Nhà nước cần kiểm soát tốt dòng tiền “đổ” vào bất động sản

Thực trạng sức khỏe của doanh nghiệp BĐS

Kể từ năm 2018 đến nay, vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án, làm nguồn cung BĐS sụt giảm nghiêm trọng. Thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới giảm từ gần 180.000 sản phẩm (năm 2018) xuống còn hơn 50.000 sản phẩm (năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19). Năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương hơn 20% so với năm 2018. Quý IV/2022, nguồn cung sụt giảm kỷ lục với chỉ gần 7.000 sản phẩm được đưa ra thị trường.

Trong khi đó, thị trường hiện đang thiếu chính sách để điều tiết, định hướng tiêu dùng, hạn chế đầu cơ. Không có chính sách để hạn chế sản phẩm, dự án cao cấp. Ngược lại cũng không có chính sách phát triển nhà ở bình dân, nhà ở xã hội (NƠXH) khiến cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Cơ cấu sản phẩm BĐS bình dân giảm dần từ gần 19% (năm 2019) xuống còn 4% trong năm 2022. Tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, gần như vắng bóng các dự án nhà ở giá phù hợp với nhu cầu người dân.

Trong khi đó, số lượng dự án BĐS đang triển khai trên cả nước phải tạm dừng lên đến cả ngàn dự án, với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 30 tỷ đô la Mỹ, trong đó có cả những dự án phát triển NƠXH). Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Sơ bộ tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.

Từ giữa tháng 5/2022, thị trường BĐS gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng... khiến nhiều DN BĐS “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án. Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng DN càng suy giảm.

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng DN BĐS tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, ước lượng gần 1.200 DN. Từ quý IV/2022, số lượng DN BĐS thành lập mới quá ít, DN còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động.

Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO... DN môi giới khó khăn, lỗ nặng. Nhiều đơn vị thiếu dòng tiền, phải nghỉ Tết sớm, cắt giảm nhân sự, giảm lương và đóng cửa văn phòng. Tháng 1/2023, DN môi giới chật vật, thậm chí nhiều chủ các DN môi giới vừa và nhỏ phải bán tài sản cá nhân để duy trì hoạt động cho văn phòng. Số lượng môi giới phải dừng hoạt động lên đến hàng chục vạn người, bằng 80% lực lượng.

Tình trạng đó kéo theo hàng loạt DN sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp do bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu.

Cần kiểm soát tốt dòng tiền

Để thị trường BĐS không đổ vỡ, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân. Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, Chính phủ nên nghiên cứu xây dựng cơ chế cho thị trường theo ba nhóm đối tượng, gồm: Thứ nhất, là cơ chế, chính sách. Cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh quá trình sửa luật để ổn định phát triển dài hạn; Tổ Công tác sớm trình Chính phủ ban hành các Nghị định mới, để xử lý vướng mắc của những nghị định cũ, đang tạo rào cản phát triển của thị trường; Phát triển NƠXH vẫn còn nhiều hạn chế,  rất cần có chính sách mạnh hơn để thúc đẩy, nhằm tạo sản phẩm phù hợp thị trường, kích thích giao dịch, khởi động guồng quay sản xuất kinh doanh cho cả nền kinh tế.

Bên cạnh đó cũng cần có những chính sách khuyến khích, kích thích phát triển nhà thương mại có mức giá phù hợp, vừa kích thích sản xuất kinh doanh, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách; Luật đất đai hiện vẫn còn rất nhiều nội dung chưa phù hợp với thực tế phát triển, rất cần phải lấy ý kiến công khai và rộng rãi, xác định rõ quan điểm, chỉ phê duyệt khi thực sự giải quyết được hết tất cả các vướng mắc, không nên chỉ phê duyệt “cho xong”.

Thứ hai, là chính sách nguồn vốn cho phát triển thị trường BĐS: Đối với nguồn vốn tín dụng, Ngân hàng Nhà nước nên thúc đẩy nhanh việc bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển BĐS, để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền, hướng vào phân khúc sản phẩm phù hợp và những dự án ưu tiên; Đối với DN BĐS gặp khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện giãn, hoãn các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid. Trường hợp DN bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho những khoản vay cũ.

Đồng thời, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các DN phát triển dự án nhà ở thương mại giá rẻ, NƠXH, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp, để Ngân hàng thương mại thực hiện được. Rất cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù lãi suất, chính sách hỗ trợ cho vay đối với DN phát hành trái phiếu hoặc mua lại trái phiếu đã phát hành, mà DN phát hành đang gặp khó khăn và chứng minh được việc sử dụng nguồn tiền trái phiếu phát hành đúng mục đích. Xem xét cấp vốn để phát triển dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, mới có thể đáp ứng “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn.

Về nguồn vốn trái phiếu, Chính phủ cần sớm ban hành các điều chỉnh Nghị định 65 để hoạt động phát hành trái phiếu DN được thuận lợi, hiệu quả, nên kéo dài thời hiệu thực thi Nghị định 65 đến năm 2025. Bên cạnh đó, có chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa BĐS, Quỹ nhà ở... Ngoài ra, cần có chính sách hỗ trợ để người dân có nhu cầu vay mua nhà để ở dễ dàng tiếp cận được với nguồn vốn, đặc biệt là nhóm đối tượng thu nhập thấp, công nhân, người lao động.

Cuối cùng là đối với các dự án BĐS: Những DN đang có nhiều dự án gặp khó khăn, nên xác lập lại chiến lược kinh doanh và cấu trúc lại các phân khúc sản phẩm của dự án theo hướng “tăng phân khúc sản phẩm giá rẻ” để dễ hấp thụ và sớm có dòng tiền. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu điều chỉnh dự án hoặc một phần dự án (trong giai đoạn đang làm thủ tục đầu tư) sang nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường để được hưởng cơ chế hỗ trợ và dễ được phê duyệt hơn. Rà soát lại danh mục, giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được, song song với đó là chuyển nhượng, chuyển giao dự án không đủ nguồn lực triển khai.