Đã gần 2 năm kể từ khi Luật Nhà ở chính thức cho phép người nước ngoài đầu tư bất động sản (BĐS) tại Việt Nam nhưng điều luật này vẫn còn thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết và thủ tục hành chính liên quan khác. Trong đó “tắc” nhất nằm việc chứng minh nguồn gốc thu nhập hợp pháp từ việc cho thuê nhà theo quy định để chuyển tiền về nước, quy trình để chứng nhận được phép mua nhà tại Việt Nam
Vấn đề mở cửa cho người nước ngoài mua nhà năm 2017 sẽ phát triển theo xu thế nào vẫn là một dấu hỏi. Vậy đâu là quan điểm của ông?
- Chính sách mới cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam có hiệu lực từ tháng 7 năm 2015 ghi nhận có tác động tích cực đến thị trường BĐS. Rõ ràng là từ khi chính sách mới có hiệu lực, JLL ghi nhận doanh số bán nhà cho người nước ngoài có tăng lên rõ rệt, và tỷ lệ bán hàng tại nhiều dự án cũng tăng lên đáng kể. Như trong một số báo cáo được công bố của JLL, tổng số căn hộ bán ra trên thị trường trong năm 2016 vẫn duy trì ở mức độ khả quan, một phần là nhờ vào sự tăng mạnh cả nguồn cung và cầu, cũng như sự hỗ trợ tích cực từ các ngân hàng thương mại cho các chủ đầu tư cũng như người mua nhà. Chúng tôi dự báo năm 2017 sẽ tiếp tục xu hướng này và câu chuyện về người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cũng sẽ tiếp tục được quan tâm. JLL cho rằng sẽ có thêm sự quan tâm hơn nữa từ các nhà đầu tư trên khu vực quan tâm vào BĐS Việt Nam.
Hiện có nhiều ý kiến trái chiều về sự phát triển của chính sách này. Một bên cho rằng Nhà nước đã có động thái tích cực nới lỏng điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, một bên cho rằng còn nhiều khoảng trống mâu thuẫn về việc chuyển khoản tiền mua nhà ở từ ngân hàng nước ngoài vào Việt Nam; cũng như thủ tục vay các tổ chức tín dụng, Ông suy nghĩ thế nào?
- Liên quan đến chính sách mới cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, chúng tôi tin rằng chính sách này hoàn toàn có tác động tích cực, đã thể hiện sự quan tâm của Chính phủ Việt Nam đến sự phát triển của thị trường BĐS trong nước, và thực tế cũng đang mang lại nhiều kết quả tốt hơn.
Tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn trong việc thực thi chính sách mới này. Những hướng dẫn thực thi còn chưa rõ ràng và cụ thể đối với người nước ngoài đặc biệt là đối tượng chưa sinh sống tại Việt Nam trong một thời gian đủ dài, và còn nhiều vướng mắc liên quan đến vấn đề chuyển tiền để mua nhà và các điều kiện liên quan đến hỗ trợ tài chính từ ngân hàng. Trên thực tế chưa có nhiều ngân hàng mạnh dạn trong việc hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các thủ tục cần thiết để tiến hành mua BĐS tại Việt Nam. Cần có sự phối hợp chặt chẽ hơn nữa giữa các cơ quan nhà nước và tổ chức tín dụng cũng như nhà phát triển dự án trong việc thu hút và mở rộng đối tượng mua nhà tại Việt Nam. JLL chúng tôi cũng đã, đang và sẽ tiến hành tổ chức các sự kiện tại thị trường các nước trong khu vực để giới thiệu các sản phẩm BĐS trong nước và đã nhận được rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài. Môt phần cũng vì thị trường các nước trong khu vực như Singapore và Hong Kong không còn sự hấp dẫn như trước, thị trường đang gặp khó khăn, một phần nhờ vào chính sách nới lỏng cho phép người người ngoài sở hữu BĐS tại Việt Nam.
Ông nhận xét gì về chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, có sự khác biệt nào so với các nơi khác?
- Ta có thể so sánh với Indonesia vì chính phủ nước này cũng vừa mới triển khai chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS. Về cơ bản thì người nước ngoài cũng sẽ có những quyền tương tự với người Indonesia trong việc mua căn hộ. Thời gian sở hữu căn hộ là tổng cộng 80 năm, trong đó đầu tiên được cấp 30 năm, sau đó gia hạn tiếp 20 năm và gia hạn lần cuối cùng là 30 năm. Tuy nhiên chính sách này tác động rất nhỏ đến thị trường BĐS trong nước, vì yêu cầu để được mua nhà là phải có thị thực/ giấy phép làm việc tại Indonesia một cách liên tục, nếu không thì BĐS sẽ bị thu hồi. Sẽ không có nhiều người nước ngoài chịu ở lại Indonesia liên tục 80 năm để có thể tiếp tục sở hữu BĐS đã mua đó. Có thể nói rằng điều kiện cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam thoáng hơn, sau đó có thể chuyển nhượng cho người khác, điều này có tác động đến thị trường BĐS trong nước vì sẽ thúc đầy nhu cầu đầu tư cũng như mong muốn sở hữu được BĐS tại Việt Nam của nhiều người nước ngoài.
Trong hai tháng đầu năm 2017, số lượng người nước ngoài xuống tiền mua nhà tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có biến chuyển tích cực không thưa ông (bà)?
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn triển khai việc cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS tại Việt Nam có hiệu lực từ tháng 12 năm 2015. Khi chính sách này ra đời, yếu tố tích cực là thu hút được sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư BĐS.Hiện có khoảng hơn 80.000 người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam và hơn 4 triệu Việt kiều, vì thế Luật Nhà ở với quy định cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam rất được quan tâm. Nhiên, “việc” thông ở chính sách, “tắc” ở Nghị định này có làm cho việc xuống tiền để mua nhà hay không, thì vẫn còn khiêm tốn. Thực tế chủ trương này đã không tạo ra được làn sóng mua nhà của người nước ngoài như kỳ vọng ban đầu. Lý do xuất phát từ những bất cập trong quá trình thực hiện và một trong những bất cập đó đến từ việc quy định Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương để Sở Xây dựng có căn cứ xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.
Theo ông sẽ phải thay đổi như thế nào về mặt chính sách so với trước đây để đảm bảo giao dịch dành cho đối tượng này tăng trong giai đoạn tới?
- Nói về chính sách thì cần khá nhiều thời gian để có thể thực thi. Hiện nay chính sách đã có điểm tích cực là thu hút được sự quan tâm của nhiều đối tượng. Tuy nhiên, việc triển khai còn một số khó khăn cần được quan tâm, ví dụ việc chuyển tiền từ/ ra nước ngoài liên quan đến giao dịch bấ BĐS tại Việt Nam vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể. Cũng chưa có quy định liên quan đến việc người nước ngoài được vay tiền mua nhà từ các ngân hàng trong nước. Thủ tục giấy tờ nói chung tại Việt Nam vẫn còn rườm rà, chưa cụ thể, gây khó hiểu cho nhiều người.
Xin cảm ơn ông!
