Nhiều băn khoăn về công nhận quyền sử dụng đất đối với nhà ở thương mại

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều ý kiến băn khoăn về một số nội dung được quy định tại dự thảo, để hiểu rõ hơn về vấn đề này phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.

Ông có đánh giá thế nào về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, đang được Bộ TN&MT lấy ý kiến góp ý?

- Chúng tôi rất hoan nghênh Quốc hội, đã chấp thuận để Chính phủ trình Đề án xây dựng Nghị quyết thí điểm, đây là việc cần thiết và cấp bách để bổ sung, làm “đầy khoảng trống” của điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024, nhằm mục đích xây dựng hoàn thiện 3 phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư, gồm: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất; sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Trong đó, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất là phương thức chủ yếu, theo chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022.

Nội dung quy định về các “loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” tại Điều 2 dự thảo Nghị quyết sẽ tạo điều kiện và bảo đảm công bằng cho các nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại cũng được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với tất cả loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng, quy hoạch đô thị, nông thôn.

Theo đó, nhà đầu tư sẽ không còn bị hạn chế quyền tiếp cận đất đai đối với “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại do quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024, tạo điều kiện cho các DN làm nhà ở thương mại được tiếp cận đất đai tương tự như các nhà đầu tư thực hiện các dự án có sử dụng đất khác. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy một số quy định tại dự thảo Nghị quyết cần phải sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với điều kiện thực tế.

Nội dung mà Hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung là gì?

­- Một trong những vấn đề quan trọng nhất tại dự thảo liên quan đến thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất cần phải sửa đổi, hoàn thiện là nội dung Điều 4 quy định về “tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm”.

Theo đó, dự thảo đưa ra 2 phương án. Phương án 1: Việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển dự án nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương án 2: Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các trường hợp: nhà đầu tư đã có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành;

Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê thu tiền 1 lần cho cả thời gian thuê; Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Vậy cần phải sửa đổi như thế nào để hoàn thiện và hợp lý, thưa ông?

- Chúng tôi đề nghị chọn Phương án 1 và hoàn thiện lại, như sau: việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và “không vượt quá 30% tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030 đã được phê duyệt” là rất hợp lý, có tính linh hoạt cao và vẫn khống chế quy mô sử dụng đất để thực hiện Nghị quyết thí điểm bằng khoảng 1/3 tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển nhà ở của địa phương trong giai đoạn từ nay đến năm 2030.

Đồng thời, đề nghị bổ sung quy định: “UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua các tiêu chí dự án thí điểm đảm bảo tỷ lệ tối thiểu 60% diện tích trong tổng số diện tích đất thực hiện thí điểm phải dành để phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình cụ thể của địa phương” để thực hiện một trong mục đích của dự thảo Nghị quyết là thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để góp phần khắc phục tình trạng mất cân đối sản phẩm nhà ở trên thị trường đang “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở bình dân.

Còn đối với Phương án 2, nội dung mấu chốt chưa được quy định là trường hợp UBND cấp tỉnh chấp thuận cho nhà đầu tư đề xuất dự án nhà ở thương mại (mới) được thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với các loại “đất khác không phải là đất ở” như: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa đất có đất ở... đã được quy định tại Điều 2 dự thảo Nghị quyết. Với quy định này thì dự thảo Nghị quyết thí điểm không cho phép thí điểm đối với các nhà đầu tư có đề xuất dự án nhà ở thương mại (mới) nên cũng không đảm bảo công bằng.

Xin cảm ơn ông!