Nhà ở giá rẻ khan hiếm: “Đất vàng” dành cho người khá giả

Mai Vân
Chia sẻ

Kinhtedothi - Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhà ở giá rẻ đang chiếm tới 80% nhu cầu về nhà ở của người dân.

Nhưng thực tế, thị trường bất động sản (BĐS) đang chứng kiến sự “áp đảo” về nguồn cung của phân khúc nhà ở cao cấp và trung cấp, trong khi nguồn cung về nhà ở giá rẻ lại tiếp tục khan hiếm trong năm 2019.
Khan hiếm nguồn cung nhà giá rẻ
Anh Trương Văn Phúc, trú tại phố Trần Bình (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, hơn một năm nay gia đình đi tìm căn hộ nhà ở giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) để mua nhưng vẫn chưa thành. “Tôi cũng có liên hệ đến một số dự án để làm hồ sơ mua nhà ở giá rẻ, nhưng thực tế các dự án đều bán thông qua các sàn hoặc là có người đã móc nối gom hồ sơ để lấy tiền chênh lệch vài chục triệu đồng hoặc lên tới hàng trăm triệu đồng so với giá gốc, nên tôi vẫn chưa mua được nhà” - anh Phúc nói.
 Khu nhà ở xã hội Đặng Xá II, huyện Gia Lâm. Ảnh: Hải Linh
Khảo sát thực tế tại một số dự án nhà ở giá rẻ, có mức giá bán khởi điểm từ 800 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng, như Tứ Hiệp Plaza (Thanh Trì), The Golden An Khánh (Hoài Đức), Chung cư Hào Nam (Đống Đa)... đều hết hàng ngay sau khi mở bán.
Theo số liệu thống kê của website: chungcuhanoiland.com, năm 2018, lượt tìm kiếm về chung cư giá rẻ đứng đầu trong các phân khúc BĐS. Trong đó, tại thị trường Hà Nội tỷ trọng tìm kiếm căn hộ bình dân dao động từ 40 - 45%, tại TP Hồ Chí Minh chiếm 35 - 38%. Người dân quan tâm nhiều nhất đến căn hộ có diện tích 60 - 70m2; giá bán tại Hà Nội được người dân quan tâm ở trong khoảng 20 triệu đồng/m2, tại TP Hồ Chí Minh là 20 - 25 triệu đồng/m2.
Cách đây 5 năm, Hà Nội xuất hiện nhiều dự án chung cư giá rẻ có mức giá dao động từ 11 - 15 triệu đồng/m2, thì nay ở các dự án được quảng cáo là giá rẻ đang ở mức 17 - 20 triệu đồng/m2.
Thạc sĩ Nguyễn Minh Ngọc - chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) cho biết, quỹ đất khu vực trung tâm TP Hà Nội không còn, trong khi đó giá đất lại được đẩy lên cao hơn gấp nhiều lần so với mặt bằng chung, để có được lợi nhuận thì các chủ đầu tư tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp. “Ở khu vực ngoại thành và vùng ven, các chủ đầu tư lại chưa thực sự ưu tiên cho phân khúc này, họ tập trung khai thác các khu “đất vàng” trung tâm, vì vậy phân khúc nhà ở giá rẻ trở nên khan hiếm nguồn cung. Thực tế này đã xảy ra trong khoảng 5 năm trở lại đây và sẽ còn tiếp diễn” - ông Ngọc nhìn nhận.
Cần siết chặt quản lý
Cũng theo ông Nguyễn Minh Ngọc, thời gian gần đây, trên địa bàn TP Hà Nội có khá nhiều dự án nhà ở giá rẻ, cùng với đó là việc chính quyền TP đẩy mạnh phát triển chương trình nhà ở xã hội. Nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, bên cạnh đó hầu hết các chủ đầu tư không trực tiếp bán sản phẩm mà ủy quyền cho các sàn BĐS thực hiện các giao dịch, nên việc người dân được mua sản phẩm với giá thực tương đối khó khăn.
“Do nhu cầu về nhà ở giá rẻ là rất lớn, nên môi giới thường hoạt động mạnh ở phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, kéo theo tình trạng chênh lệch giá xảy ra một cách thường xuyên. Đây là mảnh đất màu mỡ cho “cò” nhà đất phát triển” - ông Ngọc nói.
Các chuyên gia cho rằng, trong năm nay, phân khúc căn hộ trung cấp sẽ chiếm lĩnh thị trường, cùng với đó là các sản phẩm nhà phố và nhà liền kề, năm 2019 nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ tiếp tục khan hiếm, xuất phát từ xu hướng di cư của dân ngoại tỉnh, xu hướng tách hộ và tình trạng nhà ở xuống cấp tại TP.
Theo KTS Trần Huy Ánh - Hội KTS Hà Nội, cụm từ “nhà ở giá rẻ” chưa được định nghĩa một cách rõ ràng. Như thế nào được gọi là nhà ở giá rẻ? Để từ đó có thể phân biệt đối tượng mua và căn cứ vào đó thì Nhà nước cũng dễ dàng trong công tác quản lý, hỗ trợ người dân và cả chủ đầu tư trong quá trình thực hiện. Chính sách cho nhà ở xã hội đã được xây dựng rất cụ thể và cần phải có tiêu chí chung cho nhà ở giá rẻ.
Thời gian qua chính quyền TP Hà Nội rất quan tâm đến vấn đề phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, trong đó có quy định 20% diện tích các Khu đô thị mới phải xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. “Nhưng thực tế việc chủ đầu tư sử dụng 20% diện tích này như thế nào vẫn chưa được minh bạch. Vì vậy, cơ quan Nhà nước cần phải siết chặt công tác quản lý, giám sát việc thực hiện của các chủ đầu tư đối với những quy định của pháp luật” - ông Trần Huy Ánh nói.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Minh Ngọc cho biết, chúng ta có thể tham khảo mô hình của quản lý nhà nước trong lĩnh vực BĐS từ Hàn Quốc. Từ năm 2003, Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra chính sách thuế thu nhập trong kinh doanh BĐS với mức thuế suất lên trên 60% lợi nhuận như đối với khu vực ngoại ô phía Nam Seoul.
"Chính phủ Hàn Quốc yêu cầu nhà đầu tư hạn chế việc xây dựng chung cư cao cấp cho người có thu nhập cao và tăng số chung cư cho thuê với giá rẻ cho người nghèo. Chính phủ cam kết ổn định giá nhà ở bằng cách tăng cung và tăng cường ngăn chặn nạn đầu cơ nhà. Một trong những giải pháp nhằm kiểm soát chặt chẽ nạn đầu cơ là tăng mức thuế sở hữu nhà ở lên 63%” - ông Ngọc cho biết thêm.

"Cơ quan quản lý Nhà nước cần phải siết chặt hơn trong công tác quản lý đối với các dự án BĐS, đồng thời phải có những quy hoạch chi tiết cho từng khu vực, ngoài các dự án phục vụ công cộng, các dự án thương mại, nhà ở cao cấp thì phải có khu vực riêng dành cho dự án nhà ở giá rẻ; hạn chế tình trạng đẩy lùi các dự án nhà ở giá rẻ ra quá xa khu vực trung tâm, nơi hạ tầng giao thông kết nối chưa đồng bộ sẽ không khuyến khích được người dân chuyển dịch địa bàn sinh sống." - Chuyên gia về quy hoạch đô thị, thạc sĩ Trần Tuấn Anh