Nhà ở xã hội - không chỉ là giá rẻ

Theo ghi nhận của Ngân hàng Thế giới (WB), nhà ở xã hội đã được một số nước thực hiện từ năm 1960. Bởi vậy, kinh nghiệm thực tế trong thực hiện mô hình nhà ở xã hội, đặc biệt trong vấn đề tạo lập chính sách, nguồn vốn của các nước là "vốn quý" để các nhà tạo lập chính sách học hỏi, vận dụng một cách có chọn lọc để phù hợp với điều kiện của Việt Nam.

Khu nhà ở xã hội Đặng Xá II, huyện Gia Lâm, Hà Nội. Ảnh: Thanh Hải

Nhìn từ thất bại

Tại hội thảo về “Nhà ở xã hội tại Việt Nam: Bài học từ kinh nghiệm quốc tế” do WB và Bộ Xây dựng vừa tổ chức tại Hà Nội, các chuyên gia của WB đã đưa ra những nhận định và bài học kinh nghiệm của một số quốc gia. Theo bà Victoria Kwakwa - Giám đốc WB tại Việt Nam, với tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở mới của người Việt Nam tại các đô thị cũng tăng nhanh, đặc biệt là nhu cầu của những người di cư. Trong khi đó, 40% dân số sống tại các đô thị có mức thu nhập dưới trung bình. Thách thức đặt ra đó là thiếu nguồn cung nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Bà Victoria Kwakwa đánh giá, tình trạng thừa nhà ở giá cao, thiếu nhà ở giá rẻ trong thời gian vừa qua tại Việt Nam là một thất bại của lĩnh vực thị trường nhà ở.

Khu nhà ở xã hội CT1 Ngô Thì Nhậm, quận Hà Đông. Ảnh: Linh Anh

Việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội đã được thể hiện một cách rõ nét khi Chính phủ đưa ra gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã thẳng thắn nhìn nhận nguyên nhân giải ngân chậm của gói tín dụng này là do thiếu nguồn cung. Bộ trưởng cho biết, đã và sẽ tiếp tục có những thay đổi mạnh về chính sách để giải quyết vấn đề này. Một số chính sách quan trọng đã được ban hành bổ sung, đó là: Ngân hàng phải dành 3% dư nợ để cho vay đối với NƠXH; dành 20% quỹ nhà, đất của dự án để xây nhà ở xã hội; được hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hạ tầng trong dự án từ ngân sách địa phương. Cùng với đó, các ngành liên quan đã tích cực trong việc rà soát, giảm thiểu các thủ tục không cần thiết gây cản trở cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận gói tín dụng của Chính phủ. Giải pháp đang được mong chờ đó là cho phép sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai của dự án để thế chấp vay vốn. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, thông tư liên tịch về thế chấp nhà ở trong tương lai đang được 4 cơ quan (Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT) xem xét và sẽ sớm được ban hành.

Không chỉ là nhà ở

Đưa ra những bài học kinh nghiệm từ thực tế của một số nước, ông Abhas Jha - Giám đốc Đô thị, Quản lý Rủi ro Thảm họa và Giao thông Đông Á Thái Bình Dương của WB cho rằng, việc tăng cường cung cấp NƠXH đòi hỏi quá trình chủ động đưa những vị trí đất phù hợp ra thị trường. Nhà ở cho người nghèo không chỉ có giá rẻ mà còn cần đảm bảo cư dân ở đó dễ dàng tiếp cận việc làm, dịch vụ và các hoạt động giải trí thông qua việc sử dụng hỗn hợp các mô hình khác nhau và sử dụng giao thông công cộng chất lượng cao. Phát triển đất đai theo quy hoạch cũng là một yêu cầu quan trọng. Theo đó, lập kế hoạch cho sự phát triển đô thị trong tương lai bằng cách ưu tiên đất cho các tuyến đường trước, cho phép TP có thể mở rộng theo đúng quy chuẩn trong nhiều thập kỷ về sau. Ông Abhas Jha lấy ví dụ, TP New York lập kế hoạch cho tuyến phố nổi tiếng Manhattan từ năm 1811, ước tính trước cho sự gia tăng dân số lên gấp 10 lần so với thời điểm đó.

Với mô hình nhà ở xã hội tại Việt Nam, chuyên gia của WB đã đưa ra một số đề xuất. Chính phủ có thể chủ động trong các dự án nhà ở giá thấp mà không cần can thiệp trực tiếp, thông qua việc cải tiến chức năng của thị trường đất đai, tăng khả năng tiếp cận giao thông và quản lý rủi ro. Việc lập kế hoạch cho dự án xây nhà giá rẻ cần lồng ghép vào các bản kế hoạch dài hạn, dự phòng trước những rủi ro tiềm ẩn và có kế hoạch giao thông công cộng tốt. Đề xuất của WB cũng lưu ý, mức giá rẻ cần phải được xem xét tổng thể, bao gồm cả các chi phí có liên quan, chứ không phải chỉ tính trên giá thành xây dựng.

Theo số liệu từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, nhu cầu NƠXH cho người thu nhập thấp hiện là 11,28 triệu mét vuông, tương đương 228.000 căn hộ. Trong giai đoạn 2013 - 2015, nhu cầu tăng thêm 2,64 triệu mét vuông, tương đương 66.000 căn. Giai đoạn 2016 - 2020, nhu cầu tăng thêm 3,36 triệu mét vuông, tương đương 84.000 căn. Như vậy, tổng nhu cầu từ nay đến 2020 khoảng 17,28 triệu mét vuông tương đương khoảng 432.000 căn hộ.