Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, hai luật này đều đã hoàn thành "sứ mệnh" của mình cho dù còn có nhiều hạn chế bởi khi xây dựng luật thì ngay cả cơ quan quản lý vẫn còn "lơ mơ" về nhà ở cũng như thị trường BĐS. Chính vì vậy, sẽ có những nội dung hoàn toàn mới, những vấn đề bị bỏ sót được bổ sung tại hai luật sửa đổi.
Đảm bảo thống nhất trong các luật
Về hướng sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Nghị quyết số 19/2008/QH12, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng Nguyễn Mạnh Hà cho biết: "Để không chồng chéo với Luật Đất đai, Bộ dự kiến sẽ bỏ các quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận, thay vào đó sẽ bổ sung các quy định liên quan đến công nhận quyền sở hữu nhà ở, quy định quyền sở hữu nhà ở chung cư, quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà ở…, các hành vi bị nghiêm cấm trong sở hữu, sử dụng nhà ở".
Theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Luật Kinh doanh BĐS cần xác định rõ các chủ thể và khách thể, nắm bắt được cơ chế vận hành của thị trường này, mối liên hệ với các thị trường, vấn đề khác của kinh tế - xã hội.
Trong quản lý nhà chung cư, luật cần quy định rõ trách nhiệm của ban quản trị, đặc biệt là sở hữu chung - riêng. Trong ảnh: Khu nhà chung cư Nam Trung Yên. Ảnh: Linh Anh
Quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng của Luật Kinh doanh BĐS nhưng lại nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai. Vậy Luật Kinh doanh BĐS có nên điều chỉnh nội dung này, nếu có thì dừng ở mức nào là hợp lý, thì cần phải nghiên cứu kỹ.
Về phát triển nhà ở, Bộ Xây dựng đề nghị bổ sung yêu cầu các địa phương phải lập kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm, 5 năm, dài hạn, tránh hiện tượng đầu tư dàn trải, không theo quy hoạch, kế hoạch, gây mất cân đối cung - cầu. Đồng thời, quy định về điều kiện để được làm chủ đầu tư các dự án nhà ở, điều kiện lựa chọn chủ đầu tư, tránh tình trạng xin - cho như hiện nay.
Tài chính cho phát triển nhà ở sẽ là một chương mới trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi với các nội dung về tổ chức cung cấp tài chính, các nguồn vốn cho từng loại nhà ở, phát triển Quỹ tiết kiệm nhà ở. Bộ sẽ tách nội dung quản lý nhà chung cư thành một chương riêng bởi thực tế cho thấy có rất nhiều vấn đề phức tạp.
Luật cần quy định rõ hơn trách nhiệm của ban quản trị cũng như vấn đề sở hữu trong nhà chung cư, đặc biệt là làm rõ sở hữu chung - riêng. Để đảm bảo tính thống nhất các quy định về việc mua nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Bộ Xây dựng đề nghị bổ sung, sửa đổi các quy định liên quan đến đối tượng, điều kiện mua nhà ở như: Vấn đề cư trú, vấn đề visa cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ quy định theo hướng mở rộng điều kiện, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không chỉ giới hạn trong việc mua căn hộ, người nước ngoài được phép mua cả nhà ở thấp tầng.
Bộ Xây dựng cũng dự kiến đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê BĐS để cho thuê lại như doanh nghiệp trong nước; được mua, sở hữu văn phòng làm việc của doanh nghiệp mình.
Bảo vệ người mua nhà “trên giấy”
Về giao dịch BĐS, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, quy định hiện hành còn chưa có cơ chế để bảo vệ các chủ thể trong giao dịch BĐS được hình thành trong tương lai. Bộ Xây dựng đang tham khảo mô hình Quỹ bảo hiểm hợp đồng mua bán nhà của Hàn Quốc để bảo vệ quyền lợi của những người mua nhà trả trước, hay nói cách khác là mua nhà hình thành trong tương lai hay mua nhà "trên giấy". "Cũng có người nói rằng nên để doanh nghiệp tự tính toán nhưng khi chủ đầu tư không có năng lực, người dân lao vào mua nhà của các dự án trong khi chủ đầu tư không xây nhà, thậm chí dùng tiền của dân để làm việc khác. Dự án chậm tiến độ, dân chỉ còn cách đi kiện. Nếu đưa vào luật quy định các doanh nghiệp bán nhà ở hình thành trong tương lai phải mua bảo hiểm thì khi doanh nghiệp bị phá sản, không đáp ứng tiến độ, sử dụng vốn sai mục đích… bảo hiểm sẽ có trách nhiệm" - Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói.
Trong lĩnh vực nhà ở, BĐS, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng, "bàn tay" Nhà nước phải tham gia sâu hơn các lĩnh vực khác với tính chất trọng tài bởi tính phức tạp, giá trị lớn. Nhất là trong điều kiện hiện nay người dân còn ít sử dụng tư vấn pháp luật. Thực tế là chính quyền đang phải xử lý rất nhiều vấn đề thuộc về quan hệ dân sự hay thuộc lĩnh vực của tòa án.
| Đang có sự nhầm lẫn giữa huy động vốn và phương thức thanh toán theo hợp đồng mua bán nhà ở. Những quy định như xây xong móng ở Luật Nhà ở, triển khai xong hạ tầng kỹ thuật ở Luật Kinh doanh BĐS về bản chất là phải làm xong đến một mức độ nào đó mới được bán. Việc thanh toán lần thứ nhất, thứ hai, thứ ba bản chất là phương thức thanh toán được thỏa thuận giữa hai bên chứ không phải là huy động vốn. Lâu nay sử dụng khái niệm huy động vốn là sai. Do vậy, trong hai luật sửa đổi sẽ có những thay đổi liên quan đến vấn đề này. Ông Nguyễn Trần NamThứ trưởng Bộ Xây dựng |
