Nghị định 148/2020/NĐ-CP: Gỡ vướng pháp lý cho hàng nghìn dự án

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, Luật Đất đai trước đây không quy định rõ tình huống đất công xen kẹt, phân tán trong quỹ đất của dự án sẽ được giải quyết thế nào, trong khi Luật Quản lý và sử dụng tài sản công lại quy định 1m2 đất công cũng phải đem đấu giá. Vì vậy, rất nhiều dự án dù đã có quyết định công nhận chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư đã khởi công xây dựng sau khi được cấp phép nhưng nếu một phần diện tích nhỏ đất công xen kẹt cũng bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục.

“Chỉ tính riêng tại TP Hồ Chí Minh, đến cuối năm 2019 có 126 dự án nhà ở thương mại, 158 dự án BĐS trong tình trạng “đứng hình” do không thể hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai. Hệ quả là trong hơn 2 năm qua, DN BĐS lớn tại TP Hồ Chí Minh hầu như không xin phê duyệt thêm dự án mới, vì còn tồn đọng nhiều dự án đã được duyệt nhưng chưa thể triển khai” – ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Qua rà soát, đánh giá và trên cơ sở những kiến nghị của các tổ chức, DN, ngày 18/12/2020, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã ký ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Theo Luật sư Hoàng Văn Đạo – Hội Luật gia Việt Nam, Nghị định 148/2020/NĐ-CP có nhiều điểm mới đáng chú ý so với Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong đó có những quy định như: Điều kiện được giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; giao đất, cho thuê đất trong trường hợp miễn tiền sử dụng đất; điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; điều kiện cấp Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở...

“Một trong những nội dung được đặc biệt quan tâm là quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý. Cùng với đó là quy định về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền và khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền” – luật sư Hoàng Văn Đạo cho hay.

Ngăn ngừa thất thoát tài sản công

Số liệu tổng hợp từ HoREA, hiện nay trên địa bàn cả nước có khoảng 5.000 dự án. Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã đưa ra giải pháp, điều kiện cho phép các dự án tồn tại đất công xen cài được triển khai sau một thời gian dài vướng pháp lý. Trong đó ưu tiên sử dụng các thửa đất công xen cài, đất do Nhà nước quản lý vào nhóm phục vụ mục đích công cộng, nếu không phải giao đất có tiến hành thu tiền sử dụng đất, trường hợp cho thuê ưu tiên cho đối tượng sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp thửa đất tồn tại từ 2 đối tượng có nhu cầu sử dụng trở lên, việc giao đất sẽ được thực hiện thông qua hình thức đấu thầu.

“Nghị định 148 không chỉ giúp hàng nghìn dự án thoát khỏi bế tắc pháp lý mà còn ngăn ngừa được thất thoát tài sản Nhà nước. Đây là căn cứ pháp lý giúp cho cơ quản quản lý chuyên ngành đất đai, quy hoạch có cơ sở thực thi công vụ, góp phần thúc đẩy quá trình xây dựng, phát triển sản phẩm của hàng nghìn dự án, giúp cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Ở khía cạnh khác, luật sư Trần Cao Ngãi – Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, những quy định mới tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã mang đến sự tích cực cho cộng đồng DN và người dân. Nhưng hệ thống văn bản pháp lý vẫn có những trường hợp không được phép đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 và không được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất như: Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai; người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất...

“Vì vậy, vẫn cần phải làm rõ hơn một số quy định về điều kiện tách thửa, xây dựng dự án độc lập hoặc công trình công cộng, xác định giá đất và tiêu chí giao đất, để tránh trường hợp khi thực thi lại phát sinh ra những trường hợp không đủ điều kiện để bàn giao đất công” – luật sư Trần Cao Ngãi cho hay.