Nâng cao hiệu quả quy hoạch và quản lý đất đô thị: Chấm dứt “đường hiện đại, phố lại như quê”

TS.KTS Trương Văn Quảng – Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam đặt câu hỏi: Quy hoạch chung đô thị và phần lớn quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết dù đã có nhưng tình trạng lấn chiếm, xây dựng trái phép liệu có giảm thiểu?

Theo các chuyên gia, hiện nay, hiệu quả sử dụng đất đô thị còn rất thấp, thể hiện ở tỷ lệ khoảng 2.100 người/km2. Đây là tỷ lệ rất thấp so với các nước trong khu vực châu Á (bình quân 1.000 người/km2). Nhiều đất đô thị trong các khu đô thị mới ở Việt Nam đang để hoang hóa, hàng vạn ngôi nhà liền kề, biệt thực bỏ hoang. Tại Hà Nội, điển hình là các dự án dọc Đại lộ Thăng Long, QL32… Tỷ lệ lấp đầy các chung cư cũng đang thấp: không có người ở, xây thô không hoàn thiện, hoặc đất chia lô để đấy không triển khai xây dựng. Hàng tỷ đô la nằm đọng trong các dự án này, gây lãng phí lớn.

Bình luận về tình trạng sử dụng đất đai chưa hợp lý và sự “biến tướng” của quy hoạch, TS.KTS Trương Văn Quảng – Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, cần nhận thức chính xác việc phát triển các dự án khu đô thị mới hiện nay. Bởi, mô hình này chủ yếu thiên về kinh doanh bất động sản hơn là phát triển bền vững cho đô thị.

Sau khi viện dẫn việc nhiều địa phương còn rất hào phóng, cứ đâu có đất trống, ít giải phóng mặt bằng là giao cho DN đầu tư dự án mà ít để ý tới quy hoạch chung, ông Trương Văn Quảng cho rằng, đây là căn nguyên hình thành nhiều dự án ảo, còn các dự án được triển khai dường như luôn thiếu sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội. "Nói đơn giản là đi “chệch” khỏi mục tiêu, nội dung ban đầu của quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết đã duyệt. Đó là chưa kể đến sự biến tướng của các dự án phát triển khu đô thị mới như tăng mật độ xây dựng, chiều cao công trình, diện tích sàn… so với ý tưởng không gian kiến trúc trong tổng thể chung đô thị - ông Quảng cho hay.

Một minh chứng cho tính pháp lý của đồ án được duyệt chưa cao là tình trạng “đường hiện đại, phố nhà quê” như nhiều báo chí đã phản ánh. Hàng loạt tuyến phố khi được đầu tư, cải tạo xây dựng mới, nguồn vốn trong dân rất lớn nhưng lại thiếu phương pháp cần thiết để hướng nguồn này sử dụng có hiệu quả trong phát triển kiến trúc hai bên. Nên cuối cùng vòng luẩn quẩn xử lý rồi lại mọc nhà "siêu mỏng, siêu méo" vẫn diễn tiến thất thường. Theo TS Phạm Sỹ Liêm, đã đến lúc cần đánh giá đúng thực trạng thu hồi đất tại các đô thị để có giải pháp xử lý thỏa đáng. “Không nên xem người có đất thu hồi chỉ là bên bị thiệt hại được bồi thường “đúng giá”, mà cần xem họ là bên đóng góp cho phát triển. Vì vậy, ngoài việc lấy lại đủ vốn, họ còn có quyền chia sẻ lợi ích phát triển đem lại” – TS Phạm Sỹ Liêm khuyến nghị.

Giới chuyên gia quy hoạch - đô thị đều cho rằng, bức tranh hỗn độn trong vấn đề sử dụng đất đai đô thị xuất phát chủ yếu từ sự thiếu phối hợp đa ngành hay quản lý mang tính đa ngành. Việc tổ chức thực hiện quy hoạch manh mún theo chức năng quản lý của từng sở, ngành đang dẫn đến hệ quả: Ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, sử dụng đất rời rạc. Tình trạng này như bản giao hưởng thiếu ông nhạc trưởng để quán xuyến chung, làm mất đi vẻ đẹp, các cung bậc sáng tạo mà lẽ đương nhiên bản giao hưởng phải có.

TS Nguyễn Đăng Sơn – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng đặt câu hỏi: Tại sao những vi phạm về trật tự xây dựng diễn ra hàng ngày, hàng giờ trên địa bàn phường, xã, quận, huyện thuộc địa giới quản lý mà lại khó kiểm soát vậy? Ai đó có thể cho rằng tất cả sự nhốn nháo về diện mạo kiến trúc đô thị là lỗi do "ông quy hoạch, ông kiến trúc sư? Vậy, hãy cứ thử quản lý tốt để thực hiện theo ý tưởng của họ cũng đủ để đô thị ngăn nắp, khang trang như phối cảnh 3D họ vẽ rồi” – ông Sơn lập luận.

Trong khi đó, TS.KTS Trương Văn Quảng chỉ thẳng căn bệnh “nhiệm kỳ”. Nếu cứ tư duy nhiệm kỳ ở các lãnh đạo sẽ dẫn đến quy hoạch vùng, quy hoạch chi tiết sẽ không phát huy được tác dụng, rồi cứ vài năm, chúng ta lại phải điều chỉnh. Triết lý “quyền xin là của các nhà đầu tư, quyền cho là của các nhà quản lý”… cho thấy sự buông lỏng và yếu kém trong năng lực của một bộ phận quản lý phát triển đô thị được giao quyền.

Theo các chuyên gia ngân hàng thế giới, Việt Nam cần đổi mới toàn diện công tác quy hoạch đô thị, hướng tới tư duy phát triển đô thị theo mô hình đô thị sinh thái kiêm kinh tế trong kinh tế thị trường. “Tập trung rà soát lại quy hoạch nhằm tăng cường dành đất đô thị cho công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông. Đưa ra quy định trong việc sử dụng đất của các nhà máy, công sở… khi dời ra khỏi nội đô chỉ dành cho công trình hạ tầng xã hội. Đặc biệt, cần thiết xây dựng nhà trẻ, vườn hoa, cây xanh, công trình phục vụ công cộng. Không cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại các mảnh đất vàng này” – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng nhấn mạnh.