Khốn khổ vì dự án treo
Câu chuyện dự án treo, chậm triển khai đang trở thành vấn đề nổi cộm trong xã hội hiện nay, bởi nó xảy ra ở hầu hết các địa phương trên cả nước. Trong đó, hàng trăm dự án bao gồm cả những dự án có vốn đầu tư công và dự án của doanh nghiệp tư nhân, mặc dù đã được quy hoạch và có quyết định thu hồi đất suốt 10 năm, thậm chí kéo dài đến trên 20 năm nhưng không triển khai.
Người sống trong vùng quy hoạch dự án khốn khó đủ đường, đi không được ở cũng không xong. Bởi lẽ, hầu hết người dân sống trong các vùng hoạch dự án phần lớn khó có điều kiện tạo dựng nơi ở mới nếu chưa nhận được chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng; ngược lại, nếu tiếp tục sinh sống thì những điều kiện về hạ tầng (điện, nước) thiếu thốn, công trình – nhà cửa xuống cấp nhưng không được phép xây dựng lại hoặc cần vốn đầu tư kinh doanh thì không thể thế chấp tài sản vay vốn do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...
Sự việc hàng trăm hộ dân ở xóm 5, thôn Thọ Trung (xã Tịnh Thọ, huyện Sơn Tịnh, tỉnh Quảng Ngãi), được các phương tiện thông tin đại chúng nhắc đến nhiều thời gian gần đây là một trong những điển hình. Theo đó, hơn 120 hộ dân khu vực này nằm trong dự án khu công nghiệp VSIP Quảng Ngãi, giai đoạn 1B, đáng chú ý là từ năm 2017 UBND tỉnh Quảng Ngãi đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án, nhưng đến thời điểm này sau hơn 7 năm người dân vẫn chưa được bồi thường, tái định cư và cũng không được xây dựng mới công trình nhà ở, do đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng; đồng thời lại nằm trong vùng quy hoạch dự án.
“Những bất cập như vậy xảy ra là do hạn chế trong quy định về quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất trong Luật Đất đai trước đây, dẫn đến việc một dự án mặc dù đã có quyết định thu hồi đất nhưng suốt hàng chục năm không tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư để triển khai thực hiện, khiến người dân trong vùng dự án không chỉ khó khăn về điều kiện sống mà còn không được xác lập quyền sở hữu đất đai, mặc dù họ đã sinh sống trên mảnh đất đó từ nhiều thế hệ trước. Câu chuyện này không chỉ xảy ra ở các tỉnh công nghiệp mới, mà ngay tại những đô thị lớn cũng rất nhiều” – luật sư Trịnh Hữu Đức – Hội Luật gia Việt Nam nhìn nhận.
Quy định mới “cởi trói” cho người dân?
Trước những bất cập về vấn đề nêu trên, dự án Luật Đất đai 2024 (được Quốc hội chính thức thông qua vào ngày 18/2/2024), đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng liên quan đến các loại đất không có giấy tờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ) và loại đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Đối với loại đất không có giấy tờ được xem xét cấp sổ đỏ, cơ quan soạn thảo luật đã phân làm 3 mốc thời gian: Giai đoạn trước năm 1980; giai đoạn từ 18/12/1980 đến 15/10/1993; và giai đoạn từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2014, với điều kiện sinh sống ổn định, đất không năm trong quy hoạch và không có tranh chấp.
Tuy nhiên, vấn đề người dân đang đặc biệt quan tâm đó là quy định về loại đất không đủ điều kiện để xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Đáng chú ý, tại điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 có nêu: “Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện”.
Trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị về nội dung này, chuyên gia về quy hoạch đô thị, KTS Trần Tuấn Anh cho biết, với nội dung này được quy định trong Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025) sẽ tháo gỡ rất nhiều khó khăn, vướng mắc cho người dân đang sinh sống trong các vùng quy hoạch dự án, đã có quyết định thu hồi đất, đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng trong việc tạo lập quyền sở hữu theo quy định pháp luật đối với tài sản mà họ đã sử dụng qua nhiều năm, nhiều thế hệ.
“Với quy định này được đưa vào luật, thì có thể hiểu một cách đơn giản là ngay cả những diện tích đất mặc dù đã có quyết định thu hồi, nhưng sau 3 năm không triển khai thực hiện thì người dân vẫn có quyền đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đáp ứng đồng thời với những quy định điều kiện về đất không có giấy tờ được xem xét cấp giấy chứng nhận” – KTS Trần Tuấn Anh phân tích.
Tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng, vẫn cần phải chờ những Nghị định, Thông tư hướng dẫn việc thực thi Luật Đất đai 2024, đặc biệt là hướng dẫn triển khai điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, bởi nội dung này chưa có tiền lệ trong các văn bản luật trước đó. Vấn đề khó nhất hiện nay là việc cho dù quy định quá thời gian 3 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi nếu dự án không thực hiện, thì khu đất đó nằm ngoài trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, nhưng vẫn nằm trong quy hoạch. Nếu được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh quy hoạch hoặc hủy bỏ quyết định phê duyệt đầu tư.
