Người có nhu cầu mua nhà “ở thật” có nên xuống tiền?

Chung cư đang “ngáo giá”?

Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mặt bằng giá trung bình của căn hộ chung cư điển hình tại Hà Nội đang được rao bán ở mức 3,2 tỷ đồng/căn, giá trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước. Trên thực tế, nhiều người mua, bán và các môi giới bất động sản cũng nhận xét giá chung cư Hà Nội đang "leo thang". Không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm.

Những năm trước đây, giá chung cư tại Hà Nội thường đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ với biên độ 4 - 5%/năm ở những dự án mới, và thường đến từ việc tăng giá ở giai đoạn hoàn thiện so với giai đoạn mới mở bán, sau đó giá ổn định. Tuy nhiên, từ cuối năm 2022, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội ghi nhận biến động giá thứ cấp tăng mạnh, có những dự án tăng 15-20% chỉ sau vài tháng.

Đơn cử, giá căn hộ 60m2 thuộc Phân khu S - Dự án Vinhome Smart City (quận Nam Từ Liêm), thời điểm cuối năm 2022, có giá khoảng 2,5 tỷ đồng; đến cuối năm 2023, giá tăng lên 2,9 - 3 tỷ đồng/căn tương ứng mức tăng 20%. Đầu năm 2022, giá căn hộ diện tích tầm trung ở Dự án Hanoi Center Point (quận Thanh Xuân) khoảng 3,2 tỷ đồng/căn, đến cuối năm 2023, đầu năm nay đă tăng lên 3,8 - 4,1 tỷ đồng/căn, tương ứng mức tăng 28%. Còn tại khu vực quận Hoàng Mai, mặt bằng giá bán căn hộ tại những chung cư cũ dao động trong khoảng 35 - 48 triệu đồng/m2. Trên một số trang thông tin bất động sản, hiện giá giao dịch các căn hộ thuộc dự án mới đưa vào sử dụng cũng có xu hướng tăng tương ứng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38% so với năm 2019. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Theo nghiên cứu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, phân khúc chung cư đă có dấu hiệu hồi phục bắt đầu từ quý 2 và tín hiệu hồi phục ngày càng rõ ràng hơn trong giai đoạn quý 3, 4 năm 2023. Chung cư là phân khúc dẫn dắt sự hồi phục của thị trường 2023, lượng tiêu thụ tập trung ở các dự án, phân khu thuộc đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City khi nguồn cung chiếm 60%, và số bán cũng chiếm tới 59% toàn thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội.

Cơ hội tốt cho người mua nhà có nhu cầu ở thật?

Xu hướng tăng giá chung cư Hà Nội vẫn tiếp diễn những tháng đầu năm 2024, khiến không ít người "ngỡ ngàng", thậm chí đặt nghi vấn, liệu có hay không việc chung cư Hà Nội bị thổi giá hay đang "ngáo giá"? Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, giá chung cư Hà Nội tăng nóng thời gian vừa qua chỉ phản ánh quan hệ cung – cầu, chưa thể quy kết là "ngáo giá" khi một bộ phận khách hàng sẵn sàng mua với mức giá đó. Giá chung cư Hà Nội liên tiếp tăng trong hơn 1 năm qua trước bối cảnh nguồn cung trên thị trường khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn tiếp tục tăng mạnh. Chung cư giá rẻ ở Hà Nội gần như mất hút trên thị trường.

Dù dự báo giá chung cư còn tăng tiếp, nhưng bằng sự quan sát thị trường chung cư trong khoảng 3 năm gần đây, ông Quốc Anh cho rằng, giai đoạn sắp tới nhà đầu tư cần để ý thị trường khi mà lượng cầu đang dần tiệm cận "điểm kháng cự" của thị trường. Theo đó, trường hợp lượng cầu vượt đỉnh tìm kiếm tháng 8/2023 thì mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng.

Ở một góc độ khác, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hang One MountRealEstate cho biết: thị trường giao dịch chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội diễn ra tại nhiều dự án khác nhau, trong đó các dự án của những chủ đầu tư lớn như Vinhomes chiếm tỷ trọng lớn. Những đại đô thị có nguồn cung thứ cấp lớn trên thị trường như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Times City là những dự án có số lượng giao dịch chuyển nhượng chung cư lớn nhất trong những tháng cuối năm 2023 và đầu năm 2024.

Mặc dù vậy, ông Trần Minh Tiến cũng cho rằng, năm 2024 chưa phải là thời điểm thích hợp dành cho những nhà đầu tư với mục đích mua lướt hoặc đầu tư ngắn hạn vì thị trường vẫn chưa đủ sôi động. Đối với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và xác định đầu tư trung – dài hạn và người mua nhà để ở thì đây là thời điểm thích hợp để mua được các sản phẩm tốt trên thị trường với mức giá hợp lý và hỗ trợ lãi suất tốt. Hiện tại sản phẩm tốt trên thị trường vẫn đang còn, trong khi tín hiệu hồi phục tại một số phân khúc sản phẩm như chung cư đã khá rõ ràng, khi thị trường sôi động hơn giá chắc chắn sẽ tăng cao…