Nhà đất Hà Nội khó về giá gốc
KTĐT - Giá nhà đất Hà Nội một tháng qua qua leo thang chóng mặt. Đặc biệt, cơn sốt đất phía Tây thành phố chạy dọc theo tuyến đường Láng - Hòa Lạc kèm đất ven cầu Vĩnh Tuy, Nhật Tân với mức tăng 20-30% càng khiến thị trường nhà đất sôi sục.
Thông tin dự án không được công khai, chủ đầu tư câu kết với trung gian dẫn đến quá trình mua bán vòng vèo là nguyên nhân cơ bản khiến địa ốc Hà Nội khó trở về giá trị thực.
Giá nhà đất Hà Nội một tháng qua qua leo thang chóng mặt. Đặc biệt, cơn sốt đất phía Tây thành phố chạy dọc theo tuyến đường Láng - Hòa Lạc kèm đất ven cầu Vĩnh Tuy, Nhật Tân với mức tăng 20-30% càng khiến thị trường nhà đất sôi sục. Thị trường càng nóng, khách hàng có nhu cầu thực càng khó tiếp cận với giá gốc niêm yết từ chủ đầu tư mà phải mua qua đối tượng trung gian với giá chênh cắt cổ. Chung cư khu Xa La giá gốc từ 13,5 triệu mỗi m2 chênh khoảng 140 triệu mỗi căn. Dự án Mê Linh Vĩnh Phúc giá gốc 6,5 triệu giờ đã lên tới gần 10 triệu mỗi m2. Chung cư Văn Khê giá gốc 14,5 triệu mỗi m2 nay chênh lệch đến 100 triệu mỗi căn, tòa nhà Hemisco giá gốc 13,5-14,5 lên đến 18,19 triệu mỗi m2.
Theo nhiều chuyên gia, nguyên nhân cơ bản dẫn đếntình trạng trên là chủ đầu tư đã đẩy người dân phải mua bán vòng vèo và bản chất sâu xa là nguồn cung thiếu. Thị trường Hà Nội dự tính cho cả năm 2009 có khoảng 8.000 căn hộ được chào bán, nhưng chỉ có từ 3.000 đến 4.000 căn được hoàn thiện. Số căn hộ thực tế xây dựng đã ít, lượng bàn giao ở ngay lại càng thấp hơn dẫn đến nguồn cung càng khan hiếm hơn. Trong khi đó, thực tế hầu hết các căn hộ đã được bán hết trong quá trình góp vốn cho những đối tác thân quen với doanh nghiệp.
Thông tin không minh bạch dẫn đến nguồn tin về dự án thường bị ém. Chỉ những người thạo tin trong nghề có mối quan hệ rộng mới tiếp cận được giá gốc chủ đầu tư đưa ra. Bản thân các chủ đầu tư cũng muốn bán buôn cho những đối tác thân quen để lấy mối quan hệ và tiện cho việc xoay vòng vốn bởi những khách hàng này có khả năng mua số lượng lớn.
Còn các chủ đầu tư cho rằng, chính áp lực về vốn và thủ tục pháp lý khiến doanh nghiệp buộc phải bán cho những khách hàng có mối thân quen để lấy quan hệ. Giám đốc của một doanh nghiệp bất động sản cho hay, để lo thủ tục giấy tờ cho dự án mất 1-3 năm. Chỉ những doanh nghiệp nào có quan hệ tốt mới đẩy nhanh tiến trình hoàn thành thủ tục pháp lý. "Chủ đầu tư buộc phải huy động vốn từ khách hàng hoặc các nhà đầu tư kèm theo lời cam kết bán giá gốc cho những đối tác tiềm năng này. Cũng không ít trường hợp chủ đầu tư ém thông tin câu kết với giới trung gian đẩy giá lên cao để kiếm lời", vị Giám đốc tiết lộ.
Ông Tạ Văn Trung, Giám đốc Công ty Sông Đà 1.01 (chủ đầu tư tòa nhà Hemisco) cho hay, Hemisco được vay vốn của cán bộ công nhân viên và nhiều đối tác có tiềm lực. Ông Trung khẳng định, công ty đã công bố công khai trên phương tiện truyền thông cũng như trên sàn về việc tìm đối tác góp vốn. Công ty ông cũng nhận được nhiều cá nhân nhỏ lẻ đến hỏi nhưng không ai dám góp vốn vì "chê" chung cư có giá cao so hơn mặt bằng 7-8 triệu lúc bấy giờ. Ông Trung cho hay, 300 căn hộ có giá gốc từ 13,5- 14,5 triệu được bán hết cho những người góp vốn và những những người góp vốn này lại bán ra thị trường với giá bao nhiêu thì chủ đầu tư không thể can thiệp. "Chúng tôi giữ lại 100 căn hộ để kinh doanh theo chiến lược riêng. Khi bán, chúng tôi sẽ niêm yết giá gốc trên sàn", ông Trung khẳng định.
Theo giới kinh doanh bất động sản, lỗi không chỉ chủ đầu tư mà chính tâm lý mua bán rỉ tai, a dua của khách hàng cũng khiến giá nhà đất bị đẩy cao lên rất nhiều. Một minh chứng cụ thể là cách đây hai năm, khi thị trường bất động sản đóng băng, chủ đầu tư khu vực Xa La đã hạ giá bán từ 13,5 triệu xuống còn 11,2 triệu đồng nhưng chỉ tung hàng ra ở một số lượng nhất định. Khách hàng thấy hạ giá đổ xô đi mua, đến khi hàng hết thì người mua sẵn sàng mua lại với giá cao hơn. Và từ đó, chủ đầu tư tiếp tục tăng giá bán. Vậy là vô tình, khách hàng đã bị đánh đúng đòn tâm lý, ồ ạt tự mình nâng giá bán cho sản phẩm mà không biết.
Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn thiếu cơ chế rõ ràng và chỉ có thời gian mới trả lời được khi nào bất động sản về giá trị thực. Ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, Nhà nước nói nhiều đến chủ trương công khai, minh bạch cho thị trường bất động sản nhưng cụ thể công khai thế nào thì không ai biết.
Sàn bất động sản đóng một vai trò quan trọng giúp cơ quan quản lý kiểm soát được giá cả, lượng cung hàng còn đối với người mua thực tế vẫn chưa tạo được hiệu ứng tích cực. Theo ông Võ, thông tin quy hoạch, quá trình triển khai, bán hàng của dự án có thể công khai trên web của công ty, tại sở ban ngành liên quan. "Bộ Xây dựng đưa ra quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn mà quên mất rằng "sàn" cũng là một doanh nghiệp. Mà đã là doanh nghiệp thì vẫn phải chạy theo lợi nhuận. Bởi vậy, mong qua sàn để minh bạch là điều rất khó", ông Võ nhấn mạnh.
Còn ông Vương Tuấn Long, cố vấn cấp cao của Công ty quản lý và Tư vấn bất động sản (CBRE) Việt Nam, cho rằng, sở dĩ người dân không thể mua được giá gốc do lượng cung quá ít, thị trường thiếu những sản phẩm phù hợp, đặc biệt về diện tích và giá cả. Ông Long cho rằng, chỉ khi cơ chế chính sách cởi mở để doanh nghiệp có điều kiện thu hồi lợi nhuận thì bất động sản mới về giá trị thực. Ông Long đề xuất, Bộ Xây dựng cần đẩy mạnh việc chủ đầu tư bán bất động sản không qua sàn để tháo gỡ áp lực vốn. Bởi thực tế, cho dù Bộ Xây dựng không cho phép thì các chủ đầu tư đã lách luật rồi. Theo ông Long, "một phần" nên được cụ thể hóa 20-30% sẽ khiến doanh nghiệp giảm áp lực vốn và khách hàng cũng kiểm soát được lượng hàng doanh nghiệp cung cấp.
Trao đổi với chúng tôi, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận, nguồn cung nhà đất còn hạn chế và thủ tục còn phiền hà phức tạp dẫn đến có những dự án phải mất 3 năm mới xong. Trong khi TP HCM các giao dịch chủ yếu qua sàn, đất đai ở TP HCM không sốt, thủ tục thông thoáng nên có nhiều dự án hơn. Ở TP HCM đất và căn hộ phải chào bán còn ở Hà Nội chưa ra đã hết hàng. Thứ trưởng Nam cho rằng, có 2 quy luật chi phối thị trường là quy luật cung cầu và quy luật giá cả - giá trị. Những sản phẩm có giá trị cao thì giá sẽ cao. Cung tương ứng với cầu, cầu cao cung thấp dẫn đến giá bị đẩy lên. Bất động sản đang theo cơ chế thị trường, giá cả do doanh nghiệp định đoạt và Nhà nước không can thiệp sâu.
Cũng theo ông Nam, thị trường bất động sản đang tập trung vào tay quá nhiều cấp quản lý như Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý quỹ đất, thuế Bộ Tài chính đảm nhận, chính sách lại do các địa phương, ngoài ra còn cả ban chỉ đạo quỹ đất dẫn đến cải cách thủ tục pháp lý rất khó. "Nguồn cung của chúng ta cũng có nhiều vấn đề liên quan đến quỹ đất, nguồn vốn ít. Chúng tôi đang đề xuất bổ sung thêm quỹ phát triển nhà, quỹ tiết kiệm, quỹ ODA... để ra được nguồn cung. Ta cần phải có thời gian, kết hợp nhiều biện pháp quản lý khác nữa mới mong giải quyết được vấn đề", ông Nam nhận định.
