Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ: Chế tài mạnh để xử lý tranh chấp phí bảo trì chung cư

Mới đây, Thanh tra Bộ Xây dựng đã kết luận, Công ty TNHH Đầu tư CapitaLand - Hoàng Thành và Ban quản trị tòa nhà CT09 của dự án CapitaLand - Hoàng Thành, tại Mộ Lao, Hà Đông, TP Hà Nội đã vi phạm nhiều quy định liên quan tới phí bảo trì nhà chung cư, khiến các cư dân bức xúc. Năm 2020, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng đã thanh tra 15 chủ đầu tư các dự án chung cư trên địa bàn TP Hà Nội có nhiều khiếu nại. Tại thời điểm thanh tra, đơn vị phát hiện nhiều chủ dự án vẫn quản lý kinh phí bảo trì các tòa nhà, gửi không kỳ hạn tại ngân hàng để thu lãi suất. Có chủ đầu tư chậm bàn giao hay bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì chung cư từ 1 - 3 năm. Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành kết luận yêu cầu 15 chủ dự án chuyển trả 250 tỷ đồng phí bảo trì cho các ban quản trị.

Đáng chú ý như, Công ty CP Đầu tư Hải Phát Thủ đô (chủ đầu tư dự án chung cư CT2 - 105 Khu đô thị mới Văn Khê, quận Hà Đông và chung cư Hanoi Homeland, quận Long Biên) thu kinh phí bảo trì nhưng không mở tài khoản để gửi theo quy định với số tiền hơn 47,6 tỷ đồng và chưa đóng kinh phí bảo trì phần khu thương mại hơn 209 triệu đồng. Công ty CP Tập đoàn Bắc Hà (chủ đầu tư dự án cụm chung cư Bắc Hà - C14, quận Nam Từ Liêm và chung cư C51 - C44, quận Tây Hồ), chậm đóng kinh phí bảo trì đối với phần diện tích giữ lại không bán, chưa bán của 2 dự án với số tiền hơn 27,8 tỷ đồng.

Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà chung cư, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trong đó có thêm quy định xử lý tình trạng chiếm dụng kinh phí bảo trì. Nghị định này là chế tài mạnh nhằm chấm dứt các vụ việc bức xúc kéo dài do chủ đầu tư cố tình không bàn giao kinh phí bảo trì.

Hiến kế xử lý tranh chấp quỹ bảo trì

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) cho biết, thời gian qua, để hạn chế tranh chấp đáng tiếc, Cục đã đưa ra một khuyến cáo lưu ý tới người dân. Theo đó, giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, vấn đề kinh phí bảo trì cần được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để các bên cùng thực hiện, trong đó cần chú ý phải có thông tin về tài khoản nộp kinh phí bảo trì trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì là tài khoản tiền gửi không kỳ hạn. Về nội dung này, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết, Nghị định 30 quy định trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn. Bên cạnh đó, trong hợp đồng mua bán cũng như trong văn bản chủ đầu tư thông báo tới Sở Xây dựng nơi có dự án sau khi mở tài khoản cũng cần ghi rõ kỳ hạn gửi tiền.

Về phương thức nộp kinh phí bảo trì, theo quy định tại Nghị định 99 trước đây, trước khi nhận bàn giao nhà ở, người mua có hai cách để nộp 2% kinh phí bảo trì. Một là nộp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng, hai là nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, theo Nghị định 30, người mua sẽ trực tiếp đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng cho chủ đầu tư biết để làm căn cứ bàn giao căn hộ.

Về quyền hạn sử dụng kinh phí bảo trì của chủ đầu tư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết với Nghị định 30, chủ đầu tư không được quyền rút tiền ra thực hiện các công việc bảo trì mà sẽ được hoàn trả lại bởi Ban quản trị sau khi đã thành lập. Trường hợp có hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung đã hết thời hạn bảo hành cần bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm bảo trì theo quy định và được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng trên cơ sở phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì này.