Nguồn vốn cho bất động sản năm 2010: Chưa có dấu hiệu tăng trưởng mạnh

Tỉ trọng cho vay BĐS năm 2009 chưa cải thiện

Trước lo ngại tăng trưởng tín dụng sẽ gây sức ép lên lạm phát, và tình hình quá nóng cục bộ của thị trường BĐS, năm 2008, NHNN đã chỉ đạo các TCTD tăng cường kiểm soát chất lượng cho vay BĐS. Do lợi nhuận của việc đầu tư vào thị trường này giảm dần và nợ đọng tăng  nên bản thân các TCTD giảm dần cho vay thị trường này.

Tính đến cuối tháng 9/2008, tổng dư nợ cho vay đạt 115.500 tỉ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống,  giảm khoảng 20.000 tỉ đồng so với hồi cuối tháng 4 cùng năm. Sang những tháng cuối năm 2008, cùng với sự ế ẩm của nhà, đất thì nguồn vốn ngân hàng cũng gần như “ngắt van” đối với thị trường BĐS.

Các dự án dở dang “đắp chiếu”, doanh nghiệp lao đao vì nợ và lãi (có những khoản nợ lãi suất lên đến 21%). Trong một cuộc tọa đàm về BĐS được tổ chức tại TPHCM tháng 12/2008, TGĐ một Cty nói: “Tôi có trong tay hàng trăm tỉ đồng đồng giá trị BĐS mà chạy khắp cả nước không vay đâu ra được chục tỉ đồng tiền mặt”.

Những tháng đầu năm 2009, trong khi vốn cho vay TTCK tăng lên thì dư nợ BĐS vẫn tiếp tục giảm sút. Theo NHNN, đến cuối tháng 4/2009, dư nợ cho vay CK là hơn 7.100 tỉ đồng (tăng 4% so với cuối năm 2008), chiếm 0,5% tổng dư nợ và tương đương 4,4% tổng VĐL của hệ thống các TCTD. Dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS là gần 150.000 tỉ đồng (giảm gần 12% so với cuối năm 2008 với số tuyệt đối là 19.594 tỉ đồng).

Tình hình cho vay BĐS được cải thiện dần từ quý II/2009, không có số liệu của toàn hệ thống được công bố, nhưng tại TPHCM và Hà Nội (hai địa bàn chiếm tỉ trọng dư nợ cho vay BĐS gần 80%/tổng dư nợ cho vay BĐS toàn quốc) thì sau thì mức tăng dư nợ cho vay BĐS khá cao (có tháng ở Hà Nội tăng trên 9% so với tháng trước). 

Trong số này, một phần là cho các chủ dự án vay, phần lớn là cho cá nhân vay để mua nhà. Để phòng ngừa rủi ro, các NH đã thẩm định dự án rất chặt chẽ và chỉ cho vay đối với các dự án thật sự hiệu quả, có đầu ra chắc chắn.
 
Điểm đáng chú ý là trong năm 2009, dù định hướng tín dụng toàn ngành NH không ưu tiên đầu tư cho vay mua bán, kinh doanh BĐS, nhưng các NHTM đã vận dụng cơ chế cho vay theo lãi suất thỏa thuận được phép vượt hơn 150% lãi suất cơ bản để  cho vay trong lĩnh vực BĐS với lãi suất từ 12,5% - 15,5%/năm tập trung vào , có khả năng thanh toán.
 
Đến cuối năm 2009, dư nợ cho vay BĐS tại TP HCM ước đạt 70.000 tỉ đồng, chiếm tỉ trọng khoảng 15% tổng dư nợ cho vay của địa bàn. Tương tự, dư nợ cho vay BĐS của Hà Nội đạt khoảng 32.000 tỉ đồng, chiếm tỉ trọng gần 10%/tổng dư nợ. Các địa bàn khác thì tỉ lệ cho vay bất động sản dao động từ 8%-gần 14%/tổng dư nợ.
 
Ví dụ, tỉ trọng cho vay BĐS của các NH tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu chiếm 13,4% tổng dư nợ cho vay. Điểm đáng chú ý là dù tăng về số tuyệt đối nhưng tỉ trọng cho vay BĐS trong tổng dư nợ năm 2009 của các TCTD gần như không đổi so năm trước.

Tăng trưởng nhẹ, không bong bóng

Cho đến nay, chưa có số liệu cũng như đánh giá chính xác của đơn vị nào về tình hình vốn cho thị trường BĐS. Dù NHNN đã  thông  báo về tình hình thực hiện nhiệm vụ NH năm 2009, nhưng không có số liệu công bố nào về cho vay BĐS. Vì vậy, toàn cảnh nguồn vốn cho thị trường BĐS năm 2009 vẫn chưa được đánh giá rõ ràng và dự đoán năm 2010 vẫn là một ẩn số.
 
Năm 2009, NHNN đã có chỉ đạo rõ ràng là “kiểm soát chặt chẽ vốn cho vay lĩnh vực phi sản xuất, (cho vay kinh doanh BĐS, cho vay kinh doanh, đầu tư CK, cho vay tiêu dùng)”. Trong  nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm năm 2010, cấp độ của chỉ đạo trên đã có phần nhẹ hơn: “ Hạn chế cho vay các nhu cầu vốn thuộc các lĩnh vực sản xuất”. 

Đến đầu tháng 1/2010 này, tình hình cho vay BĐS của các NHTM chưa có sự cải thiện rõ rệt do tình hình thiếu nguồn vốn huy động. Qua thực tế và định hướng chính sách có thể dự báo vốn tín dụng NH vào BĐS trong năm 2010 giữ được nhịp tăng nhẹ, nhưng vẫn không được cải thiện nhiều về tỉ trọng/tổng dư nợ cho vay.

Các NHTM sẽ chú trọng vào các dự án BĐS có khả năng đầu ra tốt, đặc biệt các dự án NH áp dụng hình thức cho vay chủ dự án để xây dựng, đồng thời cho vay người có nhu cầu mua để mua/thuê nhà ngay tại dự án đó. Mức độ vốn của NH vào thị trường BĐS còn phụ thuộc nhiều vào độ nóng của thị trường này. Dù NHNN có kêu gọi hạn chế cho vay kinh doanh BĐS thì với lợi nhuận cao và khả năng thu hồi vốn tốt, việc vay để kinh doanh BĐS vẫn có cửa lách là cho vay tiêu dùng biến tướng.

Trên thế giới, nhiều cảnh báo về nguy cơ bong bóng tài sản mới  năm 2010 (trong đó có nhà ở và BĐS khác) do việc kích thích kinh tế và nới lỏng tiền tệ với quy mô chưa từng có trên phạm vi toàn cầu suốt một năm qua cùng với biểu hiện tăng giá nhiều loại tài sản.

Tuy nhiên, theo ông Lê Xuân Nghĩa - Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia - hiện các NH vẫn rất thận trọng trong việc cho vay thông qua việc định giá chặt chẽ. Việt Nam lại không có tình trạng CK hoá các khoản nợ BĐS, nên những tác động của thị trường BĐS lên khu vực đầu tư, rồi từ khu vực này tác động trở lại vào khu vực NHTM là không có.

Vì vậy, rủi ro thứ cấp đối với cho vay BĐS là không lớn. Hơn nữa, Việt Nam chỉ có tình trạng nợ lần đầu (khoản vay của DN nào đối với các NH thì vẫn nằm ở doanh nghiệp đó), nên sẽ dễ xử lý hơn bởi không bị nhân rộng ra như là chứng khoán hóa (khoản vay của DN nào đối với các NH thì vẫn nằm ở DN đó).

Ông cho rằng Việt Nam chưa đến mức phải lo cho “bong bóng” BĐS, nhưng ông cũng nhấn mạnh: “Nói như vậy không có nghĩa hoàn toàn yên tâm về lĩnh vực này, bởi với một thủ tục hành chính rườm rà như hiện nay, cộng với mức độ rủi ro khá lớn thì bất luận một loại hình kinh doanh nào cũng có thể đưa nhà đầu tư và NH trở thành con nợ trong ngày một ngày hai”.