Sau khi Thông tư 22/2023/TT-NHNN của NHNN được ban hành (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN), có rất nhiều ý kiến trái chiều về một số nội dung được quy định tại Thông tư này, trong đó, vướng mắc lớn nhất liên quan đến pháp lý.
Cụ thể, mục ii điểm a khoản 11 Điều 2 chỉ quy định trường hợp: Khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện đã hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà áp dụng đối với trường hợp nhà ở thương mại đã hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại có sẵn, nhưng chưa bao gồm trường hợp vay tín dụng để mua nhà ở thương mại chưa hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
“Tuy nhiên, đại diện NHNN giải thích nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán chỉ là một định nghĩa để ngân hàng thương mại xác định khoản cho vay thế chấp là nhà ở. Vì thế, nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được các ngân hàng thương mại chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn để mua chính căn nhà đó là không chuẩn xác về khái niệm pháp luật, bởi lẽ khái niệm nhà đã được hoàn thành để bàn giao không thể được diễn giải là bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
Để giải quyết vướng mắc này, mới đây NHNN đã có thông báo khẳng định, không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành,“tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30 - 120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%, bước đầu đã giúp cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn.
Đồng thời xác nhận Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 22/2023/TT-NHNN) quy định về tỷ lệ an toàn vốn của Ngân hàng thương mại, chi nhánh NHNN không phải là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của tổ chức tín dụng, nhưng trên thực tế thì tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN lại chứa quy phạm pháp luật không liên quan đến quy định về tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng thương mại, chi nhánh NHNN, mà lại liên quan đến nghiệp vụ cấp tín dụng của tổ chức tín dụng. Cụ thể khoản 11 Điều 2 quy định về khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện, tương tự như những quy định tại các Thông tư của NHNN hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của tổ chức tín dụng.
Trong khi đó, Thông báo của NHNN không phải là văn bản quy phạm pháp luật như những Thông tư khác, nên chỉ có giá trị về cung cấp thông tin, mà hệ thống ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải căn cứ vào Luật các tổ chức tín dụng và các Thông tư của NHNN để thực hiện nghiệp vụ cấp tín dụng.
“Vì vậy, rất cần thiết phải sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) trước khi Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024, để hỗ trợ thị trường BĐS trong tiến trình phục hồi, phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững và tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện việc xét duyệt cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó. Đề nghị “bãi bỏ” nội dung này vì không còn cần thiết quy định nữa” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị.
