời gian gần đây có sự xuất hiện một vài dự án hạng sang là bởi năm 2015 diễn biến tích cực, nguồn cung và hấp thụ của thị trường tốt. Bên cạnh đó, do một số chủ đầu tư có quỹ đất đẹp đã chọn thời điểm này để đầu tư dòng sản phẩm ở phân khúc hạng sang. Theo CBRE những dự án như vậy chưa đáng lo. Cần nhìn thêm một vài quý nữa, nếu thật sự có nhiều dự án hạng sang như vậy mở bán thì lúc đó mới có thể kết luận lệch cung – cầu” - bà An nhận định.
 Khách tìm hiểu thông tin căn hộ tại một dự án nhà ở trên địa bàn Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng |
| Trong khi nguồn cung BĐS cao cấp đang quá lớn mà lại có thêm hơn 700 căn hộ hạng sang thì ai sẽ mua? Bán như thế nào? Nếu nguồn cung dòng sản phẩm này tiếp tục tăng, trong khi nhu cầu không đúng dự báo sẽ tích tụ nhiều hàng tồn và nợ xấu. Đây là rủi ro rất lớn hiện có trên thị trường. Trước đây, khủng hoảng kinh tế xảy ra kéo theo khủng hoảng thị trường BĐS, trong đó phân khúc cao cấp, hạng sang bị tác động mạnh nhất. Do vậy, nếu tính toán sai lầm thì hiện tượng này sẽ lặp lại rất nhanh. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu |
Chuyên gia nhận định Theo dõi các nhân tố bất ổn  Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, chưa có tiêu chí để phân loại khiến cho định nghĩa BĐS hạng sang trên thị trường Việt Nam còn mù mờ. Thông tư 14 do Bộ Xây dựng ban hành về việc phân loại chung cư cũng chỉ có 4 loại: 1, 2, 3 và 4. Loại 1 tương đương với dòng sản phẩm cao cấp. Thực tế trên thị trường có không ít dự án danh xưng là “luxury” nhưng thật ra chất lượng chỉ tầm “cao cấp”. Hay những căn hộ “cao cấp” cũng chỉ đạt “trung cấp” là cùng. Chính vì vậy, dù hiện tại cung đang lớn hơn cầu nhưng chưa quá lo về dấu hiệu bong bóng, ít nhất là trong vòng 3 năm tới. Song các DN cũng vẫn cần theo dõi các nhân tố bất ổn để có giải pháp xử lý kịp thời. Đến năm 2018, thị trường BĐS sẽ cân bằng cung - cầu. Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu BĐS sẽ lớn hơn cung. Vì vậy, nguồn cung BĐS từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần, trong khi cầu tăng lên. Đến năm 2023, thị trường BĐS sẽ tăng nóng. Tuy nhiên, tính toán gần đây cho thấy, thị trường có thể nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021. Gia Tuấn |
