Nếu đấu giá đất Thủ Thiêm thành công: "Lợi bất cập hại"!
Ngày 10/12/2021, kết quả đấu giá bốn lô đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) gây ngỡ ngàng những người tham gia và cả thị trường BĐS, với tổng số tiền mang về cho ngân sách TP Hồ Chí Minh là 37.346 tỷ đồng.
Trong đó, đáng chú ý, lô đất 3-12 với diện tích 10.059 m2, có giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng, nhưng giá trúng thầu lên đến 24.500 tỷ đồng (gấp 8,3 lần giá khởi điểm), bình quân 2,45 tỷ đồng/m2. Bên trúng đấu giá là Công ty TNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh).
Tuy nhiên, trúng đấu giá chưa được bao lâu thì ngày 11/01/2022, Tân Hoàng Minh bất ngờ ra thông cáo báo chí xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất 3-12.
Liên quan đến sự việc nói trên, trao đổi với PV báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia BĐS Đinh Thế Hiển cho rằng, hành động bỏ cọc của Tân Hoàng Minh nhất thời gây xáo trộn thị trường BĐS. Tuy nhiên, sẽ bất lợi hơn cho Nhà nước và nền kinh tế nếu doanh nghiệp này hoàn thành việc mua lô đất với mức giá 24.500 tỷ ở Thủ Thiêm.
“Nếu việc đấu giá thành, không loại trừ khả năng doanh nghiệp BĐS sẽ sử dụng giá đất Thủ Thiêm làm tham chiếu cho tất cả giá BĐS khác, tạo ra xung lực lớn trên thị trường, khiến nhà đầu tư tin rằng “xuống tiền” mua BĐS dù giá cao vẫn sẽ có lời. Điều này rất đáng lo ngại, vì chắc chắn sẽ tạo ra bong bóng, thị trường BĐS sốt ảo. Gây ra hệ luỵ lớn mà hệ thống ngân hàng cũng sẽ gánh chịu từ hệ luỵ này, như sinh ra nợ xấu” – ông Hiển nói và phân tích trong trường hợp ngược lại, nếu giá đất bị đôn lên quá cao, nhà đầu tư không muốn tham gia, sẽ dẫn đến giảm thanh khoản, lạnh thị trường BĐS. Kéo theo đó là những khó khăn cho thị trường tín dụng và hệ thống ngân hàng, cuối cùng thiệt hại lớn nhất thuộc về nền kinh tế.
Đặc biệt, ông Hiển nhấn mạnh, những hệ luỵ này chắc chắn sẽ xảy ra nếu Tân Hoàng Minh hoàn thành hợp đồng mua đất Thủ Thiêm. Vì hệ luỵ gây ra lúc này đã vượt quá khả năng chịu đựng của nền kinh tế, khả năng của người mua để ở, của người thuê để khai thác…thì thị trường BĐS phải sụp đổ.
“Không có gì ngoại lệ, nền kinh tế Việt Nam không phải là ốc đảo khác thường với thế giới, chẳng qua là các phản ứng có những bước chậm hơn do những chính sách kiềm chế của Nhà nước để tránh gây bong bóng BĐS” – ông Hiển nói thêm.
Ở góc nhìn tương tự, chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Đực cũng nhận định, phía sau sự kiện Tân Hoàng Minh trúng thầu và bỏ cọc đất Thủ Thiêm đều là những câu hỏi rất lớn.
“Nếu Tân Hoàng Minh không bỏ cọc, hoàn thành hợp đồng 24.500 tỷ đồng mua lô đất 3-12 ở Thủ Thiêm, thì chắc chắn các lô đất đấu còn lại của Thủ Thiêm cũng sẽ tăng theo hiệu ứng. Chẳng hạn, nguồn đất xung quanh như Khu đô thị Sala của Đại Quang Minh, hay các dự án chung cư của Novaland sẽ nhảy vọt lên. Đây là sự ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS” - ông Nguyễn Văn Đực phân tích.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, bong bóng BĐS hiện nay đã bơm khá căng, Nhà nước đang tìm mọi biện pháp để kìm hãm lại như siết huy động vốn, phát hành trái phiếu…nếu hợp đồng đấu giá thành công, sẽ đẩy mức giá đất Thủ thiêm và toàn TP Hồ Chí Minh lên mức căng mới (có thể 20-30%), tạo ra một cuộc chạy đua về giá, và đương nhiên chương trình nhà ở cho người nghèo khó khăn.
Đồng thời, sự phát triển hạ tầng, giải phóng mặt bằng cũng sẽ gặp khó khăn theo vì người dân sẽ căn cứ giá thị trường để đòi hỏi một mức giá đền bù cao hơn so với khung giá của TP.
Khẳng định mức định giá đất Thủ Thiêm của chính quyền TP không non, vì đã cân đối từ mặt bằng giá khu vực, chỉ tiêu quy hoạch…Song, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, bài học mà TP Hồ Chí Minh nên rút ra là vấn đề lý lịch doanh nghiệp khi tham gia đấu thầu. Những doanh nghiệp không có năng lực, thực lực, kinh nghiệm thì không được tham gia đấu thầu.
Một điều quan trọng nhất mà ông Đực lưu ý chính là, hạ tầng Khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện nay chưa hoàn thiện, nhưng nếu Tân Hoàng Minh mua đất với giá 2,45 tỷ đồng/m2, thì đồng nghĩa giá đất ở đây đã cao hơn khu trung tâm quận 1. Thậm chí, cao hơn các khu đô thị sầm uất trên thế giới như: New York, Hong Kong, Thượng Hải…sự bất hợp lý này sẽ gây khó khăn lớn cho việc thu hút nhà đầu tư trong tương lai.
Chưa kể, với các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm giá đất khi chọn Việt Nam, họ sẽ có sự so sánh giá với các nước lân cận như: Thái Lan, Lào, Campuchia…và giá đất quá cao, tất nhiên TP Hồ Chí Minh sẽ bị mất nhiều cơ hội.
“Có lẽ Nhà nước đã nhìn rõ những nguy cơ thiệt hại khi Tân Hoàng Minh trúng thầu với giá cao “không tưởng”. Vì vậy, để sớm ngăn chặn sốt đất, cả hệ thống chính trị bao gồm công an, ngân hàng, tài chính…cùng vào cuộc. Cụ thể, trước khi “vụ án” bỏ cọc của Tân Hoàng Minh xảy ra, thì Bộ trưởng Bộ Tài Chính Hồ Đức Phớc đã lên tiếng chỉ ra những bất thường.
Ngay sau đó Quốc hội cũng lên tiếng cảnh cáo, tiếp đến Bộ Công an vào cuộc điều tra 11 dự án của Tân Hoàng Minh ở Hà Nội. Động thái kiên quyết này, thể hiện sự quyết tâm ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá đất để trục lợi của doanh nghiệp, chặn đứng được nguy cơ lũng đoạn thị trường BĐS của TP Hồ Chí Minh và của cả nước” – ông Nguyễn Văn Đực nói thêm.
