Nhà thu nhập thấp: Nhất cự ly, nhì… giá bán

Tuy nhiên, sẽ là không khách quan nếu chỉ nhìn vào một vài hiện tượng nhỏ để vội đưa ra những nhận định cho cả một chính sách lớn đã và đang được các cơ quan quản lý Nhà nước quan tâm chỉ đạo sát sao cũng như sự kỳ vọng giải quyết nhu cầu nhà ở của nhiều đối tượng TNT trong xã hội.

Cơ sở của mối nghi ngại tập trung vào số liệu trích dẫn thông tin của đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, trong giai đoạn 2009 - 2015 nhiều địa phương đề xuất nhu cầu đầu tư nhà TNT là 189 dự án, quy mô 152.372 căn hộ, đáp ứng cho 640.000 người, trong đó riêng hai năm 2009 - 2010 các DN đã đăng ký 150 dự án, quy mô xây dựng 5.659.740 sàn, số vốn đầu tư 22.738 tỷ đồng, hoàn thành 152.372 căn hộ, đáp ứng cho 640.000 người.

Đến nay, mới có 39 dự án (chỉ đạt 26% so với dự kiến) được khởi công xây dựng, với tổng mức đầu tư khoảng 3.878 tỷ đồng, tổng diện tích sàn là 785.500m2, đáp ứng cho khoảng 66.900 người TNT. Đặc biệt, trong số 39 dự án này, hiện mới có 1.714 căn hộ hoàn thành, đáp ứng cho khoảng 6.800 người. Kết quả đó đồng nghĩa với việc con số hoàn thành 1% mục tiêu đề ra là quá thấp. Tuy nhiên, nhìn lại những dự án đã và đang hoàn thành thi công, tiếp nhận đơn đăng ký mua và thực hiện bàn giao nhà cho đối tượng TNT… phải khẳng định rằng chính sách đã có những thành công nhất định mà thành quả ấy phải kể đến sự chung tay vì an sinh xã hội của các DN.

“Vừa bán vừa la cũng đắt hàng”

Thời điểm cuối năm 2010, tại Hà Nội tòa nhà TNT đầu tiên CT1 Ngô Thì Nhậm (Hà Đông) hoàn thành và tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua mức giá xấp xỉ 10 triệu đ/m2. Mặc dù TP Hà Nội đã phải “khoanh vùng” địa bàn được phép đăng ký rất hẹp (hai quận Đống Đa và Hà Đông) nhưng lượng đăng ký cũng lên tới hàng nghìn đơn, tương đương với tỷ lệ “1 chọi 6”. Dư luận cũng không khỏi bức xúc khi có những đối tượng vì món lợi khủng mà bất chấp quy định của pháp luật, gian lận hồ sơ, giành suất mua căn hộ bán lấy tiền chênh lệch gấp hơn 2 lần giá chủ đầu tư bán ra.

Sau thành công của CT1 Ngô Thì Nhậm, cái tên VINACONEX Xuân Mai càng hấp dẫn hơn khi tiếp tục tổ chức tiếp nhận hồ sơ mua dự án thứ 2 tại KĐT Kiến Hưng - Hà Đông. Lượng hồ sơ đổ về đông không kém nhưng sức ép tâm lý có giảm đôi chút vì lần này số lượng sản phẩm bán ra nhiều hơn gấp 3 lần CT1 Ngô Thì Nhậm. Thêm nữa, thời điểm giữa năm 2011, thị trường Hà Nội có sự tham gia mở bán đồng loạt 5 dự án nhà TNT trong đó có những dự án được đánh giá là “đắc địa” như: Sài Đồng (Long Biên). Mặc dù vậy, lượng đơn đổ về Kiến Hưng vẫn tấp nập, tương ứng “cung” gấp 3 lần “cầu”.

“Ngó lơ” dự án vùng ven

Trở lại câu chuyện có ý kiến cho rằng nhà TNT khó bán. Dẫn chứng từ dự án nhà TNT Đặng Xá trong một năm 3 lần tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà TNT chưa bán hết khoảng 1.000 căn hộ TNT mặc dù không hề có chuyện phải bốc thăm giành quyền mua, cũng không bị xét tuyển ngặt nghèo các tiêu chí ưu tiên theo thang điểm. Sự trầy trật trong khâu bán hàng của dự án này là có thật, song đó hoàn toàn là do yếu tố khách quan chứ không thể đổ tại chính sách. Nguyên nhân quan trọng nhất mà nhà TNT Đặng Xá bán chậm là do vị trí dự án quá xa trung tâm, không phù hợp với đối tượng được quyền mua theo quy định là những người có hộ khẩu thường trú tại nội thành, chưa có nhà ở.

Có ý kiến cho rằng nguyên nhân nữa khiến nhà TNT Đặng Xá khó bán là do giá bán quá cao. Tuy nhiên, so với giá bán dự án nhà TNT Sài Đồng (Long Biên) cùng chung một địa bàn đầu tư là phía đông Hà Nội thì giá bán nhà TNT Đặng Xá thấp hơn khoảng 20% và chủ đầu tư nhà TNT Đặng Xá cũng cho biết, giá nhà TNT Đặng Xá thấp hơn nhà thương mại trong cùng dự án khoảng 40% vào thời điểm mở bán. Chị Trần Hải Yến hộ khẩu thường trú tại Ngọc Lâm (Long Biên - Hà Nội) - khách hàng mua căn hộ TNT Sài Đồng bày tỏ rằng ngay cả khi nhà TNT Đặng Xá giảm giá sâu hơn dưới 10 triệu đ/m2 chị cũng vẫn chấp nhận vay tiền mua căn hộ Sài Đồng chứ không lựa chọn Đặng Xá. Còn một lý do rất dễ nhận thấy vì sao người mua hộ khẩu nội thành thờ ơ với Đặng Xá vì việc an cư ở đó đồng nghĩa với chấp nhận “bỏ phố về làng”, nhất là khi thị trường BĐS phía đông Hà Nội không mấy hấp dẫn.

Cần chính sách linh hoạt với thị trường

Phải khẳng định rằng, về yếu tố thị trường, dù còn có sự ì xèo về mức giá quá cao so với khái niệm dành cho người TNT nhưng ngay trong bối cảnh thị trường BĐS thương mại đang ảm đạm, đóng băng gần một năm nay thì nhà TNT nếu có điều kiện mở bán cũng không lo thừa ế. Dẫn chứng là trong khi dự án Đặng Xá chưa bán hết thì mới đây chủ đầu tư TCty VIGLACERA tiếp nhận hồ sơ bán nhà dự án khác tại Đại Mỗ (Từ Liêm - Hà Nội), nằm trên địa bàn khu vực phía tây Hà Nội được nhiều người quan tâm, mức giá khá hợp lý khoảng trên 12 triệu đồng (giá nhà thương mại khu vực này thuộc dự án khác hiện thông báo mở bán khoảng 18 - 20 triệu đồng). Mặc dù cũng là khu vực ngoại thành nhưng có cơ sở để tin vào sự “đắt hàng” của dự án Đại Mỗ vì vị trí nằm gần khu vực trung tâm hành chính thủ đô, hạ tầng giao thông thoáng và hiện đại.

Nhận định về thị trường nhà TNT, một nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng nếu DN được chủ động hơn, “cởi trói” khỏi những ràng buộc về cơ chế “xin” được đầu tư dự án, “xin” được bán, “xin” được phép bán theo giá này nọ… thì chắc chắn sẽ sôi động hơn với phân khúc này. Vị này dẫn chứng: Tại sao chung cư mini giá bán “trên trời”, chất lượng phải xem xét mà xây đến đâu hết đến đấy, chả ai kêu đắt hay so bì với nhà thương mại, chủ đầu tư kiếm bội tiền bất chấp khủng hoảng, lạm phát…? Cũng với mức giá trên nhưng nếu căn hộ TNT diện tích nhỏ hơn, thiết kế hợp lý chắc chắn sẽ thỏa mãn nhiều người hơn. Đây cũng là xu hướng chung mà các DN phải tính tới nếu muốn tiếp tục “chinh chiến” với thị trường BĐS thời điểm mới.