Nhìn lại những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản trong năm 2022

Trong năm 2022 GDP đạt mốc 8,02%, đây là kết quả cao nhất trong giai đoạn 2011 - 2022. FDI lĩnh vực kinh doanh BĐS trụ hạng ở vị trí thứ 2 trong các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1%, chủ yếu tập trung vào thị trường BĐS khu công nghiệp và một số dự án lớn. Thị trường M&A BĐS tăng nhiệt với dòng vốn ngoại.

Tổng lượng kiều hối về Việt Nam đạt 19 tỷ USD, cao hơn khoảng 1 tỷ USD so với năm 2021. Con số này đã đưa Việt Nam lọt top 3 các nước nhận tiền kiều hối châu Á - Thái Bình Dương và top 10 nước trên thế giới.

Yếu tố tích cực

Vấn đề cộng đồng DN kinh doanh BĐS và nhà đầu tư đặc biệt quan tâm liên quan đến hành lang pháp luật. Trong năm 2022, vướng mắc pháp luật được cơ quan Nhà nước tập trung tháo gỡ, hoàn thiện. Chính phủ và Quốc hội đã có nhiều giải pháp tổng thể để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như: Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ; Dự thảo sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ theo hướng mở, lộ trình phù hợp hơn; Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở... vực dậy niềm tin cho nhà đầu tư.

Đối với nhu cầu của thị trường, các chuyên gia đều đưa ra dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện chiếm 40% tổng quy mô dân số và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030, đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Đây là cơ hội cho DN phát triển dự án phù hợp với nhu cầu ở thực.

Một trong những yếu tố mang đến tín hiệu tích cực đối với thị trường BĐS, đó là đầu tư công. Tính đến cuối năm 2022, 12 bộ và 17 địa phương có tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công đạt trên 80%, một số nơi giải ngân đạt đến 100%. Trong năm này Chính phủ thông qua gói hỗ trợ 350 nghìn tỷ đồng tạo động lực phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị... Điều này sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng...

Đối với vấn đề tài chính, Chính phủ đã ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn, làm cơ sở để các DN tiếp tục phát hành trái phiếu.

Yếu tố có tính ảnh hưởng

Kinh tế thế giới tiếp tục rơi vào tình trạng bất ổn, lạm phát, nhu cầu tiêu dùng trên toàn thế giới giảm mạnh, ảnh hưởng đến sản xuất và xuất khẩu hàng hóa của Việt Nam. Trong bối cảnh cuộc xung đột địa chính trị vẫn diễn ra, lạm phát dù có giảm nhưng vẫn kéo dài, nhất là ở châu Âu và Mỹ. Cùng với đó là xu hướng tăng lãi suất, chính sách thắt chặt tiền tệ... cũng sẽ khiến nền kinh tế bị ảnh hưởng.

Trong khi đó, nguồn cung chưa được cải thiện bởi vẫn đang trong quá trình chờ sửa luật. Nhiều dự án bị “đắp chiếu” do các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản trong thời gian dài. Nguồn cung NƠXH cũng chưa thể triển khai vì pháp luật chưa thực sự cởi mở.

Đối với nguồn cầu, do nhu cầu toàn cầu đối với hàng hóa suy yếu, thiếu hụt nguồn cung nguyên vật liệu, chi phí đầu vào tăng cao khiến hoạt động sản xuất kinh doanh bị ảnh hưởng, nhiều DN trong khu công nghiệp không gia hạn thuê một phần hoặc toàn bộ mặt bằng sản xuất kinh doanh. Nhu cầu mua nhà giảm do thu nhập bị ảnh hưởng, nguồn cung mới chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị quá cao so với thu nhập trung bình của người dân.

Việc phát triển các dự án mới gặp nhiều khó khăn do những quy định về đất đai, vướng mắc trong khâu giao đất, thủ tục hưởng đền bù giải phóng mặt bằng... Các địa phương gặp khó khăn trong việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất. Công tác quy hoạch thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn với một số luật liên quan nên nhiều địa phương khó thực hiện, lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt là chủ đầu tư dự án đô thị, nhà ở. Quy trình thủ tục NƠXH còn nhiều bất cập, chưa thực sự hấp dẫn, thu hút chủ đầu tư tham gia phát triển.

Trước những yếu tố tác động nêu trên, theo dự báo của các chuyên gia, trong nửa đầu năm 2023 thị trường BĐS sẽ không có nhiều thay đổi. Nếu GDP duy trì tăng trưởng khoảng 6,5%, lạm phát tiếp tục được kiểm soát dưới 4,5%, tỷ giá được kiểm soát, lãi suất ngân hàng điều chỉnh giảm... thì từ cuối quý I/2023 những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, NƠXH đang triển khai dở dang sẽ được khơi thông, về cuối năm nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu thị trường sẽ được cải thiện.

Đáng chú ý, nguồn cung sản phẩm BĐS văn phòng, bán lẻ cũng tăng nhẹ tại các TP lớn do có nhiều dự án tòa nhà văn phòng chuẩn bị đi vào hoạt động; Nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ giảm, chỉ chủ đầu tư đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển; BĐS khu công nghiệp mặc dù vẫn tiếp tục thêm nhiều dự án được triển khai, song nguồn cung phát triển dịch vụ có thể bị tạm ngừng do hoạt động sản xuất tại nhiều khu công nghiệp bị ảnh hưởng.

“Năm 2023 thị trường BĐS Việt Nam sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng vẫn còn trầm lắng. Nguồn cung thị trường vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý dự án cần thêm thời gian. Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường BĐS sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh, minh bạch, chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý. Cùng với đó, triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cũng sẽ mang lại những yếu tố cộng hưởng tích cực đối với lĩnh vực BĐS” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định.