Những loại giấy tờ cần kiểm tra khi mua nhà, đất
Theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS, tùy theo từng loại hình sản phẩm (nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất…) cũng như thời điểm BĐS đưa vào kinh doanh (nhà, công trình xây dựng có sẵn đã hoàn thành việc xây dựng; hoặc nhà hình thành trong tương lai) mà điều kiện đưa vào kinh doanh có sự khác nhau.
Theo ThS Ngô Gia Hoàng - Khoa luật thương mại, Trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh, để đảm bảo quyền lợi, người mua nên lưu ý kiểm tra một số loại giấy tờ như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ): Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng QSDĐ phải có giấy chứng nhận. Điều 9 Luật Kinh doanh BDDS 2014 cũng quy định nhà, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công tình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về QSDĐ.
Giấy chứng nhận về QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành là giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, các loại giấy chứng nhận được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 như giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng vẫn có giá trị pháp lý.
Trường hợp chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận về QSDĐ, người mua có thể yêu cầu cung cấp các giấy tờ chứng minh chủ đầu tư có QSDĐ hợp pháp để thực hiện dự án và sẽ được cấp giấy chứng nhận về QSDĐ. Các giấy tờ này có thể là quyết định cho phép sử dụng đất để xây dựng dự án; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; biên bản bàn giao đất trên thực địa…
Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng: Đây là các loại quy hoạch quy định rõ các công trình xây dựng sẽ được xây dựng với cấu trúc như thế nào, mặt bằng ra sao. Đây cũng là cơ sở quan trọng để cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư xây dựng cho dự án hoặc công trình chuẩn bị được thực hiện.
Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Các loại giấy tờ chứng minh chủ đầu tư, bên bán đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Ví dụ: Giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…) của Chi cục Thuế.
Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy.
Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai còn phải có văn bản của Sở Xây dựng trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán. Kèm với đó là thỏa thuận bảo lãnh của ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Trường hợp mua qua trung gian như môi giới, sàn giao dịch BĐS thì cần có các giấy tờ chứng minh tư cách của các chủ thể này, ví dụ như giấy ủy quyền, hợp đồng dịch vụ môi giới…
Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở bao gồm các bước sau:
Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Như vậy khi hai bên ra phòng công chứng ký tên, lăn tay thì Quyền sử dụng đất đó vẫn chưa thuộc về bạn, vì đối với tài sản là bất động sản thì việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu (khoản 1 Điều 168 BLDS).
Việc thanh toán tiền và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận nhằm đảm bảo quyền lợi của mình.
Nếu hai bên thỏa thuận bạn phải trả hết tiền và tự làm thủ tục còn lại thì lúc này bạn phải thực hiện nghĩa vụ thuế gồm lệ phí trước bạ (đây là loại phí mà theo quy định của pháp luật bên mua phải chịu), và thuế thu nhập cá nhân (đây là loại thuế mà theo quy định của pháp luật bên bán chịu).
