Sức ép lớn
Sức ép đối với thị trường BĐS đến từ đầu vào và đầu ra. Ở đầu vào, nổi bật nhất là vốn. Tốc độ tăng tín dụng cho BĐS có xu hướng chậm lại từ 28% năm 2018, xuống 21,5% năm 2019, xuống 12% năm 2020. Nhưng không thể quy cho tốc độ tăng trưởng tín dụng, bởi đã tăng cao lên trong những năm sau đó (2021 tăng 15,31%, 2022 tăng 24,27%) và tốc độ tăng cho thị trường BĐS cao hơn tốc độ chung (tốc độ tăng chung 2018 là 10,07%, 2019 là 13,65%, 2020 là 12,17%, 2021 là 13,6%, 2022 là 14,5%).
Dư nợ tín dụng BĐS hiện đã ở mức trên 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ tín dụng của toàn bộ nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Ở đầu vào có một yếu tố quan trọng là tỷ lệ đối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn (từ 40% trước 30/9/2021, xuống 37% trước 1/10/202, xuống 34% từ 1/10/2022, dự kiến còn 30% từ 1/10/2-23). Trong khi cơ cấu nguồn vốn lại thể hiện sự yếu kém về mặt vốn của các DN BĐS, khi tín dụng ngân hàng chiếm tới 71% (cao hơn mức bình thường là 54 - 55%), cổ phiếu khoảng 2%, TPDN 10%, vốn ĐTNN 7%, vốn tự có chỉ khoảng 10%.
Có 2 kênh huy động vốn trung dài hạn là TTCK và TPDN có tác động lớn đến thị trường BĐS. Điểm số VN-Index tính đến cuối năm sau khi tăng (từ 892,54 năm 2018, lên 965,03 năm 2019, lên 1.103,87 năm 2020, lên 1.498,28 năm 2021) và đạt đỉnh 1.542 vào 23/2/2022, đã giảm nhiều hơn tăng, đến 15/2/2023 còn 1.048,2 điểm, giảm tới 32% so với đỉnh điểm, giảm 5% so với cuối 2020. Đó là những tốc độ giảm khá sâu, khá dài của VN-Index, làm cho kỳ vọng đạt đỉnh trở lại trong một vài năm tới là rất khó khăn đếu không có các giải pháp quyết liệt và đồng bộ từ nguồn vốn, các chủ thể và lòng tin vào thị trường. Thị trường TPDN đang gặp nhiều thách thức từ đơn vị phát hành, đơn vị bảo trợ, lượng vốn đáo hạn lớn, nguồn vốn và lòng tin của các nhà đầu tư.
Ở đầu ra, nhu cầu thực, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở của công nhân ở các khu công nghiệp, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ khá cao, nhưng do giá BĐS ở mức rất cao, trong khi lãi suất tiền gửi tăng, dù đã có mức trần, nhưng vẫn ở mức rất cao, nên không thực hiện được. Chênh lệch giá BĐS so với thu nhập của người lao động tăng và hiện ở mức rất cao. Do vậy, giá trị BĐS tồn kho ở mức rất cao.
Cuộc khủng hoảng trên thị trường BĐS có thể xảy ra, do các sức ép trên. Nếu xảy ra, thì đây là cuộc khủng hoảng thứ 5 trong 3 thập kỷ qua diễn ra sau các năm 1993, 2000, 2008, 2014, 2022. Khủng hoảng trên thị trường BĐS có một số đặc điểm. Có tính chu kỳ. “Đỉnh” sau cách “đỉnh” trước khoảng 7 - 8 năm (tức là sau khi vượt qua “đỉnh” sang dốc bên kia, giá sẽ giảm xuống, sau tăng dần, đến năm thứ 7, thứ 8 mới đạt “đỉnh” mới); “Đỉnh” sau giá cao hơn “đỉnh” trước với tốc độ tính bằng lần. Nhà đầu tư trước sẽ hưởng lãi lớn, trong khi nhà đầu tư sau bị thua lỗ lớn,…
Hỗ trợ hay giải cứu?
Trước hết cần khẳng định là thị trưởng BĐS chỉ nên tháo gỡ, hỗ trợ chứ không phải là giải cứu. Bởi, nếu giải cứu thường chỉ áp dụng đối với các trường hợp bị thiệt hại do thiên tai, dịch bệnh. Ngay việc cấp bù lãi suất mua gạo xuất khẩu trước đây cũng không còn thực hiện trong mấy năm nay. Việc cấp bù lãi suất 2% theo gói hỗ trợ chủ yếu là đối với DN bị tác động của đại dịch, thì việc thực hiện năm 2022 cũng không được bao nhiêu và việc triển khai năm 2023 cũng chưa rõ, nên không thể lại phải “giải cứu” thị trường BĐS.
Mà việc tháo gỡ, hỗ trợ cho DN và người kinh doanh BĐS nên theo hướng các đối tượng này phải "tự giải cứu”. Để tự giải cứu, DN và người kinh doanh BĐS phải giảm chi phí, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện sản phẩm, hạ giá bán, cơ cấu lại vốn, cần thiết phải bán bớt công trình cho các nhà đầu tư khác. Ngân hàng thương mại chỉ hỗ trợ bằng cách giãn nợ để các DN BĐS tranh thủ đẩy mạnh hoàn thiện sản phẩm, bán hàng thu được tiền để trả nợ và cũng để cứu mình, tránh chuyển vị thế từ “chủ nợ” sang “con nợ” sau khi cho DN BĐS vay nay không có khả năng trả nợ. Đối với các DN đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ,… thì ngân hàng có thể bổ sung tín dụng và có lãi suất hợp lý (có thể được cấp bù lãi suất 2% theo gói hỗ trợ 2 năm.
Đối với các DN cung ứng vật liệu xây dựng (nhất là sắt thép, xi măng, cát, gỗ và các vật liệu xây dựng khác) có cơ chế giá thấp hơn để hỗ trợ các DN BĐS đẩy nhanh và hạ giá BĐS.
Người mua nhà có nhu cầu thực, nhất là người nghèo, cận nghèo, công nhân các khu công nghiệp, cư dân ở các chung cư cũ cần có chính sách bằng tăng trưởng tín dụng cho những DN BĐS kinh doanh loại hình này, có vay (hiện còn ở mức quá cao).
Đối với ngân hàng thương mại, nếu tập trung “tháo gỡ”, “hỗ trợ” các đối tượng trên cũng là giúp các ngân hàng thương mại cho vay DN BĐS trong việc cho vay và thu hồi nợ vay.
Việc sửa đổi Luật Đất đai tới đây cần tính đến các yếu tố gây ra các cuộc khủng hoảng trên thị trường BĐS để tránh lặp lại trong thời gian tới. Cùng với đó, việc sử dụng công cụ thuế cần tập trung các đối tượng đầu cơ, mua đi, bán lại. Ngoài ra cần đẩy mạnh việc thu hồi các BĐS do vi phạm tội tham nhũng mà có…
