Quy định là cần thiết?
Số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay cả nước có trên 4.500 khu nhà ở chung cư tại các đô thị, trong đó khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994, chủ yếu tập trung ở 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Đáng chú ý, trong số 2.500 khu nhà chung cư cũ, thì gần một nửa thuộc diện xuống cấp nặng, thậm chí ở mức nguy hiểm. Tuy nhiên, trong suốt gần 20 năm qua, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc; chỉ tính riêng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội, từ năm 2005 TP bắt đầu thực hiện cải tạo chung cư cũ, nhưng đến thời điểm này mới chỉ có 19 trên tổng số 1.579 khu chung cư cũ được xây dựng lại, chiếm khoảng 1,2%.
Sự chậm trễ nêu trên do sự bất đồng thuận của người dân và vấn đề liên quan đến lợi ích của DN tham gia cải tạo, xây dựng mới. Trên thực tế các chuyên gia, nhà quản lý đều nhận ra xung đột này bắt nguồn từ nguyên nhân chủ yếu là việc quy định pháp lý chưa rõ ràng. Trong khi đó, với tốc độ đô thị hóa và dân số tăng nhanh như hiện nay, việc xây dựng các khu nhà ở cao tầng ngày càng được đẩy mạnh để giải quyết tình trạng khan hiếm quỹ đất ở tại đô thị.
Với mong muốn không đi vào “vết xe đổ” thời gian qua, Bộ Xây dựng với vai trò được Chính phủ giao soạn thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã đưa quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư vào dự thảo Luật. Tại Điều 25 và Điều 26 quy định “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ” và “xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu”.
Theo lý giải của Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi, quy định này có liên quan đến 2 vấn đề: Không chỉ bảo đảm trật tự xã hội mà còn bảo đảm an toàn, sức khỏe cộng đồng khi nhà chung cư xuống cấp, đặc biệt là có nguy cơ sụp đổ; và tuổi thọ công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế, trong quá trình sử dụng cụ thể.
“Luật quy định rõ là theo thời hạn sử dụng chứ không phải là thời hạn sở hữu từ 50 - 70 năm. Khi nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng thì bắt buộc phải đập bỏ để đảm bảo sức khỏe, an toàn cho người dân. Đối chiếu với quy định tại Bộ luật Dân sự, tài sản bị tiêu hủy thì quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt, người dân vẫn còn quyền sử dụng đất nếu họ bỏ tiền để xây dựng lại chung cư theo quy định. Khi hết niên hạn, không được sở hữu ở đây là không được sở hữu cái “xác nhà” còn đất vẫn ở đó” - ông Khởi phân tích.
Đồng quan điểm, Phó Trưởng ban pháp chế (Hiệp hội BĐS Việt Nam) PGS. TS Doãn Hồng Nhung cũng cho rằng, do đặc thù cấu trúc của chung cư là xếp chồng lên nhau, chịu tác động của tự nhiên như nắng gió, phụ thuộc vào chất liệu xây dựng, kiểu dáng kiến trúc, sức chịu tải của vật liệu… nên trong quá trình sử dụng, khai thác những lợi ích của chung cư nó có thể bị ảnh hưởng như: Nứt, gãy, nghiêng, sụt lún… gây mất an toàn cho người sử dụng, nên việc quy định niên hạn sử dụng chung cư cũng rất cần thiết cho hoạt động quản lý khi xử lý, cải tạo chung cư cũ.
Cần đánh giá tác động kỹ lưỡng
Không phủ nhận việc quy định về thời gian sử dụng nhà chung cư với mục đích tạo ra căn cứ pháp lý cho quá trình cải tạo, xây dựng lại hệ thống chung cư sau một thời gian sử dụng bị xuống cấp. Nhưng vô hình trung, quy định này đã tạo ra làn sóng tâm lý hoang mang cho hàng triệu người dân đang sở hữu những căn hộ chung cư và theo đánh giá của nhiều chuyên gia nó sẽ tác động bất lợi đến sự nghiệp đô thị hóa của đất nước trong thời gian tới.
“Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mặc dù không còn sử dụng cụm từ “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” hoặc “gia hạn thời hạn sở hữu”, nhưng thực chất vẫn giữ quan điểm sở hữu có thời hạn vì quy định “chấm dứt quyền sở hữu khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ” hoặc Điều 26 quy định “xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu”. Quy định này không đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của đa số người dân mua căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và cũng chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
Cũng theo đại diện HoREA, Thông tư 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định tuổi thọ nhà chung cư là công trình cấp đặc biệt - cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm; cấp II từ 50 - 100 năm; cấp III từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp IV dưới 20 năm. Thông tư 03/2021/TT-BXD cũng quy định nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán đảm bảo tuổi thọ thiết kế tối thiểu 50 năm. Nhưng trên thực tế thì đa số nhà chung cư được xây dựng mới trong hơn 15 năm qua chủ yếu là công trình cấp I, niên hạn sử dụng trên 100 năm. Do Luật Xây dựng 2014 đã quy định về thời hạn sử dụng, phá dỡ công trình xây dựng, trong đó có công trình nhà chung cư, nên Điều 14 và Chương V Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không cần thiết quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư hoặc xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu tại Điều 25, Điều 26.
Luật sư Phạm Thanh Hữu - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, với quy định nói trên sẽ dẫn đến nguy cơ tác động ngược đến việc phát triển nhà chung cư, vì việc phát triển nhà chung cư hiện nay được xem là quy luật tất yếu, đặc biệt là ở các đô thị lớn, tạo điều kiện thuận lợi để người dân có chỗ an cư lạc nghiệp.
“Với tâm lý của đa số người dân Việt Nam là an cư lạc nghiệp, tài sản của mình phải được để lại cho con cháu. Nhưng khi quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì chỉ là bỏ tiền thuê nhà lâu năm, do đó nhu cầu về nhà chung cư sẽ ít lại, kéo theo sự thua lỗ của các chủ đầu tư. Đồng thời giá nhà ở đô thị sẽ tiếp tục cao hơn so với mặt bằng chung thu nhập của người dân, khi đó nhiều người khó có nhà ở hơn hiện nay, mục tiêu tổng thể của đất nước về nhà ở đi vào ngõ cụt” - luật sư Phạm Thanh Hữu nhìn nhận.
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng cho rằng, giải pháp để xử lý hiệu quả nhà chung cư cũ không phải là quy định sở hữu có thời hạn mà là tìm ra giải pháp hiệu quả, như: Nhà nước trực tiếp thỏa thuận với chủ sở hữu trong việc cải tạo lại nhà chung cư (chủ sở hữu trả chi phí hoặc do ngân sách Nhà nước đảm bảo), hoặc xây dựng mới quy mô lớn hơn, đảm bảo dành một phần cho chủ sở hữu hiện tại và trả thêm tiền chênh lệch đảm bảo bù đủ vào khoản chi phí xây dựng mới; Nhà nước giữ vai trò điều phối để chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận với chủ đầu tư trong việc cải tạo, xây dựng mới, quyền và nghĩa vụ do hai bên thỏa thuận trên cơ sở hài hòa lợi ích hợp pháp của nhau. Nhà nước giữ vai trò thẩm định, phê duyệt quy mô dự án, đảm bảo an toàn trước khi đưa vào sử dụng.
